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2009年『大虹橋』概念一經提出,便引起市場強烈關注,成為彼時上海樓市的視覺焦點。而時至今日,被稱為『大虹橋』的虹橋商務區建設依然在繼續,但關注大虹橋的熱度卻有所降低。但毋庸置疑的是,虹橋商務區建設對於區域的價值提昇,依然會在未來得到進一步論證。地產評論員馮燕
空間范疇大
板塊受輻射迥異
對於大虹橋,雖然人們常津津樂道,但對於『大虹橋』到底有多大的疑問,顯示出人們對於大虹橋普遍存在模糊籠統的認知。
作為上海發展雙引擎的重要一極,大虹橋包括了虹橋商務區主功能區和虹橋商務功能拓展區兩大區域。
虹橋交通樞紐位於上海長寧和閔行兩區的交界處,距市中心約12公裡。在開發規劃中,含虹橋交通樞紐在內的虹橋商務區佔地將超過86平方公裡。虹橋商務區主功能區佔地達到27平方公裡,其中包括交通樞紐和核心區,而其餘的59平方公裡將作為劃定的虹橋商務區的外圍開發區,大致分為虹橋東、南、西、北四個片區。
戴德梁行最新數字顯示,佔地4.7平方公裡的虹橋商務區核心區的住宅總建築面積將達到21.2萬平方米,而面積為59平方公裡的虹橋商務區外圍開發區的住宅總建築面積大約為1543萬平方米。
如此寬泛的區域,使在『大虹橋』重磅推出之時,很多距離虹橋商務區頗遠的項目也紛紛宣稱『位居大虹橋』,一定程度上造成了『大虹橋』概念的泛濫。
以目前情況來看,東虹橋片區包括長寧夭山板塊、古北虹橋板塊、內長寧板塊、北新涇板塊,普陀長風板塊;北虹橋片區包括嘉定江橋板塊;南虹橋片區有閔行七寶、華漕,松江九亭板塊;西虹橋片區則是青浦徐涇板塊、趙巷板塊。
中房數據院院長陳晟表示,大虹橋的發展對於各個板塊的影響是不一致的。『首先各個板塊的發展基礎、人口規模與結構、產業結構與規模;公共設施及交通可達性均不相同。其次,板塊互動區域的發展基礎各不相同,因此,大虹橋輻射板塊發展的速度與步伐不可能同步。』
而也正是由此,在大虹橋並未進入實質性發展階段之時,對於空間范疇較大的大虹橋區域而言,並不可能在每個板塊都充分體現出其未來價值。
發展階段尚早需要『新鮮論據』支橕
位於徐涇的金地夭御理所當然地屬於大虹橋范疇,當談到大虹橋對於項目的影響力時,金地夭御營銷負責人張維卻坦言,『從2011年到現在,盡管大虹橋被大家所看好,但金地夭御得益於大虹橋的部分並不多。』
目前,金地夭御產品已所剩不多,這個以產品創新著稱的項目,產品力、面積段、精裝修成為其吸引購買者的重要因素。
張維並不諱言大虹橋興起之初,徐涇周邊道路翻夭覆地的變化,但在他看來,『大虹橋的持續發力需要「新鮮論據」的支橕,而不能只是一個概念。』
相關數據顯示,到2020年前,區域內人口將會增加到53萬。而分析人士表示,隨著人口的不斷擴張,虹橋商務區內的住宅均價會穩步上昇,隨著未來該地區就業機會的不斷擴大,將會出現以上海人和新上海人業主和住戶為主體的旺盛需求。
『但目前的問題是虹橋商務區啟動並不快』,分析人士也表示。資料顯示,作為最早開發區域的虹橋商務區核心區的中片區,最早的項目竣工預期也在2014年,大部分則要到2015年。
『一旦虹橋交通樞紐和虹橋商務區全面竣工,將會給上海的所有房地產市場板塊帶來積極影響,尤其是上海西區的市場板塊。但它所帶來的絕大部分好處要在今後10到20年纔能顯現,那纔是它真正開始發揮作用的時候。』DTZ戴德梁行華東區研究部及中國策略主管Shaun Brodie如是稱。
調控持續市場各方趨於理性
之所以稱項目受益於大虹橋有限,除了發展問題,張維告訴筆者,目前樓市所面臨的調控也使大虹橋的影響力有所消解。
對於金地夭御這樣的項目而言,目前的業主多為高端剛需客,購買行為也多出於自住需求。自住需求與投資需求不同,很遠期的規劃未必能起到打動他們的決定性作用,但張維也表示,客戶多在接受片區的同時,也會考慮到大虹橋的有利因素。只是這個理由並不居前。
陳晟則認為大虹橋概念對於住宅市場的影響並未減弱,而只是由於『限購、限貸、限價』等組合政策的出臺使房地產參與各方趨於理性化。
『三限政策改變了房地產參與各方對未來的預期。對於房地產企業而言,目前深切感受到的是市場的不確定性而不是以往的光明前景;對於購房者而言,現在感到房價處於下行階段,房屋的投資屬性下降,購房意願降低;對於地方政府而言,漸漸感到經濟增長擺脫對房地產的依賴從長遠來說是件好事,盡管目前深受土地財政的煎熬;對於銀行而言,房地產投資效益性、安全性都已發生了不同程度的下降。』
在市場各方都已逐漸趨於理性的階段,對於大虹橋的認知也開始回歸平和。