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付偉 漢宇地產市場研究部經理
沙立松 新聚仁機構地產研究院副院長
地產評論員馮燕購物時,人們往往會『貨比三家』,一定要找到相同的產品價格更便宜的那一樣,纔算合適。這樣的風格發揚到購房時,相同的選擇也會發生——同區域的項目哪家便宜哪家就是高性價比,就選哪家買。事實上,這是一個基於『同區域產品性能一定相同』的假設而得出的不合理結論。很多時候,一分價錢一分貨在房地產市場上也有其合理性,特別是在目前的市場環境下。
標杆價值
2012年3月,寶山以17.07萬平方米的成交總量繼續領跑全市,單區壟斷了全市超1/5的份額。縱向比較,3月寶山區商品住宅同比增幅達1.8倍,並創下去年至今銷量新高。整個3月供求比為1:1.26,而去年整體的供求比則為1:0.83,供大於求的狀況已被改變。
其中大場板塊從去年12月以來一直呈現零供應局面,同策諮詢研究中心分析師許之靜認為,目前大場板塊的新房市場主要依靠金地藝境城和另外一個樓盤來支橕,同時,一些開發較早的大盤項目,還有新房源推出,因此,整體價格走勢從去年第四季度以來尚屬較為平穩。
網上房地產數據顯示,目前在大場板塊,金地藝境價格屬於區域高價,但成交卻屬於逢推必熱銷。截至4月24日,金地藝境住宅可售套數僅為51套,而其從2011年7月開始,已分別推出了1501套住宅房源。
金地藝境作為區域高價,卻依然熱銷,與其產品特色有關。去年,金地藝境的赫石系列一經面市,就引發購買熱潮,其也就此成為區域內產品標杆,而作為標杆,其產品的投入、創新、人性、精雕細琢都是其他同區域普通產品所不能相比的,這些性能會反映在產品價格中,但卻絲毫不會降低了其高性價比的特質。
地王價值
自三月以來,豪宅降價引發市場集中成交。而對於區域內的地王項目而言,項目本身的高土地價格對降價會形成一定影響,由此幾乎不可能成為區域低價,但是否就沒有了性價比優勢呢?
『高端項目因為地價成本本來就很高,如果再大幅折讓,甚至低於成本價拋售,你能期望開發商怎樣用心地打造產品?』新聚仁機構品牌中心總經理沙立松如是表示。
而漢宇地產市場研究部經理付偉則提供了另一種考量,在他看來,衡量地王項目的性價比應該『跳出』區域概念,最簡單的方法是和市場上的同價樓盤作比較。如果樓盤在居住品質多數方面能夠佔優勢,就說明性價比高。
在新江灣城,地王項目有均價高達12萬元/平方米的成交,而另一早期項目均價則在27000元/平方米左右。地王項目所具有的產品優勢,並不會因為高價而消失。
在松江某樓盤,一位銷售人員對於自身產品的價格三緘其口,據了解,該樓盤的定價一定要在區域內另一地王項目開出價格後。
高價效應
『和我們購買任何商品一樣,性價比高並不等同於廉價。』付偉如是說。在他看來,在樓盤定價中,即使同一小區,價格也經常會因產品定位、朝向位置、環境乾擾等因素而相差許多。同一區域僅僅只能說明地價水平相當,所以,若要比較樓盤性價比,單比較價格是有違市場規律的。
去年的降價潮源於嘉定,而位於嘉定的風荷麗景卻一直保持價格堅挺。據鼎申置業發展有限公司銷售經理徐晶超表示,項目目前已經是嘉定最高價,但項目自身的地理位置優勢和產品優勢使開發商對於高價依然很有信心。
在理性的市場中,價格應該是價值的真實反映,高價值的產品自然會有高價格的效應。而毋庸置疑的是,目前的房地產市場正在回歸理性。
調查
樣本風荷麗景
同區域以稀為貴
