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上周末,在金沙洲某別墅售樓部現場,只有三三兩兩的來客詹青攝
文/羊城晚報記者詹青
現狀:
別墅上位,剛需產品缺席
也許是『五一』前拼『剛需』產品拼得太過,『五一』之後,金沙洲板塊剛需產品的供應量開始『趕不上趟』,今年『金九銀十』,番禺、花都板塊代替了金沙洲板塊在剛需市場上的地位,金沙洲板塊退出了剛需產品的主戰場。
記者發現,金沙洲板塊中剛需產品暫時缺貨,大戶型與別墅產品成為新推貨量中的主力,其中,別墅推貨的勢頭相當猛。比如在春節後『裸賣』風頭最勁的星匯金沙,『金九銀十』以別墅產品為主,洋房處於缺貨狀態,最快的一批產品也要等到10月份纔能推出。中海金沙灣的洋房產品已全部售罄,現已推出最後一批收官別墅組團。恆大御景半島9月底將推出『御璽』雙拼及獨棟別墅。保利西海岸算是金沙洲板塊中產品類型還算豐富的項目,不過,新一期別墅組團也預計將會在9月底10月初推出。
內懮:
限購從嚴,別墅也傷不起
佛山限購政策近期再度從嚴,補繳社保買房再也無法操作,這讓廣佛交界、廣州客佔大多數份額的金沙洲樓盤遭遇『重創』,別墅客源同樣遭遇嚴重壓縮。
『一方面是限購下名額受限,像買我們別墅的買家,大多數是40歲以上的,他們一般會用小孩的名字或者是父母的名字來購買,購買名額解決起來倒不是太大的問題,現在頭疼的是佛山限外的問題,很多廣州別墅買家,他們除非在佛山有公司,在佛山有社保和納稅證明,不然現在操作不了。』某樓盤一位負責人告訴記者,前幾個月或許還能找到門路,補兩三萬元的社保,找一個單位掛靠,現在完全行不通了,根本無法備案。『廣州的客人如果沒有購房資格,我們也無法賣給他們。』
記者注意到,以前,金沙洲板塊的樓盤在推廣過程中,主要強調『同城』下的價格優勢及與廣州中心區的交通利好,近日記者采訪卻發現,不少樓盤在營銷推廣上更注重樓盤自身的品質以及周邊的生活配套。有樓盤銷售負責人表示,現在對客戶的介紹中,不再注重對廣州的交通優勢,而是更注重本地買家的購房需求。『洋房的客戶資源可能縮小五成以上;別墅的情況稍好一些,但也有兩至三成的縮減』,該負責人稱。
外患:
巨量壓境,別墅集中上市
『金九銀十』,廣州高端住宅產品供應明顯增加。其中,別墅軍團勢力不弱。
來自新浪房產統計顯示,8月20日至26日這一周,蘿崗、增城、從化三區共新增324套別墅房源,佔總量的14.07%,是今年以來單周別墅預售房源之最。記者翻查今年統計的廣州各月別墅房源的數量發現,除3月、4月分別有358套及300套別墅房源新增外,各月別墅房源總量均不超過250套。也就是說,單是8月底這一周新增的別墅供應量,已經是之前一個月的別墅總量。
『金九銀十』期間,廣州八成以上的別墅產品集中在增城、番禺、花都、從化等地。其中,貨量較集中的還有增城,保利東江首府、豪進山湖珺璟、碧桂園豪園、錦繡御景國際、歐亞山莊、金地公園上城、僑建御溪谷以及中信香樟墅等,都將有別墅產品陸續推出市場。
盡管金沙洲板塊擁有江景資源以及距離中心城區較近的地段優勢,但由於別墅客戶的購買特點比較靈活,不一定會鎖定某個區域某個板塊的產品購買,因此,與金沙洲別墅同樣主打『城央別墅』的產品競爭依然激烈。
突圍:
理性定價,比吹風價低些
目前,金沙洲板塊的別墅產品在差異化方面做得較好。總價最低的是星匯金沙,400多萬元只相當於中心區一套洋房的總價。其他樓盤別墅產品的總價大多控制在600萬-700萬元之間。定位最高的是恆大御景半島及中海金沙熙岸,臨江別墅的最高總價接近2000萬元。
『買別墅的人,肯定是買過幾套房的,對價格有很好的判斷力』,一位銷售負責人表示,『他們知道,在限購的情況下買會更抵,假如不限購,不會是這樣的價格水平』。
『現在還沒有定價,但是會把價格的姿態適當放低一些』,金沙洲某樓盤一位不願意透露姓名的操盤手告訴記者,別墅的開盤價可能會比現在3萬元/平方米的『吹風價』還要再低一些,『部分很不錯的斜聯排產品,應該2萬多元/平方米就可以買到了』。而在摸底過程中,有樓盤負責人表示,開賣時會考慮把一些服務、條件適當放寬,比如說付款條件等,『可能會推出分期付款,以緩衝買家不能貸款的資金壓力』。
詹青