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若谷
關於樓市的話題,一波未平一波又起。數月前,媒體熱炒“合理房價收入比”,很多人因此都在根據各地人均收入來計算當地房價應該是多少。有人算廣州的房價應在5000—6000元/平方米左右,而現實中的廣州市區樓價基本在1萬以上。而江門本土的一些媒體也在計算:本土房價應在3000元/平方米以內。其實媒體的計算方式在某種程度上不太符合中國國情,在歐美國家,大多數樓價是不包括地價的,政府是通過長期的房產稅來徵收土地使用成本,而在中國,要開發房地產,首先就是要買地,而近幾年地價一路攀升,幾年前就出現了“麪粉貴於麪包”之說。在江門本土,以2009年的地王(星匯名庭項目)來說,單樓面地價已達到大約2400元/平方米,如果江門的樓價應在3000元/平方米,有誰認爲是合理的?
所謂房價收入比(Housing Price-to-Income Ratio),是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。國際上通用的房價收入比的計算方式,是以住宅套價的中值,除以家庭年收入的中值。國際上通用的合理房價收入比的取值範圍爲約6倍,若計算出的房價收入比高於這一範圍,則認爲其房價偏高,房地產可能存在泡沫,高出越多,則存在泡沫的可能性越大,泡沫也就越大。
以廣州爲例:2012年一套市中心普通兩房80平方米,按單價2萬元計算,平均160萬左右;若以工作5年收入穩定的家庭爲單位買房,假設夫婦月工資爲5000元,則家庭月收入達到10000元,年收入爲12萬元。這樣房價收入比則爲13倍,比國際慣例所定的平均值6倍高出一倍以上,顯然是偏高了。
根據聯合國公佈的有關資料,不同國家房價收入比的離散程度相當大。1998年對96個國家的統計結果表明,這些國家的房價收入比區間爲0.8—30,平均值爲8.4、中位數爲6.4。美國的房價收入比大約爲10倍,歐洲發達國家約在3倍。
在我國,各個城市的房價收入比是不平衡的,大部分中小城市的房價收入比多在6倍以上,屬於房價過高的範疇,其中北京、瀋陽、貴陽、南京、廣州、大連和西安的比率都超過了20甚至更高。
中國尚屬發展中國家,收入差距非常大,經過三十年發展,中國總體來說比過去富裕了很多,但並非所有人都是高收入的,由於國情不同,如果要生硬地套用國際標準,顯然是不理智的做法。
目前中國房價收入比偏離國際平均標準太多,可以反映出來的是房價偏高的事實,但由於土地成本所佔比例太重,要改變這樣的局面,單純靠市場化是無法解決房價問題的,目前政府實施的經適房或公租房,是解決中低收入人羣住房問題較爲適合的方法,但目前關鍵的是政府要有合理完善的施政方案,並做好督導監理的各個環節,保障房要成本現實,首先要保障這些房子的工程進度和質量,按時按質供應市場,並實實在在讓符合條件的人羣真正買到價格便宜的房子。
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