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資料搜集/張秀欽制圖/黃國棟
4月底,珠江新城的全新樓盤嘉裕公館正式公開發售,現場人氣旺盛,開發商稱『熱銷』。據記者了解,在開盤之前,甚至有買家因為擔心買不到『心水單位』,四處托人『幫忙』,由此可以判斷『熱銷』正常。
同一天,琶洲的保利天悅再一次推出新單位,現場人氣、成交熱烈。開發商表示,樓盤3月底、4月底的兩次推貨,累計成交金額達到18億元。
在剛需主導市場的當下,兩大CBD樓盤的熱銷,讓人們不得不感嘆CBD的魅力。同時,對CBD住宅市場的關注進一步提昇。
其實,今年三大CBD(天河北、珠江新城、琶洲)有全新的『住宅』(包括真正的住宅及以『住宅』面目出現的公寓,下同)保利天悅、嘉裕公館、尚東君御、僑鑫珠江新城項目、中海花城灣二期、新鴻基林和項目陸續面市,加上在售的項目,可售『住宅』項目有13個之多,這已屬難得。今年之後,三大CBD的住宅數量只會『每況愈下』,2012年,也許是三大CBD住宅市場的最後盛宴。
供應:
有望能達到1500套可售貨量
在去年年底的一個研討會上,有業內人士提到,珠江新城未來住宅的供應會進一步減少時,經緯行研究中心副經理曾英傑表達了不同的意見。曾英傑說,在他們的研究裡,2012年珠江新城將會面市的新項目並不少。
確實如此。從工程進度及開發商的計劃來看,2012年,珠江新城面市的全新住宅項目,就有嘉裕公館、尚東君御、僑鑫珠江新城項目、中海花城灣二期4個。天河北的新鴻基林和項目,也有在今年推出的可能。
三大CBD在售的樓盤中,有些項目已處於最後銷售階段,例如博雅首府、富力公園28。這些項目,可售的貨量已極少,例如博雅首府,開發商就說只有十來套單位在賣了。有些正處於大力推貨階段,例如保利天悅,開發商說,今年幾乎每個月都會有新貨發售,其總量會比較大。至於那些全新項目,預計年內推售的貨量都會在一兩百套。因此,有開發商預計,在中心區明顯缺貨的情況下,三大CBD今年可售貨量有望達到1500套。對於一直缺貨的中心區來說,這已是非常難得。
門檻:
『非千萬富翁莫入』
今年4月,在頤德公館,銷售人員告訴筆者,我們目前在售的單位,最便宜的單位都接近千萬元。其語氣中,流露出絲絲『驕傲』的情緒。
其實,三大CBD的房子,很多都是『千萬元』級別的。甚至有業內人士戲稱,三大CBD的房子,基本到了『非千萬富翁莫入』的程度。
所謂『非千萬富翁莫入』,略有誇大成分,但並非沒有根據。三大CBD的住宅價格,3萬元/平方米算是起步價,高的,可以達到5萬-6萬元/平方米。三大CBD的房子不僅單價高,戶型還基本都是以大面積為主,150平方米以上的大單位,纔是主流,有些極端的大房,面積甚至達到1500多平方米。這樣的一套房子,總價往往要幾百萬元甚至幾千萬元,除了頂尖階層,都只能望房興嘆。當然,像中海花城灣二期,也會有些60-85平方米的兩房,可惜,這種面積的房子,在三大CBD裡都太少了。
未來:
價格走勢如何?
市國土房管局日前公布的銷售數據顯示,2012年3月,全市10區新建商品住宅網上簽約面積50.05萬平方米,同比增加56.5%,環比增加97.5%;網上簽約均價12465元/平方米,同比下降3.1%,環比下降12.0%。
在樓市調控沒有松綁可能的情況下,廣州的高房價難以為繼,下滑的勢頭明顯。3月這樣明顯的降幅,是商家大力促銷的後果。
2008年、2009年,在全市樓價下挫的拖累下,珠江新城CBD的房價也出現了大幅下滑,不少樓盤的跌幅在兩三成之間。這一次全市房價的再度下挫,會否影響到三大CBD的房價?
影響難以避免。2010年珠江新城房價衝至新高之後,其後房價基本穩定在同一水平線上。再沒有大幅上漲,當然,也沒有2008年、2009年的快速下挫。沒有走低的重要原因,業內人士多認為受前幾年房價大幅波動的影響,二手業主也好、開發商也好,都不會輕易松口。加上市中心的房子較為稀缺,商家慢慢賣的心態明顯。
至於那些今年推售的新盤,商家的開盤時的期望值明顯降低。中地行董事長徐建平透露,2年前,預判嘉裕公館入市價格,是5萬元/平方米,現在樓盤可能會以3.5萬-4萬元/平方米的價格開盤;保利天悅的有關負責人也說,如果不是因為調控,該樓盤『不可能以這麼低的價格入市』。
部分開發商、業內人士,對於那些相對低開樓盤未來房價向上的趨勢,還是比較樂觀的。只是,限購政策很大程度限制住了高端買家的入市。在限購松綁之前,這些高端項目價格想要往上走,壓力很大。
文/圖羊城晚報記者張秀欽
張秀欽