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今日論衡
之民生探微
『小資氣息』、『白領至愛』,曾經是天河南一路、建設六馬路、江南西一帶『住改商』社區商圈人氣高漲的主要因素。由於太旺,老百姓也樂於接受,政府多次禁止『住改商』都沒能堅持下去,最後采取了妥協,只要求不影響住戶的安居。
而據昨日報載,市場因素卻讓這些逃過了政府治理的『小資商圈』舉步維艱,何去何從令人擔懮。究其原因,主要有三個:一是租金上漲過快,讓商家經營難以為繼;二是網購發展迅速,同類商品往往在網上就能買到,而網購也恰恰是白領的至愛;三是商圈內的大賣場由於重復建設嚴重,漸漸形成了與場外商鋪的同質競爭,分流了部分客流。
在這三個原因之中,網購難以形成一個『小資氣息』的購物環境,對於喜歡逛街、休閑的白領來講,不能形成長期的競爭壓力;大賣場再怎麼打壓,整體租金成本仍會比場外商鋪高。因此,短期內的租金上漲過快,顯然是影響『小資商圈』生存的主要因素。
這多少與廣州長期以來形成的『一鋪養三代』的炒鋪之風有關。一方面,在住宅地產不景氣的背景下,商業地產受到越來越多的重視,而商鋪是傳統型的商業地產,廣州人對於炒鋪十分熱衷,限購後大量房地產投資轉向炒鋪助推了鋪租的高企不下。另一方面,此類商鋪通常租約期不長,經營者對於能否長久堅持沒有信心,鋪主在房價高企時代往往傾向於賺取快錢,容易殺雞取卵。這樣,導致轉手頻繁、二房東增加,無端地又推高了租金。
由於政府認可了『住改商』,這使鋪主有信心持有並大膽地年年昇租,不計成本,只看眼前收益。難以培養起名店、品牌店、旺鋪。大凡商鋪一旺就加租,而商家立即又將租金轉為成本加在商品和服務價格上,導致顧客喪失忠誠度,從而形成惡性循環。這是『小資商圈』面臨逐漸冷清、空置的根子。
目前,一些商家通過搞『一分為二』的合租或『日租』來分攤成本,僅是權宜之計。而乾脆轉讓又會因出讓的門鋪過多,造成殺價,如此下去,『小資商圈』前景堪懮。
由於商鋪出租是市場行為,政府不能過多乾預。但是過度炒鋪是非理性的市場行為,有關部門可以通過發布信息指引甚至提醒風險來引導,輿論也可由專業人士來分析指引,當然最後風險責任自負。至於政府部門可否有一些限制炒作的措施,也可進一步探討。
當然,如果『小資商圈』是一種短期的商業現象,又另當別論。行業協會、商業和房地產專家可以討論這種業態的發展方向,提供必要的建議,減少盲目的發展。畢竟『住改商』形成的『小資商圈』與步行街和商業街不同,『居家氣息』有一種購物在小區、賓至如歸的特殊感覺;與大型商場、品牌專賣店也不同,休閑隨意、物美價廉對於小資白領有定位合理上的吸引力。
總之,要分析清楚當前『小資商圈』遇到的困境是短暫經濟不景氣導致的,還是業態已過時導致的大勢所趨。對於兩種不同的結論會要求有不同的措施和對策,對『求轉讓』以及『執笠』情況的出現,要重視其反映出來的問題,『樓上鋪』與『底鋪』面臨的問題是否一樣?『執笠』而去的商家去了哪,進入大賣場還是轉場到其他商鋪?等等,這些具體現象反映的問題應該有不同的啟示。 (作者是廣東省體制改革研究會副會長)
彭澎