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2011年9月,王小華在某樓盤看中一套商品房並與開發商簽訂了商品房買賣合同,雙方約定2012年12月31日交房。由於支付全部價款可獲得9.5折優惠,王小華不久即支付了全部價款。雙方在簽約時還約定:如一方違約,則需賠償對方違約金,額度是總房款的8%。今年3月,該樓盤大幅降價,全部樓盤打折范圍為7折到8折。對比之下,王小華發現自己所買的商品房價格大幅縮水達25%,他難以接受,於是向開發商提出解除合同,並表示願意承擔總房款8%的違約金退房,結果遭到開發商的斷然拒絕。那麼,依據法律規定,准業主願意承擔違約金,能解除合同嗎?
我國合同法第8條明確規定,依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保護。
由此可見,依法成立的合同,如果沒有法定和約定情形,任何一方當事人都必須嚴格依照合同約定履行義務,否則須承擔違約責任。合同法第94條規定了當事人可以解除合同的情形,即:(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;(二)在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;(三)當事人一方遲延履行主要債務,經催告後在合理期限內仍未履行;(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;(五)法律規定的其他情形。因此,王小華要求解除合同,理應承擔違約責任。
那麼,王小華願意以違約金形式承擔違約責任是否就可以解除合同(退房)?依據合同法第107條規定,當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。也就是說,違約方以何種形式承擔違約責任,另一方有選擇權,如果另一方要求違約方承擔繼續履行的違約責任,則違約方除法律規定的例外情況外,須繼續履行。例外情況指合同法第110條規定,當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的,對方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事實上不能履行;(二)債務的標的不適於強制履行或者履行費用過高;(三)債權人在合理期限內未要求履行。由此可知,王小華的案例不適用例外情況,因而其不能主張以承擔違約金的形式來解除合同退房。