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關於城市更新歷史用地處置:
70箇舊城舊村改造項目用地可協議出讓
爲了解決阻礙城市更新項目實施的土地確權問題,按照省“三舊”改造政策精神,《暫行措施》明確了城市更新涉及歷史用地的處置方案。
在適用範圍上,王幼鵬表示,省“三舊”改造政策要求歷史用地完善手續的政策必須在“三舊”改造範圍內封閉運行。據瞭解,目前深圳城市更新計劃的申報要求具有完善手續的用地佔70%以上,因而,《暫行措施》是爲了解決已列入城市更新計劃的歷史用地處理問題,而不是對歷史用地處置的全面鋪開。
而在確權主體方面,歷史用地的實際佔有人可能包括原農村集體經濟組織繼受單位(以下簡稱“繼受單位”)、原村民及非原村民等,甚至已經過多次轉手,《暫行措施》認爲,既然處置用地屬於未簽訂徵(轉)地協議或已簽訂徵(轉)地協議但未進行補償的用地,且用地處置以完善土地徵(轉)手續爲前提,原農村集體經濟組織繼受單位就應作爲唯一的土地確權主體。
據瞭解,深圳有不少小產權房即是建設在這類原農村集體經濟組織繼受單位所有的土地上,上述《暫行措施》規定“繼受單位”是唯一的土地確權主體,因此這一條款釋放的信號爲,不管小產權房的業主是原村民還是外來買小產權房者,他們都不能成爲土地的確權主體,即小產權房“佔有者”不能夠被土地確權。
此外,《暫行措施》將採取“房地分離、確定權益”的處置方式,地上建築物等由繼受單位自行拆除、清理,土地按照確定權益、利益共享的原則在政府和繼受單位之間進行分配。其中,政府將處置土地的80%交由繼受單位進行城市更新,其餘20%納入政府土地儲備。此外,在交由繼受單位進行城市更新的土地中,仍應按照城市更新的一般性要求,將不少於15%的土地無償移交,納入政府土地儲備。
而在處置后土地的出讓問題上,《暫行措施》明確,處置後的土地可以通過協議方式出讓給項目實施主體。在地價方面,《暫行措施》參照了原城中村政策規定,明確該部分用地分攤的建築面積,按照改造後的功能和土地使用權使用期限以公告基準地價標準的110%計收地價。其中,10%的部分用作對繼受單位歷史用地行爲的處理。
此外,《暫行措施》明確,對於深圳市政府《關於寶安龍崗兩區自行開展的新安翻身工業區等70箇舊城舊村改造項目的處理意見》確定的70箇舊城舊村改造項目,根據城市更新單元規劃確定的開發建設用地,可以通過協議方式出讓。
城市更新項目地價可以不計息分期繳交
關於城市更新地價政策:
對於各區政府及市場主體普遍反映的“工改工”項目配套設施計收市場評估地價不合理、公告基準地價上調對城市更新項目造成影響、市場地價評估機制不完善等問題,此次在《暫行措施》中也分別予以解決。
王幼鵬表示,“工改工”項目配套設施的主要功能是工業或產業配套用房,與完全的商業、辦公等經營性用途存在差異。因此,《暫行措施》規定,在限定自用的情況下,配套設施地價應當按照“工改工”項目適用的政策計收。其中,配套商業設施地價按照公告基準地價全額計收,其他配套設施的地價按照《深圳市城市更新辦法》第三十八條第一款的規定,即根據配套設施的實際功能按照公告基準地價的50%計收。同時也規定,配套設施進入市場銷售的,則應當按照市場評估地價標準補繳地價。
而關於城市更新項目市場地價評估,《暫行措施》提出兩項具體措施,一是引入市場評估機構參與地價評估,法定機構和市場評估機構的評估結果各佔一半權重;二是基於城市更新項目談判過程艱難、運作週期較長、用地貢獻等特殊性,地價金額按照上述評估結果的85%計收。
此外,考慮到城市更新項目前期投入的拆遷談判等成本較高,爲了降低城市更新項目的資金門檻,鼓勵社會資金參與城市更新的積極性,《暫行措施》提出,城市更新項目地價可以不計息分期繳交,其中,由於按照市場評估地價標準計收的部分一般涉及的地價金額較大,首次繳付比例不低於30%,其餘不低於50%,餘款一年內交清。
長期不予推動將進行計劃清理
關於城市更新項目的實施管理:
據瞭解,目前深圳城市更新計劃內項目300多項,項目協調、審批、實施、監管任務繁重,審批事項複雜。爲應對這一情況,《暫行措施》要求在深圳市規劃國土委實行城市更新審批業務的集中管理,並在市政府其他職能部門和各區推行城市更新的優先集中審批。
同時,針對各區目前城市更新事項審批環節多、層級多的現象,《暫行措施》要求各區明確相關職能部門的職責,減少審批層級和環節,加強實施監管。
此外,在區政府的組織實施職能方面,《深圳市城市更新辦法實施細則》第四十五條明確規定,城市更新單元規劃經批准後,區政府應當組織制定更新單元的實施方案,並組織、協調實施方案的落實。但是從目前實際來看,這一規定沒有落實,各區對於轄區內項目的實施進度缺乏統籌監管,對項目碰到的搬遷難等問題組織協調相對不足。《暫行措施》再次強調了區政府的組織實施職能並要求落實到位,將項目推進情況定期上報市領導小組。
最後,《暫行措施》要求對於長期不予推動的項目,根據有關規定進行計劃清理,從而倒逼市場開發主體積極高效地實施已完成審批的城市更新項目,有效防止項目的倒賣和囤地現象。
撰文:南方日報記者曲廣寧