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地產評論員揚子李韶萌日前公佈的上海市新建住房價格指數顯示,6月上海成交均價環比5月上漲了7.23%,一時間,關於上海房價反彈、樓市轉向的各種輿論頻繁出現。上半年上海房價到底是漲是跌?接下來上海房價是不是會出現報復性反彈?7月26日上午,中國工商銀行上海市分行和上海財經大學聯合主辦併發布了《上海市商品住房價格指數半年度報告》,該報告由民間智庫“樂智研究院”承擔市場調查、數據分析與報告撰寫,對今年1—6月上海樓市的表現尤其是房價的變化進行了更加科學和準確的解讀。
新建住房價格現小幅回調
根據統計,上半年上海市新建住房和二手住房成交量齊漲,尤其是6月,新建住房成交量達102.07萬平方米,環比上揚26.59%,同比上漲29.23%,創下了17個月以來的最好紀錄。
然而同時,根據工行一上海財大新建住房價格指數的最新監測,2012年6月上海新建住房月度指數爲117.17點,是上半年價格最高點,與去年11月基本持平,不過環比5月的114.30點,漲幅只有2.51%。
7.23%和2.51%,究竟哪一個數據更可靠?據介紹,在上海市新建住房價格指數中,6月成交均價漲幅之所以高達7.23%,是由於6月成交量中2萬元/平方米以下房源明顯減少,僅佔五成,低於5月近六成的佔比,這無疑在很大程度上將拉高均價。
不同區域價格漲跌異化
從上半年整體房價來看,同樣是在剔除了住房交易質量、區域等結構差異後,工行一上海財大新建住房價格指數的監測結果顯示,2012年上半年,上海市新建住房價格整體保持在相對低位,月度指數平均爲113點,環比2011年下半年平均下跌6.10%,同比去年上半年平均下跌3.24%,整體走勢平穩。
從新建住房月度指數走勢來看,各月指數繼去年四季度大幅下跌以來,表現出階段性調整。
今年一季度,各月指數基本維持在去年12月大幅下跌後的低點,走勢平穩。二季度以來,受貨幣政策適度放鬆和支持剛需政策微調的影響,月度指數受到成交量的支撐作用,表現出短期小幅回調。
從新建住房各區域指數走勢來看,價格下行的區域明顯多於上揚的區域,共有11個區縣上半年平均價格指數出現下滑。各區域價格漲跌走勢異化:更多區域加人降價行列,而前期降價區域價格趨穩;部分區域在前期累積了較大跌幅後,價格略有回調,而部分區域則在醞釀第二輪降價。
二手住房價格繼續追跌
工行一上海財大監測的上海市二手住房價格指數顯示,剔除了住房交易質量、區域等結構差異後,2012年上半年,二手住房價格整體延續了去年底以來的追跌趨勢,在窄幅波動中跌幅趨緩。月度指數平均爲112點,環比2011年下半年平均下跌8.05%,同比去年上半年平均下跌8.57%。
從二手住房月度指數走勢來看,二手住房價格在下行中呈微幅波動,多重利好因素影響下,價格博弈夭平逐漸向賣方傾斜。
從各區域指數走勢來看,1一5月,各區域漲跌不一,且幅度微弱,各區域價格調整未同步;6月以來,外圍區域價格全線回溫。
下半年房價或穩中回調
樓市接下來會怎麼走?當前各界的研判衆說紛紜,工行一上海財大房地產價格指數對此也發表了自己的看法。
據指數預測,一方面,房地產調控政策年內不會大幅度鬆動,“限購”、“保剛需”、“穩房價”仍是調控主基調,房價上行通道尚未形成;另一方面,貨幣政策轉向使得開發企業以價換量動力減弱,樓市成交量回歸使得“看跌”的市場預期有所改善,後市房價大幅下跌的可能性減弱。
放眼下半年,在“穩增長”目標下,貨幣政策適度放鬆與“保剛需”政策微調,將持續帶動剛需、改善性需求人市,預計後市房價穩中略有回調,下半年或將整體與上半年持平。
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