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上半年銷售熱讓房地產的業績報告特別引人關注,買房人希望讀出房價走勢,投資者希望看出股價趨勢。8月7日,產業龍頭萬科公布了今年上半年業績報告,結算均價和利潤率同比下降幅度出人預料。雖然多數房企放出的消息,樓市調控並沒影響銷售額,但利潤率的下滑卻難掩繁華下的頹勢。專家分析,房企『錢荒』壓力繼續增大,下半年能否扛得過,依然是個大大的未知。
六成房企利潤下滑
8月7日,萬科公布了房地產業的首份半年報。報告顯示,上半年萬科實現營業收入307.2億元,淨利潤37.3億元,同比分別增長53.7%和25.1%。上半年萬科的銷售均價為10380元,較去年同期下降10.6%。記者在半年報的財務數據中也注意到,經營活動產生的現金流比上年同期減少26.31%,房地產業務毛利率26.5%,比去年同期降5.6%。
萬科在半年報中稱,盡管二季度銷售回款有好轉,但僅帶來企業償債能力的增強,開工、投資能力不足的問題並未解決。據機構統計,已經以預報或快報形式公布上半年業績的24家上市房企,雖然總計出現25.87%的營業收入增長,但是去除萬科和保利地產兩家標杆房企,其餘22家營收同比下降6.07%,利潤同比下滑的房企更是達到六成。
『由於房地產行業特殊的結算周期,2012年上半年的業績中,可能有很大部分是去年下半年銷售而未結算的項目,如果扣除這個部分,上半年的實際銷售估計更不樂觀。』分析師如此表示。
房企融資遇夾擊
營業收入下降、利潤率下滑、資產負債率居高不下,背後反映的都是一個難題:錢荒。
『今年上半年房企總體資金狀況和2008年差不多,應該是房企資金最緊張的時點。』上海易居研究院副院長楊紅旭用『藍色』緊張區表達房企的『錢袋子』危機。
而6月6日包頭最大房地產企業董事長魏剛的上吊自殺一事,更是揭開了真實狀況的冰山一角。巨額融資欠款,正是壓垮魏剛的最後一根稻草。
『一些企業雖然表面看仍在運營,但項目停工、銷售停止、運營停頓,和破產沒有區別。』一位不願署名的金融業內人士告訴記者。雪上加霜的是,融資解決錢荒的各種渠道,目前正日益收緊。銀行開發貸批貸困難,房地產信托被叫停,A股對房地產暫時關閉,REITs在國內缺失,國內私募基金對項目的挑選又非常嚴苛,必須有絕對的回報率把握。
『以價換量』存變數
8月7日,萬科、富力和融創中國三家房企發布了7月銷售業績,合計銷售151.6億元,環比下降22%。鏈家地產市場研究部陳雪分析:『差異化信貸和多城市政策微調等諸多利好政策被市場過度消化,而6月全國范圍內價格上漲的現象引起了監管層警覺,中央和各個部委頻繁表態將堅持調控。政策風向在一定程度上導致購房者的預期變化,需求減少。』
遭遇『錢荒』壓力的房企,下半年會進一步『以價換量』來獲取周轉資金麼?問題看似順理成章,但業內專家均表示『很難說』。楊紅旭告訴記者,房地產行業資金最難熬的日子已經過去了。從目前看,受國內經濟超預期下滑的影響,貨幣政策趨於放松,房企融資環境正在持續改善。企業資金壓力緩解後,提高房價的可能性就較大。不過,一旦房價反彈,將可能招致更嚴格的調控措施。
地產股依然『政策市』
對股民來說,與房地產表現息息相關的地產股,同樣面臨著政策風險。8月2日,由於市場流出『住建部將取消商品房預售制』的傳言,房地產股集體大跌,板塊跌幅超過4%。當天收盤,蘇寧環球跌停,北京城建跌6.19%,招商地產跌9.81%,保利地產跌9.17%,萬科也跌了6.75%。雖然官方闢謠後,8月7日房地產股有了微幅上揚,但『政策市』對於它的影響由此可見一斑。
信達證券研究中心副總經理劉景德認為,投資房地產股仍應謹慎。他分析,房地產調控政策可能在執行過程中不一定力度那麼大,但不會有趨向性放松,絕不會允許房價出現大幅上漲。前一段時間地產股維持強勢,近期萬科已跌破60天均線了,上昇趨勢線可危。而保利地產、招商地產、金地集團這幾個股票,這一段時間都出現了一定的下跌,而且跌幅還不小。從政策面分析,房地產股即使短線有所反彈,反彈的力度也不會太大,所以對地產股還是謹慎一些。
趙瑩瑩J201宋溪插圖H185