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法院受理的房屋買賣合同糾紛,是國家相關政策和房地產市場走勢的晴雨表,這話不無道理。以徐彙區法院爲例,去年以來,該院共受理房屋買賣合同糾紛案件355件。其中相當一部分屬於房屋貸款糾紛,而這些糾紛產生的原因又與購房和房貸調控政策有關。囤房、炒房、惡意套貸等亂象,正是由於受到了新出臺政策的擠壓,才暴露於法的陽光之下。法院的裁判,促進了市場的健康發展。法官提醒,那些好鑽法律和政策空子的行爲,並不可取。
套貸款一套住房三易主
家住斜土路的馮先生與方女士是夫妻。方女士與同事小徐是小姐妹,2007年底,小徐因做生意缺少資金請方女士幫忙,兩人商量後,方女士同意用家裏房產交由小徐通過買賣套取銀行貸款。小徐承諾半年內使房屋產權迴歸。
小徐找了住在同一小區的朋友周氏夫婦,請兩人幫忙做“槍手”,周氏夫婦應允,小徐遂以方女士的名義與之簽訂了房地產買賣合同,把馮先生與方女士的斜土路房屋轉到周氏夫婦名下,虛擬了轉讓款52萬元,套得銀行貸款25萬元。這筆貸款直接匯到了方女士的賬戶,轉手即由小徐取走。2009年6月,小徐又找到周氏夫婦,如法炮製,把這套房屋過戶到方女士的外甥小姚名下。2010年11月,小姚又再次轉讓給了他人。就這樣,同一套房屋在3年內交易了3次,在後兩次交易中,小徐又套取了銀行貸款30多萬元。去年12月,由於小徐生意一直未現轉機,沒有能力按時還貸,更未能將房屋產權登記回馮先生和方女士名下。於是,馮先生作爲原告上法院打起了官司。
要說馮先生所告的對象還真有點意思,妻子方女士被列爲第一被告,周氏夫婦被列爲第二和第三被告,小徐則被列爲第三人。
庭審中,原告馮先生訴稱,自己迄今爲止一直居住在涉案的房屋內,直到2010年8月有人找上門,才得知住房已被妻子通過假買賣轉讓給了另外兩名被告。第一被告未經原告同意擅自處分夫妻共同財產,侵犯了原告的合法權益。請求法院判令三被告間簽訂的房地產買賣合同無效。
被告方女士辯稱,同意原告的訴訟請求。自己爲了幫助第三人套取銀行貸款,才做了這樣一件傻事。整個交易轉讓過程都是第三人一手操辦,被告並未得到任何的房款。被告周氏夫婦辯稱,不同意原告的訴訟請求。他們認爲,當時第三人說是方女士需要錢,要求幫忙與方做個假買賣套取銀行貸款。房屋貸款25萬元也是直接匯到方的賬戶中,周氏夫婦稱沒有拿到過任何房款。貸款由誰還也並不清楚。後來由於沒有正常還貸銀行來催款,第三人說由她來解決,稱方的外甥要買房屋,這纔有了後面的轉讓過程。方女士對整個賣方的操作過程都是明知的,是她和第三人的原因才造成了這次訴訟。
法院認爲,三被告就涉案房屋簽訂買賣合同的目的是爲了套取銀行貸款給第三人使用,被告周氏夫婦從未支付過任何款項,涉案房屋也一直由原告夫婦使用,由此可見三被告並沒有真實交易房屋的意圖。因此,三被告爲規避國家金融信貸政策,以合法形式掩蓋非法獲套款爲目的簽訂的房地產買賣合同,應認定無效。
調利率買受人心理失衡
年過六旬的胡先生在本市擁有兩套住房。女兒出嫁後,位於田林路上的一套住房一直閒置,一家人商量後決定將房屋掛牌出售。
2010年3月,老胡通過一家中介公司居間,與張先生就這套房屋簽訂了一份《買賣居間協議》,約定房價款258萬元,簽訂合同當日首付54萬元(含定金),貸款203萬元,取得產證後支付1萬元。雙方在協議中空白處手寫條款約定,若買受人貸款因個人原因無法貸款,出售人退還所收合同定金;協議空白處填寫文字與鉛印文字具有同等的法律效力。雙方在補充條款中還約定,如銀行貸款金額不足,差額部分房款買受人應於交易前補足給出售人。《居間協議》簽訂當日,張先生支付給老胡定金2萬元。嗣後,雙方又簽訂了《上海市房地產買賣合同》,張先生按約支付給老胡房款52萬元。
然而,在合同履行過程中,張先生向銀行申請貸款卻碰到了麻煩,因爲2010年4月17日,國務院頒佈了新的房產政策,信貸標準發生變化,張先生申請按7折利率貸款未能通過。銀行方面表示,可以按新的信貸政策,即按基準利率1.1倍貸款5成重新申請貸款、簽訂貸款合同。這意味着房屋買受人要支付更多的房貸利息,這可是張先生難以接受的。經與老胡交涉無果,張先生訴諸法院。
原告張先生訴稱,原、被告簽訂買賣合同後,原告按約支付購房首付款,本意是要履行合同買下房子的。由於因銀行未同意貸款,致使原告無法繼續履行合同,根據居間協議的約定,“若買受人貸款因個人原因無法貸款,出售人退還所收合同定金。”現被告拒絕退還定金和首付款,因此請求法院判令解除原、被告簽訂的房屋買賣合同;被告返還原告買賣房屋定金2萬元和首付房款52萬元。
被告胡先生辯稱,原、被告簽訂的買賣合同合法有效。補充條款約定“如銀行貸款金額不足,差額部分房款買受人應於交易前補足給出售人。”因此不同意解除合同。
法院認爲,原、被告簽訂的協議、補充條款和買賣合同合法有效。居間協議手寫條款約定“若原告貸款因個人原因無法貸款,被告退還所收合同定金”。補充條款約定:“如原告銀行貸款金額不足,差額部分房款原告於交易前補足給被告。”前者是就貸款不能的後果作的約定,後者則是就貸款不足的後果作的約定,兩條款之間並不衝突。前者意指原告窮盡手段仍無法獲得貸款,則合同解除、被告退款。現因信貸政策調整,原告無法按7折利率貸款,僅僅是原告在貸款申請過程中碰到障礙,並非貸款不能的最終結果,原告可按新的房貸政策貸款。而無論原告是否需重新填寫貸款申請表、簽訂借款合同,均是其誠意履約、窮盡手段的表現。原告以首次貸款申請被拒絕作爲貸款不能的最終結果而要求解除合同、退還房款,缺乏合同依據,法院難以支持。
特約通訊員侯榮康本報記者袁瑋
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