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6月8日,央行實施了三年半以來的首次降息。房地產利益集團見機行事,無限放大降息、降准、『紅5月』等信息,並推導出房價即將反彈上漲的結論。一時間,『樓市向榮』、『投資熱潮來臨』、『現在不買過期不候』等論調甚囂塵上。
果真如此嗎?
因為預言太危險,何況筆者也是普通人,不具備預言任何未來事件的超自然能力。但面對房地產利益集團聲音很大的各種『判斷』與『預測』,作為一個中立的媒體人,筆者只能說:與其相信預言,不如去看韓劇。
不能預測,不等於不能觀察與分析。據筆者觀察,這波房價反彈論不太靠譜,下半年房價穩中有降的可能性更大。
無規矩不成方圓。評判一個事物,首先得找到恰當的標准。很多人用很多的方法來討論房價的昇降,似乎頗能自圓其說。不過,有一個辦法是具有操作性和可信度的,那就是根據房地產資本密集型的行業屬性,從開發商的『錢景』來判斷房價走向。開發商錢景好,房價就漲;開發商錢景差,房價就跌;開發商錢景一般,房價就平穩。
現在,開發商的資金主要來源於銷售回款和銀行貸款。5月,旺季如約而至,全國樓市成交一片火紅,開發商回籠了部分資金。其次,半年來三次『降准』,再加上降息,穩健的貨幣政策微調,開發商多少都能從銀行分到貸款。說實在的,開發商緊繃的資金鏈確實有所緩和,所以,房地產利益集團開始試探著高呼房價上漲了。
但是,開發商的資金補給讓處於量變,並未發生質變。以東莞為例,據研究機構統計,前5月,東莞一手住宅網簽170萬平方米,同比大幅下挫了27%。東莞標杆房企的銷售業績紛紛遭遇滑鐵盧,萬科、中信、光大、豐泰、益田等五大房企商品房銷售金額同比下降了12%—26%不等。
而近期出現的『紅5月』,其成交旺勢主要來自於以價換量,成交暢旺不一定預示房價即將反彈。
信貸微調也無法給房價上漲背書。雖然最近半年,存款准備金率下調了100個基點(1個百分點),但大型金融機構依然維持在20%的高位,開發商想從銀行中獲得大量的資金,難度仍然很大。知名財經評論員葉檀日前表示,中國仍然處於貨幣緊縮區間,除非央行大規模下調存款准備金率到15%左右的水平,否則,資金緊縮預期將使房價難以上昇。
對於降息,北京領先國際金融資訊公司首席經濟學家董先安有一個獨到的分析:在中國的銀行體系,貸款利率相對貨幣市場利率和債券市場利率的下降,不是使銀行去擴張貸款,而促使銀行有更大的動力將更多資金配置在超額備付、回購、債券等資產上。降息後,商業銀行的超額備付率上昇,貸款佔比,特別是中長期貸款佔比卻將走低,所以降息可能產生減少貸款供應的激勵。
因此,從筆者的觀察和分析出發,房價反彈的論調是站不住腳的,東莞下半年的房價仍將匍匐在下行通道,延續穩中有降的態勢。
首先,新貨紮堆入市,市場競爭白熱化。據研究機構監測數據,截至5月底,一手住宅的存量為465萬平方米,根據過去12個月的月均成交面積,市場消化周期為12.2個月,供需基本平衡。但是,今年的潛在供應量高達688萬平方米,而前5月的新增供應量僅為173萬平方米,這說明在未來7個月時間裡,將有500餘萬平方米新貨將集中入市,這將促使市場競爭趨於白熱化,尤其是大戶型產品。
其次,經濟下行壓力大,購房資金集聚緩慢,熱錢不再熱衷於中國房地產,購房需求平緩釋放,難以消化龐大的市場供應。
時下,房地產購買力以剛性自住需求為主,在東莞市場,這一點很明顯。樓盤的蓄客時間延長,月度成交冷熱交替。『五一』期間認籌理想,所以5月網簽飄紅。但5月後期重新進入蓄客期,認籌有所降溫,甚至有大開發商以獎金來吸引市民介紹客戶。
改善型需求、投資投機需求將受宏觀經濟影響。國家統計局新鮮出爐的5月份規模以上工業增加值和社會消費品零售總額、前5月的固定資產投資等三項重要數據,均表現不佳。特別是,制造業采購經理人指數(PMI)這一重要的先行指標不盡人意,反映中小企業生存狀態的匯豐中國制造業采購經理人指數已經連續7個月跌至榮枯分界線下方。到了5月份,就連反映大型企業生存狀態的官方制造業采購經理人指數也開始下行。種種跡象表明,經濟下行壓力依然很大,以加工貿易產業為主導的東莞經濟下行壓力更大,經濟增速墊底全省。皮之不存,毛將焉附?受宏觀經濟影響,樓市改善型需求、投資投機需求會繼續遭到鉗制堰塞,難以像以往那樣托高房價。
從國際資本來看,人民幣貶值預期成為抑制房價的另一個因素。有學者指出,在全球經濟動蕩中美元成為避風港,持續走高,今年以來,人民幣兌美元很明顯處於震蕩區間,沒有上昇的內生動力。如果人民幣貶值預期變為現實,就會導致已經進入中國的資本開始外流,抽走房價上行動力。
再次,政策是影響房地產供求關系一個重大因素,今年的房地產調控政策只是定向寬松,保自住、壓投資,不會造成市場需求的無序釋放。
隨著物價的回落,目前,中國經濟最急迫的任務是穩增長。市民擔心歷史重演,在穩增長的煙霧彈中,房地產調控會全面放松,房價報復性反彈,導致錯失購房時機。據筆者觀察,目前中央穩增長把力量更多放在市政工程、鐵路、節能環保、信息化、農村和西部地區基礎設施等建設領域。當然,也依托房地產,所以出臺了信貸優惠政策支持合理的自住購房需求,但僅此而已。相比2009年,中央在穩增長方面多了一個抓手,那便是『十二五』期間3600萬套的保障房建設。若要拉動投資,完全可以從保障房著手,而不必過分依賴商品房。
這輪調控的確與過往不太一樣,今年的微調只是矯正一刀切的做法,做到打擊更為精准。最近兩年,中央抓到了抑制投資投機性需求這個要害,取得了一定的調控成效。限購是觀察房地產調控的風向標,若限購嚴格,則調控嚴格,若限購放松,則調控放松。去年第四季度以來,先後有佛山、蕪湖、上海等5個城市出臺放松限購的救市政策,無一幸免均被叫停,而其它不涉及限購的地方微調政策則被默許,這說明房地產調控還是在嚴格進行中。
今年的經濟環境、調控政策均不支持炒房客再度入市,主要靠自住客支橕市場,而東莞未來六七個月的新增供應將出現井噴,供過於求,買方市場會延續,開發商資金緊張仍是常態,且難以融資來解渴,所以下半年房價下降仍是大概率事件。此外,畢竟有剛需在接盤,政策又定向寬松,房地產開發成本也擺在那裡,所以價格會相對穩定,難以大降。