本報記者申東

　　寧夏回族自治區銀川市目前已有2億多元的物業維修儲備金,但幾年下來只有30多個小區通過審覈用上了維修金,資金量爲600萬元,僅佔收繳總數的3%。

　　“以前,由於相關法律不完善,使保障新舊小區公共設施維修的惠民資金難以啓用。現在《銀川市物業管理條例》已出臺,對物業維修儲備金如何啓用做了相應的法律規定,爲什麼物業維修儲備金用起來還是這麼難?”近日,銀川市金鳳區唐槐園小區業主在申請使用物業維修儲備金未果的情況下,發出這樣的疑問。

　　究竟是什麼原因羈絆了物業維修儲備金的啓用?《法制日報》記者近日就此進行了調查。

　　物業維修儲備金繳得多用得少

　　所謂物業維修儲備金,是指售房單位在銷售商品住房時,依法向購房者根據售房合同一次性代爲收取的、用於日後對該物業管理區域內的共用部位、共同設施和設備保修期滿後的維護、大修、更新和改造的儲備資金,其所有權歸全體業主。

　　2001年,銀川開始收取物業維修儲備金,2010年起全面推行物業維修儲備金使用。目前物業維修儲備金總額已達2億多元。這筆數額巨大的資金對銀川800多萬平方米老舊住宅小區來說,可謂是“養老金”。2009年8月,銀川市物業辦在寧夏物業維修金相關政策尚未出臺的情況下,按照國家相關規定,決定試點啓用,將第一筆專項維修金劃轉至施工單位,用於太陽都市花園小高層住宅二次供水改造維修工程,成爲物業維修儲備金用之於民的成功範例。

　　然而像太陽都市花園這樣能申請使用物業維修儲備金的小區,在銀川市爲數並不多。截至目前,銀川市500多小區僅有30多個小區通過審覈用上了維修金,資金量爲600萬元,僅佔收繳總數的3%。“目前銀川市物業專項維修資金的現狀,一直是‘繳得多,用得少’。究其原因,主要就是受制於業主授權。”銀川市物業辦相關負責人告訴記者。

　　動用維修金需2/3以上業主同意

　　記者從銀川市物業管理辦公室資金科瞭解到,唐槐園部分樓體頂樓漏雨的現象,的確早已存在。2010年,該小區業主就委託業主委員會提出申請,用物業維修資金修復漏雨樓頂。按照規定,必須徵得所涉及住宅樓或整個小區2/3業主同意後,方可申請使用物業維修資金。銀川市物業辦反饋這一情況後,唐槐園業主委員會便聯合當時負責該小區物業工作的吉祥雨物業公司,去徵求業主意見。但僅有約30%的業主同意使用,此事就此擱淺。

　　“近期我們又接到唐槐園業主投訴,業主們認爲,樓頂漏雨不只是頂樓住戶受損,他們不理解爲什麼此事一直得不到解決。”資金科負責人說:“此事的確急需解決,但必須徵得‘2/3業主同意’這一條款,是目前申請物業維修資金時無法逾越的法律規定。”

　　銀川市物業辦分析發現,由於維修計劃大多由物業服務企業提出,物業維修工程的可行性、預算和決算審覈、施工質量驗收、費用分攤明細等缺乏相應的監管,可能出現物業服務公司在維修計劃中多列項目,增加經費預算,實際施工中少做項目,降低工程成本,增加維修費用等。因此導致許多業主不願意使用物業專項維修資金。

　　另一方面,銀川市空置房面積大,有的學校附近住宅區裏,擁有1/3甚至1/2空置房,這從客觀上阻礙了業主申請物業維修資金。還有一些業主對公益事業關心程度不夠,缺乏相互之間的理解與支持。唐槐園小區頂樓漏雨長期得不到修復便受制於此。

　　同時《法制日報》記者在採訪中還了解到,銀川市區500多個居民小區,成立業主委員會的只有160多個,僅佔總數30%。這其中,能夠正常且理性、依法開展工作的,則只有五六十個。比例如此之低,正是小區業主合法權益得不到保障的一個重要原因。加之個別物業管理服務企業工作不到位,造成業主不理解不支持,甚至以不繳物業費相抗衡,也給小區物業維修工作造成困難。

　　如何保證維修金用在刀刃上

　　採訪中,很多業主向記者反映,專項維修資金保證住房維修的需要,業主很贊成,但錢是業主自己的錢,使用卻只能用“繁”、“煩”兩個字表達,對業主很不公平。

　　按照程序要求,業主要使用維修資金,首先必須要2/3之以上面積及2/3以上相關業主同意。在徵求資金動用的過程中,若始終達不到上述條件,維修計劃就會被一拖再拖。很多業主認爲,專項房屋維修資金屬於業主所有,資金的把關主角應該是業主,管理中心要做的工作就是做好覈實業主簽名的真實性,確保資金用到實處。

　　“我認爲,有關部門應該抓緊制定更加適合本地的實施細則,還應該對住宅小區各類公共設施的維修作出更加細化的規定,以方便住宅維修基金的正常使用。”業主趙先生說。

　　採訪中,很多小區業主建議國家及自治區相關部門考慮重新調整房屋保修期限,例如樓頂防水層、裂縫等應該延長保修期,這樣可以避免將一些大修的費用分攤到業主頭上,讓爲數不多的維修金真正用在刀刃上,這樣才能最大限度地發揮維修金的作用。湖畔家園業主李先生認爲,對於一些容易發生或重大的房屋質量問題,相關部門應該考慮簡化程序,通過緊急措施啓用維修金,這樣才能急百姓所急,想百姓所想。

　　銀川市物業管理辦公室資金科負責人介紹,《銀川市物業專項維修資金管理辦法》已完成修改,其中對應急維修有詳細說明。一旦發生危及房屋安全等緊急情況,需要立即對物業共用部位、共用設施設備進行維修的,或將不再需要經過2/3業主同意即可啓動維修資金。