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去年以來,中山住宅地產受困,商業地產成爲不少開發商企圖突圍的新突破口。而今年以來,紛紛落成或開建的寫字樓晃花了市民的眼,也讓商業地產逐漸成爲地產業界人士熱議的話題。
根據業內人士說法,中山商業地產未來將出現數百萬平方米的新增體量,而在商業地產井噴的情況下,相對模糊的市場定位及滯後的配套將難破“本土消化”之咒,在對外地客戶吸引力未能及時提升的情況下,以本地企業爲主要客戶的寫字樓或將遭遇新的招商難題。
數年內將增400-500萬平方米商業地產
近年來,中山商業地產呈井噴姿態。尤其今年以來,以高端寫字樓的大量開發爲標誌,商業地產開始出現開發熱潮。而在這一番熱潮當中,也有地產業界人士指出,部分商業地產的開發缺乏明確的定位,尤以高端地產的競逐將更爲激烈。
有業內人士透露,未來數年,中山將有400-500萬平米的商業地產項目將陸續上馬。以東區爲例,根據此前媒體報道的數據,中山東區今年單是東區寫字樓新落成面積便將達到38-40萬平方米,其中包括利和廣場、盛景尚峯五座、大東裕三期、宏宇大廈等新寫字樓陸續投運;如果再加上即將動工的遠洋城世界觀、大東裕四期等項目,新增體量更有望達到60-70萬平方米。
在衆多商業地產項目中,除了東區的寫字樓羣之外,最常見的“例牌菜”便是城市綜合體了。據統計,今年建成、開工的城市綜合體超過15座,其中不乏包括利和廣場、天悅城、建綸國際商務中心等在內的大型建築。雖然避免商業地產同質化傾向、尋求錯位競爭的議題早已在業界喊響,但從目前中山市內的商業地產開發趨勢來看,類型單一化及定位同質化仍然是一個最主要的特徵。最重要的是,除了在錯位發展方面出現了一哄而上的局面之外,商業地產對本身的定位也呈現出模糊的界限,在市場細分方面仍然無暇顧及。
“這樣容易陷入一種兩難的困境。一方面,在商業地產呈濫觴之勢的事實基礎上,錯位競爭和功能細化本是良性市場環境所應當深入的一個議題,但這也需要包括資金和眼光在內的紮實資本;另一方面,如果前期定位、規劃及規模形態不一,缺少競爭力的環境、設施、配套等弊端的吸引力就極爲有限,難以承載外地大型客戶的需求。”中山迪興實業策劃總監談子信指出,目前中山市的商業地產、尤其是寫字樓方面仍具有一定的發展空間,但市場定位模糊、配套滯後的難題,對削弱吸納外地客戶的吸引力將造成極大的影響。
外來企業少成寫字樓最大困擾
當下,中山正從工業經濟向工業、服務業雙輪驅動轉變。大力發展服務業的思路一經提出,以寫字樓爲標誌的商業地產項目紛紛拔地而起,不過,未來中山能否很好地消化這個市場,則成爲當下衆多地產業界人士高度關注的話題。據瞭解,在中山寫字樓市場中,進駐商戶仍以本地商家爲主,而業內人士認爲,外地商戶缺乏可能成爲未來商業地產行業逐漸飽和後的最大困擾。
談子信認爲,中山寫字樓的招商仍以本地商戶爲主,本地客戶也是目前各個商業地產項目的競爭對象。以盛景尚峯目前的招商情況爲例,據瞭解,進駐該高端寫字樓的客戶中,僅本地客戶佔據75%,外地客戶僅佔25%。而這已是外地客戶進駐情況較爲樂觀的高端寫字樓。
“中山以前的商家都是在工廠或自建辦公場所辦公,而近年來,隨着發展的需求,一些實力較強的企業開始進駐寫字樓。但是,總體而言,本地的企業本來就只有那麼多,在外地商家進駐中山較少的情況下,中山未來要消費那麼大的商業地產市場有相當大的難度。因此未來可能會出現優勝劣汰。”談子信指出,在這種情況下,客戶會向軟硬設施較好、定位準確的商業地產集中,相反,如果定位不準,配套不足,則可能出現門庭冷落的情況。
談子信表示,由於未來中山寫字樓需求總量會有比較大的增長,因此仍然充滿信心。但與此同時,外來企業的不足也必將成爲部分商業地產開發商的困擾。
而一旦外來企業的引入遲遲無法跟上商業地產的開發腳步,商業地產將出現飽和甚至超過需求的現象,並出現“一邊倒”的現象:多數企業向部分優質的商業地產項目集中,而另一部分則將可能出現較高的空置率。“比如東莞就出現了寫字樓空置率高達80%的情況,這也是未來需要引起開發商警惕的事情。”談子信認爲。
而數據證明,在對外招商中,中山商業地產項目對於外地企業進駐有待提高。在業內人士看來,外地商家的進駐需要考慮的因素較多,除了寫字樓的因素,城市交通、對外招商政策等方面也構成企業的考慮是否進駐該城市的重要因素。
開發商盼政府再加大扶持力度
“在招商這一塊,更希望政府能幫助我們一下。”在談子信看來,政府目前在商業地產的規劃、項目開發上支持力度很大。但目前項目建設起來了,如何千方百計吸引外地大企業的進駐則成爲新的命題。
對於城市發展來說,要發展第三行業以及總部經濟,吸引大企業進駐中山,商業地產項目尤其高端寫字樓成爲不可或缺的載體。然而,對於商業地產項目而言,在第三產業發展還未真正成熟中,承擔“招商難”的風險依然存在。
以吸引高端客戶爲目標的高端寫字樓在此過程中,面臨的矛盾顯然更爲突出。業內人士認爲,與廣州、深圳等進行整體區域規劃不同,中山的商業地產呈現“以點帶面”的現狀,寫字樓之間形成的呼應相對較少。以東區爲例,目前已形成了以盛景尚峯爲代表的起灣道與中山路交界的CBD、以大東裕爲代表的博愛五路CBD,以及以利和廣場爲代表的CBD。三大CBD之間存在一定的距離,城市配套顯然很難真正共享,而在此情況下,各自發展相關配套也成爲開發商的共同選擇。而某一方面而言,這也成爲開發商紛紛提出發展“城市綜合體”的概念的原因之一。
在業內人士看來,從對外招商方面,中山在與佛山、惠州等周邊城市的競爭中仍存在一定的弱勢。大企業在考慮設立區域總部等時,中山的吸引力仍然比較薄弱。但是,在廣珠輕軌、深中通道等陸續開建後,中山將定位爲珠江口西岸的交通樞紐,與珠三角周邊城市的交流互動也越來越方便,整體商業環境的發展改善也將成爲未來商業地產發展的重要支撐。
“中山的人口總體上比較少,消費力羣體有限,這影響到了一些企業的進駐。但中山目前在交通、生態等方面做了很多工作,如果能在人口政策、對外政策等做得更多,無疑將推動商業地產的發展。據我瞭解,這也是現在的政策趨勢。”談子信表示。
徐旭珊羅麗娟
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