案情介紹

　　合肥的張某2011年3月與某房產開發公司簽訂一份《商品房買賣合同》，約定張某購買商品房一套，六樓建築面積102㎡，單價5200元/㎡，閣樓面積35㎡，閣樓單價3000元/㎡，後張某按約支付了首付款18萬元，餘款在銀行辦理了按揭，貸款期限28年。同年12月，張某收到開發公司發出交房通知書及交房須知，顯示房屋面積為102㎡，閣樓面積為28㎡，閣樓面積相比減少7㎡。因合同約定，房屋面積誤差比超過3%的，購房人有權解除購房合同，張某據此要求解除合同並要求開發公司賠償原告18萬元首付款的利息損失以及銀行按揭貸款利息損失。且雙方在簽訂合同時口頭約定閣樓應當有不少於兩個10㎡以上的房間，但是開發公司交房時張某纔發現閣樓設計不合理，沒有一個10㎡以上的房間，依據合同約定張某有權解除合同並要求開發公司賠償損失；而房產開發公司辯稱，首先,六樓建築面積與約定相符，閣樓面積屬於設備層，閣樓面積誤差不影響合同效力；其次,即使法院判決我公司返還張某的首付款，那麼關於首付款的利息計算應當按照合同約定即按銀行同期活期存款利率而非貸款利率計算；第三，張某的按揭貸款合同是與銀行簽訂的，開發公司不是按揭貸款合同的一方當事人，銀行貸款利息不應當由開發公司負擔；最後，張某主張的閣樓面積不合理，沒有不少於兩個10㎡以上的房間，對此合同並沒有約定。

　　法院審理認為，開發公司交付的房屋面積誤差比超過3%，構成違約，應當賠償對方損失。閣樓面積也屬於房屋面積的一部分，開發公司主張閣樓面積屬於設備層，不應計算面積誤差比，法院不支持。開發公司賠償張某的首付款利息應當按同期銀行貸款利率計算。張某辦理按揭貸款也是因為與開發公司簽訂購房合同而發生的，其按揭利息損失也應當由開發公司負擔。據此，法院一審判決解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》，開發公司按銀行同期貸款利率賠償張某首付款利息並賠償張某因辦理按揭貸款向銀行支付的貸款利息。按揭宣判後，雙方均表示服判。

　　法官釋法

　　本案中，爭議的焦點有幾個，首先是合同中關於張某首付款的利息計算標准問題，其次是開發公司非房屋按揭貸款合同的當事人是否有責任賠償張某支付的按揭貸款利息。法院認為，張某辦理購房按揭貸款是基於與被告善意訂立《商品房買賣合同》的基礎上發生的，原告自始至終積極履行己方義務，並未違約，對於合同中的善意積極方依法應當受到法律的鼓勵和保護；雙方關於退房後對出售人返還買受人首付款的利息按銀行同期活期存款利率計算的約定，違反了公平合理原則，在一般情況下，此筆利息應當按照銀行同期貸款利率計算而非銀行同期活期存款利率計算；合同中的該項條款屬於格式條款，提供格式條款的一方應遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，並采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。開發公司未提供證據證明其已盡了說明義務。從生活常識可知，購房人在與房產開發公司訂立《商品房買賣合同》時，不僅不具有變更格式條款內容的能力及權利，而且難以有時間對整個合同進行全面閱讀，往往只是在出售方指定的位置匆匆簽名捺印而已。但是，張某主張雙方口頭約定閣樓的房屋不少於兩個10㎡以上的房間，沒有證據證明，法院不予采信。

　　法官提醒

　　少數商品房買賣合同中的出售方以其佔有較多社會資源而形成的強勢地位，在與購房者簽訂合同時，設置一些不公平不合理的條款，以期達到規避己方責任的目的，其實這樣的條款不僅僅因違反法律而難遂其意，而且往往會因為其不誠信行為在廣大消費者群體中形成差評而影響其企業形象。另外，購房者在與售樓處洽談時所達成的條件不應僅僅停留在口頭上，應當以文字的形式落實到合同中，否則，一旦發生了糾紛，購房者主張雙方當初口頭達成的條件難以得到法院的采信。