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地產評論員馬穎之上周五,位於閔行旗忠板塊的亞洲十大豪宅之一的上海綠城玫瑰園迎來了一批特殊的參觀者。他們從事房地產行業多年,眼光不俗、言語犀利、精於操盤豪宅項目,對於滬上豪宅市場趨勢都有獨到見解。若要品鑒豪宅、共話地產,論資歷論能力論想象力都非他們莫屬。
他們,就是如今上海樓市最為活躍的營銷領軍團隊——湖友會一行。
豪宅樣本細節之處藏玄機
豪宅的定義是怎樣的,市場上自詡豪宅者眾多,又如何辨別?為什麼在政策調控下,有的大牌淪陷,有的大牌依然堅挺。那大牌如何避免淪陷、高端產品的出路又在何處?論壇起始,湖友會會長、寶華企業集團楊健拋出的問題開啟了眾人對於『豪宅品質營造』話題的探討。
對於豪宅而言,『細節』始終是鑒別其真偽的最重要的標准之一。『如今市場上真正的豪宅買家的眼光是十分挑剔的,他們通常已經有了第一、第二或度假居所。通過實際的豪宅居住體驗,他們對於豪宅生活的品味遠遠超出我們的想象,甚至有些豪宅居住細節方面,他們有更多的話語權。』
品鑒完上海綠城玫瑰園後,地產大佬們對於『豪宅』標准有了更深刻更具象的標准。
在上海綠城玫瑰園,看似普通的社區道路竟藏著許多故事。路的寬窄、弧度乃至『情緒』都經過特別設計。世界三大景觀設計機構之一的SWA公司的首席設計師Roy Imamura先生與綠城設計團隊為了這條道路進行了長達半年的爭執,在Roy Imamura先生的觀念裡,中國別墅區主乾道人行車行一體是不可理解的,真正的豪宅必然是完全人車分流的。
而上海綠城玫瑰園14米寬的主乾道,車行寬度縮窄改為4.5米雙向車道,用5米的寬度來做人行道,收窄而S曲線設計的車行道可以讓行車慢下來,5米寬的人行道圍繞半島的河流展開,除人行功能更是上海最大的河岸觀景平臺和上海外灘一樣的濱河休閑步道。並且,依照上海綠城玫瑰園的三重道路系統,路燈的高度從5米的路燈降低到3米的街燈,從3米的街燈降低到2米的壁燈,從路燈的高度、光亮明暗、道路兩側樹木高度等各方面都照顧到居者的景觀視野和出行情緒。
連社區道路的細節都做到這一地步,關於其它部分的細節更是精益求精。正如在場專家得出的結論:光看細節,就知道一座房子是不是能稱為『豪宅』。綠城做到極致的細節正是滬上最佳豪宅樣本,而『豪宅看綠城』的口碑正是高端買家經過實際居住體驗口口相傳累積而成。
豪宅不應為市場『折腰』
『在過去,豪宅的銷量由市場由客戶來引導,而近兩年,豪宅在政策的調控下確實變得有些被動,但是真正的豪宅,有對抗市場的氣度,也不會輕易為市場風雲而折腰。』紫竹半島項目副總經理易兵對於最近的豪宅市場仍然保持積極信心。
以新江灣城為例,作為上海城市的『豪宅名片』,這裡擁有中建、華潤、仁恆、九龍倉等一線大牌,豪宅產品層出不窮。根據2012年至今第一季度新江灣城區域的單價超出4萬元/平方米的銷量排行,我們發現,仁恆怡庭、九龍倉璽園和華潤置地·橡樹灣位列前三甲。其中,仁恆怡庭售出9套,均價仍然保持6萬元/平方米以上;九龍倉璽園售出37套,均價也保持在4.6萬元/平方米以上;華潤置地·橡樹灣售出14套,均價在4.1萬元/平方米。從中可見,近期傳言以低價入市的嘉譽灣並沒有對區域原有的大牌銷售造成影響,嘉譽灣既沒有迫使區域大牌們在價格上松動,也沒有影響高端產品在客群中的銷售業績。相反,我們發現一個有趣的現象,那些在市場上有著多年豪宅口碑的產品,價格越是堅挺,市場上的反饋越是良好。這從另一個角度也為豪宅市場作出產品真偽的篩選。
『豪宅造的好,所以價格賣的高,這是理所當然的。盲目打折只會降低豪宅的調性,在營銷上弊大於利。』銀億領墅項目營銷總監王士章仍然看好調控下的豪宅市場。他認為,細節對於氛圍的營造至關重要,而『有故事的產品』更能帶出買家的情緒。據悉,銀億領墅即將在六月向市場公開,紅酒窖藏成為項目的一大特色。
新江灣城豪宅的自信很大程度上來自於市場對於夭然濕地資源的認可與追捧。在今年將大力推盤的資源型豪宅中,繼新鴻基凱旋門夭價開盤後,同樣位於小陸家嘴的國信世紀海景項目受到頗多關注。國信地產的王堅表達了對於項目的極大信心,『國信世紀海景總建築面積約為10萬平方米,擁有三棟Art Deco風格建築。在去年,項目最北面的3號樓已被亞洲永泰與香港南豐合資收購,計劃引入逸蘭服務式公寓(Lanson P1ace)。全新樣板段將於下月公開。』