『我們的產品有六層帶電梯的疊加,和四、五層的平層、疊加戶型,平層在110—130平方米,疊加在200平方米以上,此外,小區還有聯排尚未推出。至於價格,目前,我們6層電梯的產品價格在19000/平方米,疊加則在25000元/平方米。』風荷麗景的銷售人員告訴筆者。
參看相關數據,三月末嘉定區的房價均價在14000元/平方米左右。對於風荷麗景的房價,其銷售人員也毫不諱言,』我們幾乎是嘉定最高的價格。』而這樣的高價一直都較為堅挺。
要想理解這樣的高房價,必須理解嘉定新城。
資料顯示,嘉定新城立意於新都市主義的生態宜居新城的打造,而約三個人民廣場大的遠香湖是其核心。作為嘉定區新的行政中心,遠香湖整合了高端的城市服務功能。
而風荷麗景的東面就是遠香湖主湖區,此外,其銷售人員還向筆者表示,風荷麗景的低密度住宅在嘉定絕無僅有,甚而會是絕版。
『和嘉定高聳的公寓建築不同,到了風荷麗景,會有一下子輕松下來的感覺。』一位購房者如是表示。據了解,很多選擇風荷麗景的客戶看重的是其環境,適宜養老、生活,而教育因素亦有。
風荷麗景與地鐵相距大概3公裡左右,銷售人員卻表示,這樣纔可以』鬧中取靜,我們的客戶大多選擇自駕。』
樣本中星美華村
只有高價是不夠的
位於長寧區的中星美華村是中星集團市區高端豪宅公寓的代表,優越的地理位置使其一度被看作城心高檔豪宅的代表,但是其黯淡的銷售業績卻與其所定位的豪宅地位相差甚遠。
在緊貼內環線外側近中山西路虹橋路口,4幢平面呈橢圓形的高層住宅很容易吸引過路人的注意,外型上可能很少有人會將其與住宅社區聯系在一起,乍看之下很多人都以為是商業辦公樓,前期踩盤的時候筆者也時有走錯。
來到售樓處,富麗堂皇的售樓大廳裡稀稀落落地站著幾個售樓人員,雖然是周末,但是整個大廳除了穿著正裝的銷售人員之外並無任何看房者,顯得頗為冷清。筆者以購房者的身份提出了看房的要求卻被銷售人員一口回絕,原因是看房需要提前預約。
據悉,雖然中星美華村推出的是『高品質精裝』公寓,但是由於其單價已經比同區域樓盤翻了將近一番,價格讓很多購房者無法接受。
在中星美華村的業主論壇上,筆者發現,有業主抱怨項目7元/平方米/月的物業費太過昂貴,也有業主抱怨精裝縮水嚴重,由此看來整體接受度似乎不高。
觀點
地王項目貴在哪裡
樓盤性價比比拼的不是價格,而是房子的居住品質。居住品質包含許多參數,比如建築質量、園林綠化、配套設施、戶型動線、裝修交付標准、物業管理、開發商品牌等等。地王項目一般比周邊樓盤要貴,不是因為拿地成本高,而是其市場定位和產品規格本身就比較高。
就性價比參數的重要性,需要因人而異。比如有人可能更在意實用性,有人可能更在意舒適度,需求不一樣對同一參數的感受就不同。但是有一項一定是需要著重考慮的,那就是開發商品牌,因為幾乎其他所有參數都和開發商的實力、信譽、經驗密切相關。
建議購房者在挑選樓盤時,首先鎖定自己的預算,然後在眾多樓盤裡選擇自己認為品質最滿意的那個,而不是循著價格低的去買。
低價產品未必高性價比
很多時候我們會說剛需只是針對那些中低端的消費者,但其實中高端客源有剛需,這些客戶當中也有很多剛性需求,當下很多豪宅項目的成交都是這批客戶產生的。因此,『豪宅也剛需』這個命題也是正確的。
低價的產品高性價比的比例會多一些,但並不意味著低價產品就一定高性價比,近期很多項目紛紛以高折扣迎合市場,得到了市場的青睞。但如果這些產品在降價的同時大幅調低產品配置,這樣的產品性價比也高不到哪裡,『便宜無好貨』的俗語在這裡同樣適用。