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地產評論員馮燕李韶萌李棟浦東新區住宅庫存量
1290155平方米
川沙板塊238517平方米
外高橋板塊214519平方米
張江板塊168711平方米
唐鎮板塊168469平方米
陸家嘴濱江板塊114482平方米
三林板塊113750平方米
2012年5月22日網上房地產數據
從存量分布來看,原浦東新區和原南匯區的商品住宅存量分列全市第一和第四位。和區域本身的特質以及所吸引的人群相關,『大浦東』呈現出『涇渭分明』的特征。
中高端產品庫存壓力增大
網上房地產截至5月20日的數據,原浦東新區住宅庫存為7796套、1301336平方米。其中210平方米以上房源庫存有1612套、526024平方米,佔比四成。
按照庫存面積來看,區域內川沙板塊、外高橋板塊、張江板塊、唐鎮板塊、陸家嘴濱江板塊、三林板塊和花木板塊位於庫存前列,這樣的結果與這些板塊面積在210平方米以上房源的庫存量密切相關。其中,陸家嘴濱江板塊庫存總量為358套、114482平方米,而其面積在210平方米以上房源為260套、102857平方米,佔到板塊庫存總量的9成。
浦東新區小戶型存量面積大大低於中大戶型,德佑地產分析人士表示,這一方面是由於小戶型更受廣大剛需歡迎,成交較快;另一方面也與近年來開發商更熱衷建造中大戶型房源有關。尤其是浦東新區,相關數據顯示,其大戶型房源存量面積達到86.5萬平方米,位居全市之首。
吸引高端人群頂級產品有市場
浦東的大戶型房源多為別墅和中高端公寓,在目前的市場情況下,去化速度緩慢,存量逐漸增長。
但對於浦東的一些頂級產品,新聚仁機構地產研究院副院長沙立松則認為,『浦東新區沿江的高端產品,還有一些東部別墅,針對的是頂級客戶層,受到的影響並不大。反而是中高端物業會受限。』
德佑地產監控數據顯示,2012年至今(截至5月17日),原浦東新區商品住宅成交面積為28.7萬平方米,相比去年同期上漲80.3%,是全市少數成交量出現上漲的區縣之一。而浦東各價格段的商品住宅成交量相比去年同期的漲幅均超過60%,尤其是單價5萬元以上的高端樓盤成交面積達5.5萬平方米。
分析人士表示,浦東新區如陸家嘴濱江板塊吸引的是跨地區的高端客群,『對於價值的判斷,使他們對於價格並不十分在意。』
雖然區域內高端產品有受眾支持,而成交量也出現大幅增長,但浦東新區(原)今年以來的商品住宅新增供應面積為41.8萬平方米,批售比高達1.46:1,供過於求的現象較為明顯。
但結合目前浦東的人口狀況,業內人士對於目前浦東所面臨的高庫存並不悲觀。
據第六次全國人口普查數據顯示,浦東新區常住人口為504.4430萬人,與第五次全國人口普查2000年11月1日的318.7445萬人(原浦東新區和原南匯區總計)相比,10年共增加185.6985萬人,增長58.26%。平均每年增加18.5699萬人,年平均增長率為4.7%。浦東已成為上海市常住人口最多的一個區。
有分析認為,區域面積超過1000平方公裡,以及『兩個中心』建設的主戰場,使浦東具備較完善的公務服務和創業置業的良好空間和環境,這是外來人口規模迅速擴大的主要原因。而如果保持這樣的人口增長速度,市場一旦好轉,人口對於房地產的需求將使庫存壓力大減。
原南匯區域庫存兩級分化
與原浦東新區的中高端壓力不同,原南匯區的庫存則有兩級分化的特點。
截至5月20日,網上房地產顯示原南匯庫存為7319套,面積為943357平方米。其中周康板塊為最高庫存板塊,達到2987套、面積為369227平方米,其後是惠南板塊,這兩個板塊各面積段庫存較為均勻。
而同樣高庫存的臨港新城板塊,則以剛需面積段為主。其70-90平方米面積段庫存達508套、42810平方米。航頭板塊則不僅有70-90平方米房源188套、面積達15999平方米的庫存量,其210平方米以上房源更有318套,庫存達77584平方米,佔比近六成。
沙立松表示,南匯在未與浦東合並前就是供應大戶,『一些低密度住宅、聯排較多』。同時也不乏臨港新城板塊的剛需樓盤。
與浦東新區成交量的大幅回昇不同,原南匯地區今年以來的成交面積出現了16.8%的下滑,但今年至今其新增供應面積為20.4萬平方米(截至5月17日),基本與成交面積相當,供求處於相對平衡狀態。不過部分成交排名靠前的項目為去年推盤的項目。御沁園、萬科清林徑、御景熙岸公寓等樓盤成交量都超過150套。
人口導入成關鍵
原南匯剛需項目的滯銷,與其戶均面積和人口密度有關。
