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樓市改善型需求仍大有潛力。喬育平 攝
記者王斌實習生熊曉凱
近日,銀監會正式發布《商業銀行資本管理辦法(試行)》(簡稱《辦法》),規定從明年元旦起首套房貸、二套房貸的風險權重都統一為50%(原分別為45%、60%)。也就是說,銀行每放出100萬元二套房貸,原本要預留60萬元風險准備金,明年元旦後只要預留50萬元了。
業內人士認為,這一調整有效降低了二套房貸的資金成本,可能會促使銀行更願意發放二套房貸款,從而刺激改善型置業需求。
二套房貸更招銀行待見
『試行《辦法》的出臺肯定會鼓勵銀行做二套房貸。』針對試行《辦法》帶來的影響,長沙某銀行業人士告訴記者,『目前長沙首套房貸執行基准利率是主流,如果是個別優質客戶的話可以打到8.5折;而對於二套房貸,按照銀監會的規定是上浮10%,很多銀行在實行執行時是上浮15%-20%。』
據他計算,『風險權重統一為50%之後,二套房貸能賺到的利息要比放首套房貸多出約六成;而目前,銀行做二套房貸只比做首套房貸多賺了兩成七,但卻要佔用更多的風險准備金。』
此外,首套房大多屬於剛需,總價多在60萬元以內,貸款7成,額度也僅三四十萬元。而二套房則多屬改善型需求,總價動不動就在100萬元以上,貸款4成,額度有好幾十萬甚至百萬元,而且高檔盤房貸客戶的洐生業務更多,這些都意味著更多的利潤。
『第二套房貸無論是風險還是利潤,實際都比首套房貸更優。』另一家股份制銀行個金部人士坦言,就風險控制來說,首套房業主一旦喪失還貸能力,商業銀行也不能對其房屋進行處置,而對第二套房則不然。
對樓市影響尚待進一步觀察
『如果你們按揭的是第二套房,首付必須6成,利率必須上浮15%。』在湘江大道某樓盤銷售部,售樓人員向看房者說,現在銀行執行第二套房按揭貸款非常嚴格,開發商也沒辦法幫忙規避政策。
『只要國家對房地產調控總的政策不變,特別是對於二套房的首付比例和利率上調幅度沒有改變,二套房貸實質性放松的可能性就很小。』市內某國有大行個人房貸部人士解釋說,一旦被認定為第二套房,購房者首付必須達到6成纔可能獲得貸款,而且貸款利率必須上浮10%以上。對購房者而言,貸款購買二套房的成本依然較高,新增申辦貸款的客戶就會很少。
不過,由於利潤空間擴大,原來需按上浮15%或20%獲得二套房貸的市民,未來按照上浮10%的利率獲得貸款的機會可就大多了,而且申請貸款更容易、放款速度更快。