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持續已久的樓市調控政策正在讓市場發生微妙變化。21日上午,記者瞭解到,青島一位神祕的炒房客一次性掛出了10套房源,而不少持有三四套房產的投資性客戶的身影也頻頻出現在各大品牌中介店內。業內人士分析,去年開始房價走上下行軌道,今年投資房產的升值幅度非常小。
現象
炒房者急尋買家
“昨天一位客戶一次性掛出了10套住宅,分別位於市南區、嶗山區和市北區的中央商務區,掛牌價格也相對溫和。”21日上午,科威國際不動產分部總經理孫杰說。記者注意到,市南區的一套房源位於中海銀海一號,94平方米的房源掛牌價爲170萬,而位於市北區中央商務區的6套酒店式公寓,掛牌單價爲12500元/平方米,都是小戶型。
“這位炒房客是山東人,除了這10套房產外,還有4棟樓,其中一棟樓擬轉手出讓,總建築面積在5000平方米左右。”孫杰說,從調控以來,如此大手筆甩盤的案例,他還是頭一次接觸。
記者從21世紀不動產、22世紀不動產等品牌中介瞭解到,類似的甩盤案例還不多見。“但有些持有三四套房源的本地投資性客戶,還是非常多見的。”21世紀不動產一市場部經理李蘭玉說,上週一位本地的投資客戶就一次性掛出了3套住宅,尋找買家。
分析
投資性需求恐慌加重
“市場上投資性客戶甩單案例漸漸增多,歸根結底是受到了調控政策的影響。”青島銳理數據總經理馬光明說,而且這部分投資性客戶多數是在2009年到2010年期間接的盤,由於買在了價格高位,在樓市經歷始自去年以來的調控政策以後,樓盤的價格並沒有出現預期中的大漲。
國家統計局數據顯示,從去年8月份以來,島城新建商品住宅價格出現同比環比雙雙下降的情況,截至今年的7月份,新建商品住宅價格出現了長達10個月的持續下跌,到今年的7月份更是創下了同比最大跌幅。“這意味着從去年8月份開始,青島的新建商品住房不僅沒有漲價,反而下降了。”馬光明說,也就是說,一年多來,多數投資新房的購房者,並沒有賺到錢。現實情況是,由於島城限購令的施行,更多的投資性客戶因爲看淡樓市,開始逐漸淡出房地產投資市場。“上半年的投資性客戶少之又少,佔不到一成的比例。”樓市分析人士張百忍說。
觀點
賺租金不如吃利息
“根據我們一年以來的監測數據,今年投資房地產的收益是非常小的,尤其是李滄、黃島、城陽等‘重災區’,降價幅度比較大,基本是貶值的。”青島銳理數據總經理馬光明說。
所謂“重災區”,據馬光明介紹,是因爲這三個區域存量太大。“不僅表現在已取得預售的存量,還有土地的存量也很高,而需求相對較少,新盤項目只有降價,才能快速回籠資金。”馬光明說。青島銳理數據曾做過專門的分析,“2009年和2010年,就七區來說,每年平均漲幅在20%左右。”馬光明說,但2011年是一個滯漲期,若考慮到通脹因素則相當於沒漲。
如果房子短期內無法出手,轉售爲租的收益是不是划算呢?某銀行理財師李青算了一筆賬。以100平方米、120萬元的房源爲例,目前的月租金是2500元,一年的租金一共是30000元。“120萬元的房款存定期一年,如果按利率上浮10%計算,一年定期存款的利率爲3.3%,累計利息39600元。”李青說,這樣看來,房子租出去的盈利,還不如同樣的房款存在銀行吃利息划算。“一般的保本理財方式收益相對不算很高,但一年算下來,4%以上的收益還是不難實現的。”李青說。半島