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□金陵晚報記者劉雨薇
雖然目前南京銀行首套房折扣最低仍保持在八五折,但外地已有八折先例,南京如果一旦出現八折利率,存貸款利率倒掛,是否存在着從中“套利”的機會呢?
記者親身驗算並瞭解到,在實際操作中,儲戶不可能賺到最高0.29%的利息差。
記者驗算:
仍有10萬資金缺口
假設100萬元做5年按揭,按照首套房貸利率八折5.32%,等額本息還款方式計算,每月還款19018.19元,一年就是22.82萬元。
要存貸款比較成立,假設手頭上有100萬元現金,將這100萬元拆成多份,分別存不同期限的定存,以確保它們到期後恰好可以應付未來的按揭壓力。
首先爲了應付首年22.82萬元的按揭還款需求,先預留等額的現金。
按照目前存款利率上浮最高的商業銀行爲例,一年期定存利率3.575%,二年期定存利率4.51%,三年期定存利率5.115%,五年期定存利率5.61%。
爲了應付第二年的22.82萬元按揭,我們可以將22.03萬元存1年期定存,22.82×(1+3.575%)=22.82,到期連本帶息正好可支付第二年的按揭。
爲了第三年的22.82萬元,我們可以將21.93萬元存2年期定存,21.83×(1+4.51%)=22.82,到期連本帶息正好可支付第三年按揭。
再存入兩個21.7萬元的三年期定存,21.7×(1+5.115%)=22.82,纔可滿足第四和第五年的按揭需求。
第一年的現金需要:22.82+22.03+21.93+21.7+21.7=110.18萬元,已經超出了手頭擁有的100萬元現金,這10.18萬元的資金缺口意味着我們根本無法利用定存構建一個可以應付5年還款需求的存款組合。
其實,仔細分析下之前的過程,我們就會發現,爲了應付按揭的按月還款,我們幾乎所有的資金都只能存在利率遠低於按揭貸款的5年期以下定存中,根本享受不到5年期定存5.61%的高利率。
所以即使有利差,也毫無意義。
理財師:
利率比較沒有意義
理論上存貸款利率出現倒掛,應該有利差存在。
記者諮詢了中國銀行個人金融部理財師。據他解釋,定期存款和按揭貸款是兩種性質截然不同的業務。
定期存款是你一次性存入本金,到期後銀行連本帶息償付,所以只涉及一進一出兩次現金流。
而按揭貸款則不同,你一次性問銀行貸入資金後,一般每月都得償還,若按5年期按揭計算,就是60次還貸,加上貸得資金的一次,共是1進60出共61次現金流。
“由於這兩者的現金流差異巨大,無法匹配,所以僅僅比較這兩者的簡單利率是毫無意義的。”
伴隨這次降息存貸款利率雙雙開始浮動之後,有儲戶發現了這樣一個奇怪的現象。“5年貸款利率6.65%,要是打八折就是5.32%,5年以上貸款利率6.80%,打八折也能達到5.44%。而現在5年定期有的銀行上浮後高達5.61%,存款利率反而比貸款利率高0.17-0.29個百分點。”
有錢存銀行並按揭,這樣能輕鬆賺到0.29%的利息差了嗎?
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