|
||||
任志強
巴曙松
中國指數研究院數據研發中心資料顯示,7月全國300個城市土地成交面積8364萬平方米,環比減少19%,同比減少28%;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)環比減少12%,同比減少29%。另據21世紀不動產上海區域市場研究部的統計數據顯示,1一7月上海共完成土地出讓金235.4億元,較去年同期減少54.3%。
土地市場的不景氣源自於持續兩年的樓市調控。有分析人士表示,土地出讓的下降也預示著未來,市場或會出現住宅上市量同比萎縮的局面。
□任志強
華遠地產股份有限公司董事長
土地供應低增長形成房價高增長
2OO3年以前,平均每年的土地供應量大約以4O%的速度增長。那時候的土地是充分供應,因此在1998年-2OO3年的幾年裡,房價平均增長3.5%。
2OO3年以後,土地總的供給量連續下滑,連續十幾個月低增長、負增長,延續到2OO7年。但因為此前保持了4O%左右的速度增長,開發商手裡還有一些『餘糧』,在這個過程中出現了房價的波動,但沒有形成巨大的上漲。2OO7年出現了土地的高峰,而這些『天價地』的產生,是因為之前大量的土地負增長令開發商手裡沒有『餘糧』。
2O1O年土地的暴漲,同樣是因為2OO9年土地稀缺情況下的短缺供給。凡是在土地低增長的情況下,一定會形成後期的房價高增長。2O1O年土地供應很多,但不能在當年變成庫存。所以,2OO9年庫存消化以後,到2O1O年出現的現象是供給短缺,大多數城市只有2-3個月的供應量。如果只有2-3個月的庫存時,房價一定是高漲的,而房價高漲的同時推動了土地價格的高漲,形成了惡性循環。
2O11、2O12年有大量的庫存,但這種庫存不能正常消化和運行的時候,就變成了低的土地供給,而這種低的土地供給形成的將是下一輪土地和房價的高增長。
□巴曙松
國務院發展研究中心金融研究所副所長
調整後期易形成新開工不足
調控體系,無非是調控的工具——銀根、地根,這一次加上了限購來抑制投資性、投機性需求,這幾個方面應該被視為是房地產調控政策日趨成熟的一個標志。
從銀根、地根的調控來看,從控制投資性需求來看,在短期內能起到抑制需求的作用,在供求不平衡的情況下,有助於市場形成短期的平衡,但調控到後期必然以傷害供給為重要特點。
這是因為控制銀根、地根,控制投機性需求,短期市場上會出現局部性、階段性的供大於求。但房地產商主要的資金來源大幅度縮減,形成了正反饋疊加,疊加下來房企就只能被動地要麼求生存,或者是加快銷售回款。同時,也本能地減少新土地的購置和開發。這種強烈的正反饋,加上房地產行業特定的開發周期,市場的調整後期必然形成強烈的供應不足,新開工不足。然後,一旦市場站穩,就出現了供求關系的一個逆轉。
所以,可能在接下來的十年、二十年,房地產行業發展面臨的是一個非常顛簸的發展空間,這種波幅比過去十多年要大很多。