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地價就占房價的五成,基本是白乾,光賺吆喝了 圖/
風頭躉
文/羊城晚報記者陳玉霞
近日,中山大學官網上貼出了“關於教職工以1.8萬元/平方米起認購某樓盤”的消息。有業內人士稱,該盤的樓面地價超過9000元/平方米,這個售價已經接近成本價了。
2009年-2010年,廣州土地市場火爆,“地王”頻現,當年這些高價“麪粉”如今大部分已被烘成“麪包”陸續上市。可惜生不逢時,持續一年多的房地產調控未見放鬆,儘管今年來已經下調了兩次存款準備金率,但在嚴厲調控、巨貨壓頂面前,房企也只能選擇以價換量、現金爲王。有業內人士表示,樓市微利時代正在到來。
市場現象地價已佔樓價五成
中山大學官網上貼出的關於教職工認購某樓盤的消息稱:“該盤將於6月份正式公開發售,我校將再次與該商家合作爲教工提供購房優惠,其中,2號樓爲中大教職工預定房源,帶裝修交樓,按8折折實均價18200元/平方米,不再享受開發商其他折扣。若教職工選擇開發商提供的‘輕鬆置業計劃’,則只能提供8.3折優惠。”年輕教師謝老師第一時間到樓盤現場諮詢,並意向購買一套80多平方米的小單位。謝老師說,這個售價在自己和家人的承受範圍之內,算是比較合理的,“不過可能買不到了,想買的人很多”。
據瞭解,該樓盤所在的地塊,當年拍賣時曾是“地王”,三幅地塊的樓面地價分別是9142元/平方米、9619元/平方米和9474元/平方米。地塊成交當天,有專家接受媒體採訪時表示“這樣的地價,以後起碼要賣2.4萬元/平方米纔有得賺”。如今1.82萬元/平方米的售價比當初專家預計的“有得賺”的價少了6000元/平方米,樓面地價已佔樓價五成。
專家分析五成地價基本白乾?
房地產項目的開發成本,主要有地價、建安成本、財務成本等,前兩者佔比最大。中原地產項目部總經理黃韜介紹,其中,出讓地價是最清晰明瞭、最確定的成本,其他成本由於每間公司的運營能力不同,成本控制就會有很大的差異,“一般來說,前幾年房地產開發中,地價約佔三成左右;今年以來,全國各地地價佔五成的樓盤在增多。但這並非就意味着樓盤不能賺錢了,成本控制得好的房企,一樣可以賺錢,不過可以肯定的是,賺得很少,可以說是微利”。
在中原地產研究3月份公佈的《標杆房企2011年四季度新開盤項目銷售均價與購地均價對比》表上可以看到,萬科、保利、華潤等標杆企業去年10-12月間首次開盤的32個樓盤中,地價/售價比最高的是54%。去年四季度以來,標杆房企開盤項目的地價占房價30%及以上的樓盤有14個,佔統計樓盤的近44%。
一位在國有房企擔任營銷策劃工作的人士告訴記者:“我們的項目中也有以接近成本價賣樓的,比如在佛山的某高端盤,地價爲6000元/平方米,首期開盤均價是1.3萬-1.4萬元/平方米,有幾棟樓還帶裝修,建安成本要3000多元/平方米,稅費加財務等其他成本也要3000元/平方米左右,還沒算其他,就已經是1.2萬元/平方米了。說句實在話,項目首期一般都是成本價,要說賺,只能說小賺、基本不賺,後期的利潤空間會相對大一些。”
黃韜表示,不能單從地價上來看樓價,這本身就沒有一個統一的標準。“有些項目,由幾個地塊組成,前期地塊很便宜,後期地價貴一點也不怕。一個公司能將成本控制好,一般都不會虧本。以後或有項目的地價佔樓價的七成,這一點也不奇怪”。
那麼,會不會有虧本賣樓的呢?方圓地產首席分析師鄧浩志透露:“有!”鄧浩志介紹,本地某中型房企在外地的一個項目就是這樣,“地價要4000多元/平方米,開盤時售價只賣9000元/平方米,每賣一平方米就基本要虧近1000元,但迫於被施工單位催款、其他項目催地款,無論如何也得趕緊回收資金”。鄧浩志表示,一個樓盤的地價如果佔了房價的五成,“那這個樓盤就基本是白乾了,物價飛漲的這個時候,這就是盈虧平衡點,不賺也不虧”。
前景預測微利時代已經來臨?
去年11月,美林湖“貝沙灣”洋房組團以“成本價9折”發售,售價4600元/平方米起,帶價值2000元/平方米的裝修;今年2月,星匯金沙推出“9字頭”毛坯單位,業內稱“已經接近成本價”;同月,深圳蔚藍城邦推出“520爲愛築家置業風暴”,首付5萬買兩房、首付8萬買三房,均價4500元/平方米,業內大呼“比成本價更低”。一時間,“成本價”風頭十足。
按照“成本價”的說法,房企真的進入微利時代了?黃韜表示,從樓盤開始不斷降價已經可以發現,商家的利潤空間在逐步減少,什麼是“微利”,很難有標準,可以肯定的是,前兩年高價拿地的企業,現在市場不好,很難賣高價,它們的利潤就會少很多。廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文則表示,對珠三角的房地產項目來說,還遠遠沒到割肉的程度,房價下降10%甚至20%,開發商都可以進行內部消化。
近期陸續發佈的2011年房企年報業績顯示,碧桂園2011年內持有土地成本556元/平方米,銷售均價6289元/平方米;雅居樂整體土地的平均成本1277元/平方米,項目平均售價10517元/平方米;萬科樓面地價約2707元/平方米,銷售均價11306元/平方米。當然,每個城市、每個項目都有特殊性,大有降價空間的樓盤有之,幾乎沒有降價空間的樓盤,也會有。
陳玉霞