普查資料顯示,浦東新區人均住房面積27.97平方米,而其南北差異較大,北片地區(原浦東新區)人均住房面積25.25平方米,南片地區(原南匯區)為36.61平方米,是北片地區的1.4倍。區域內需求並不旺盛。
另外,浦東新區人口密度為3909人/平方公裡,其中北片地區3794619人,面積569.15平方公裡,人口密度6667人/平方公裡;南片地區1249811人,面積721.48平方公裡,人口密度為1732人/平方公裡。這也就造成了人們對於原南匯某些區域『空城』的觀感。
人口密度低造成了需求的短缺,要改變這樣的狀況,人口導入是關鍵。
去年,就有消息稱,臨港新城將被打造成為具備較高能級的城市綜合集聚輻射功能、集聚60萬至80萬人口的新城。
而《浦東新區人口計生十二五規劃》中也表明:到2015年末,新區常住人口預計達到550萬。與『十一五』期末比,將增加約50萬人口,這些無疑都將進一步增加房地產市場的需求。
◎高庫存項目現場調查
泥城苑
2012年住宅銷售:成交14套
可售住宅套數:247套
可售住宅面積:25246平方米
(網上房地產數據,截至2012年5月22日)
區域需求難以支橕熱銷
從市中心出發,近一個半小時車程到達泥城苑。
沿項目外沿步行,其周邊都是正在建設中的住宅項目,餐飲、娛樂、商場等相對缺乏,生活配套設施還有待完善。
在交通方面,泥城苑離臨港新城主城區較遠,約有10公裡左右,附近公交線路較少,而且臨近的軌道交通16號線尚未建設完成,百度地圖顯示,如果從最近的公交車站出發到市區,用時約為4小時。
泥城苑的售樓處冷冷清清,並沒有購房者前來諮詢。其銷售表顯示僅有為數不多的房源成交。據銷售人員介紹,該項目共有兩種戶型,項目最低價為6888元/平方米。當詢問到優惠力度時,銷售人員表示:『這樣的價格已經算很低了,所以不會有打折和優惠活動。』同時他還介紹說,泥城苑自2009年開盤至今的購房者大多是本地居民,鮮見市區人士在此置業。
6888元/平方米的單價,在南匯臨港新城板塊算得上是低價位了,但面對交通不便,生活配套設施不完善等困境,泥城苑能否以低價補齊這些短板,還是未知數。
港城滴水湖馨苑
2012年住宅銷售:成交30套
可售住宅套數:384套
可售住宅面積:48709平方米
(網上房地產數據,截至2012年5月22日)
待價而沽行情低迷
滴水湖馨苑同樣位於南匯區臨港新城板塊。
筆者從市中心驅車出發約1小時車程到達滴水馨苑。在其周邊,筆者並沒有發現學校、超市、健身場所等生活和教育設施,大多是正在建設中的工地和住宅項目。其周邊商鋪也是冷冷清清,沒有商家入駐。而據銷售人員介紹,周邊的生活設施和旅游景點,如超市、海洋博物館、新場古鎮正在建設之中,尚未完工;而離小區最近的聯華超市也在1.6公裡之外。
滴水湖馨苑的在售戶型有3種,分為80平方米的2房、90平方米3房以及少量120平方米3房,最低價格9000元/平方米,均價12500/平方米。在促銷方面,銷售人員表示除了全款或者是在本地工作可以享受9.8折優惠外,並無其他降價打折措施。
在售樓處,前來諮詢的購房者寥寥無幾。筆者在項目中看到僅有為數不多的幾家住戶入住,其他房源皆處於空置狀態。銷售人員稱:『項目2009年開盤的時候非常火爆,許多人排隊等天亮搶購房源,現在人就少下來了』。
嘉博名邸(二期)
2012年住宅銷售:成交30套
可售住宅套數:147套
可售住宅面積:14469平方米
(網上房地產數據,截至2012年5月22日)
價格落差影響後市去化
凱德·嘉博名邸位於浦東新區三林板塊,項目二期推出177套精裝住宅,戶型有二房90-93平方米,三房143平方米,均價34000元/平方米。
凱德·嘉博名邸的地理位置優勢顯而易見,距離軌道交通7號線楊高南路站步行僅需3分鍾,可方便換乘多條軌交線路。同時周邊步行5分鍾內匯集十餘條公交線路,可通往四面八方。但項目周邊配套暫不完善,缺乏生活氛圍。據案場工作人員介紹項目周邊規劃建成沃爾瑪賣場。
據統計,凱德·嘉博名邸周邊的二手房價均價在20000元/平方米左右。周邊的房子大多年代已久,零落無序地散落在項目周圍。該項目幾乎所有的樓棟都是緊鄰楊高南路而建,噪音污染不可避免。此外,筆者參觀三套樣板房後發現其中93平方米的兩房南北通透,采光較好;而90平方米套內臥房在進門到底轉角處,通風和采光勢必會受到影響。這些『硬傷』與項目本身的高單價落差較大。
在案場內有許多前來參觀詢價的置業者,但真正下單落定的購房者並不多。一些『剛需』購房者對90平方米的小戶型頗為關注,但項目本身的高單價也成為影響成交量的重要因素之一。案場銷售人員介紹稱嘉博名邸項目一期自去年開盤至今已售罄,二期自今年2月份開盤,目前房源充裕。