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地產評論員馮燕近期,“某南方系地產大佬退出房地產開發”的傳聞引發市場關注,即使是在市場成交“回暖”,房企銷售業績保持水準的數據後,依然顯示出部分房企在持續調控之下所承受的壓力。有房企“退賽”,也有更多房企在堅持,作爲傳統旺銷季的“金九銀十”無疑將成爲房企“搏殺”年度業績的“復活賽”現場。
房企下半年仍存困局
南方系地產大佬“退賽”事件,並非偶然之存在,持續調控下開發商所面臨的壓力在上半年的中報中可見一斑。
從已公佈的數據來看,今年3月開始的銷售“回穩”,使上市房企還是能保持不錯的業績,但淨利潤數據卻並不令人滿意。而樓市庫存仍然高企,房企潛在的資金危機並未消除。
相關統計顯示,今年上半年,149家上市房企實現營業收入1934.96億元,同比增長17.82%。但分析人士表示,除了萬科和保利地產等標杆企業,不少房企的營業收入同比下降。而利潤下滑的幅度則更爲嚴重,並有數家房企出現虧損。
與此同時,從絕對量上看,目前房企的庫存依然處於高位。根據中原不完全統計,截至到2012年6月底,標杆房企在49個城市在售項目庫存量相對於2011年同期增加了約6成。隨着調控深入,在今年年初標杆房企的庫存總量達到峯值,接近2008年底的歷史最高位。
諾亞研究發佈的2012年下半年策略報告中也指出,目前,房地產開發應付賬款持續處於高位,表明現金流仍然緊張。
而克爾瑞分析人士表示,目前房地產企業的負債率較高,五成大型房地產企業的負債率超過60%。更令人擔憂的是,大多數房地產上市企業經營性現金流爲負值。
但就目前市場形勢而言,政策環境依然偏緊,開發商依然要經歷一個較長的去庫存週期。對此,漢宇地產研究部市場中心分析師朱春峯認爲,“下半年各房企依舊會面臨資金、銷售等嚴峻考驗。”
“復活賽”9月開場
上市房企應該如何擺脫困境?“毫無疑問,房企仍需抓緊金九銀十旺季,努力賣房。”上海荒島工作室副總經理黃欣偉向筆者表示。
而克爾瑞研究中心的一份報告也建議,房企應堅持以價換量的策略,把加快銷售及去庫存作爲重點。
一位業內人士在微博留言,“上市房企中報披露接近尾聲。儘管房企資金壓力在前階段的‘以價換量’中有所緩解,但整體庫存仍居高位。當前市場正處於膠着狀態,熱銷與冷清並存。隨着下半年進入全年銷售目標的衝刺階段,‘金九銀十’有望帶來新一輪的推盤高峯,並帶動成交量的整體上升。”這樣的看法在樓市數據中逐漸體現。
方方機構數據顯示,在上月的最後一個完整週中(8月20日-8月26日),商品住宅供應量達到了30.5萬平方米,佔到上月供應的將近一半,但其中許多項目都稱將在9月開盤。上月底的扎堆供應,或許表現出了開發商對“金九銀十”的期望。
開發商競爭加劇
“復活賽”開場,在同一時間做同樣的事情,針對既定的受衆,房企競爭的加劇在所難免。
CRIC評論員馬祺就表示,從供應計劃看,多數房企下半年的策略以加快新開工節奏,增加下半年推量爲主。
就招保萬金而言,萬科全年計劃新開工1328萬平方米,上半年僅開工468萬平方米,不難判斷公司在下半年將會進一步加快新開工節奏,從全年推貨的節奏上看,下半年的貨值遠遠超過上半年;保利下半年推盤預計較上半年增長25%,約爲500萬平方米;金地下半年可供資源總量和結構都將進一步優於上半年;招商地產下半年預計可推新盤將達到150億,加上老盤,可售量在350億左右。
業內人士分析稱,萬科、保利、中海、龍湖等龍頭房企9月、10月份的銷售業績將達到全年的高峯。而這樣的力道對於中小型房企抑或品牌房企之間意味着競爭的加劇。
與此同時,德佑地產研究主任陸騎麟也指出,隨着“金九”的來臨,開發商的推盤力度有了大幅的提高,尤其是大量外圍剛需樓盤的入市,將有利於成交的進一步回升。但在成交回升的背後,真正以價換量的樓盤依然是少數,即便是成交排名前列的項目中,也不乏一些價格上漲的項目,這將可能對“金九”的成色產生不利的影響。而這樣的現象也提醒開發商,價格在未來的成交中依然是一種“利器”,用對了策略,“復活賽”誰都有機會。