5—8月，東莞樓市是局部回暖，連續4個月成交量保持在50萬平方米之上。其中，70—120平方米戶型持續保持旺銷，而140平方米以上大戶型銷售情況則不樂觀。

　　8月已過，淡季不淡。

　　由於剛需的持續釋放，原本的淡季卻出現了供需兩旺的喜人局面。其中住宅新增面積打破淡旺季之分，創造了2007年以來的同期新高，這種火熱的趨勢將直接影響『金九銀十』。

　　可以說，歷年來，『金九銀十』都是開發商和消費者最為期待的月份，這意味著大量的新盤會推出，樓市銷售也會呈現井噴狀態。延續8月的逆市表現，隨著剛需的持續釋放，目前各方大多看好本次『金九銀十』；新的普通住房標准實施所帶來的政策利好，或許也在另一方面刺激消費者購房的心理。

　　從目前來看，經過了長期受壓抑的供求市場，會在扶持剛需的政策環境、產品和價格的配合，以及全國樓市回暖的大背景下，東莞樓市整體將走向興旺。業界普遍預計，『金九銀十』將穩中求進，高峰期將會從9月中旬開始出現。

　　8月樓市供銷兩旺中小戶型唱主角

　　今年5—8月，東莞樓市連續4個月成交量保持在50萬平方米之上。高成交量數字背後不得不承認一個事實：東莞樓市總體而言仍然是局部回暖，而非全面回暖。70-120平方米戶型持續保持旺銷並且目前仍然『供不應求』，而140平方米以上大戶型，則普遍銷售情況不容樂觀。在『高首付』『限購』『限貸』等高壓政策環境下，普通大戶型需求受到壓制。

　　瑞峰置業市場研究部監控數據顯示，8月東莞商品房簽約6850套，合計面積62.89萬平方米，環比分別上漲7%和2%，同比分別大幅增長47%和38%。其中住宅簽約5771套，合計56.93萬平方米，套數環比微漲2%，同比大幅上漲51%；面積環比微漲1%，同比上漲32%。非住宅簽約1079套，合計5.96萬平方米，環比分別上漲43%和18%，同比分別上漲26%和142%。

　　7月以來，東莞樓市持續熱銷，8月更是進一步昇溫，本屬於淡季的樓市火了一把。同比去年同期，8月住宅、非住宅成交量都有大幅增長，累計前8月住宅銷售套數與歷史高位的去年同期相比差距只縮小到1個百分點，4月份此差距曾經達到了31%。之後5月東莞樓市一路飄紅，連續4月成交量都在50萬平方米以上。

　　瑞峰置業方面分析，東莞樓市之所以能在淡季走出如此高亢的行情，原因可能是在全國樓市處於一個反彈期，多地出現量價齊昇的局面下，一向表現不錯的東莞樓市自然能在本輪反彈中交出滿意成績；以價換量取得了成效，並仍然得以持續。『1—4月，由於樓市低迷導致東莞置業者觀望情緒加劇，大量剛需購房需求受到抑制，5月樓市開始回暖大量剛性需求釋放。開發商推貨積極，政府層面和房企方面也樂意維持當前的局面。而且，由於房產稅試點城市范圍擴大的聲音仍然充斥市場，為了搶佔市場，不管是淡季還是搶跑「金九」，東莞房企都花大手筆動作如請明星做宣傳，而不是以前淡季時采取的小打小鬧。』

　　『同往年比，趨勢的變化是顯而易見的』。瑞峰置業的研究人員指出，8月迎來了新一輪的供應『井噴』。全市共有19個鎮區35個項目新增供應，合計推出商品房6219套，面積約79.40萬平方米，總供應量達今年年內最高水平。其中住宅新增供應5098套，面積約60.58萬平方米，環比增長三成多，同比增長八成，僅次於今年5月，為年內第二個供應量超60萬的月度，同時打破淡旺季之分，創2007年以來同期新高。

　　合富輝煌東莞市場研究部副總監李興旺認為，8月東莞樓市供需兩旺，剛需持續釋放打破了傳統樓市淡旺季。他預言，若市場相應增加70—120平方米戶型供應比重，減少140平方米以上大戶型比重，剛需將持續釋放，今年將保持旺銷局面。

　　『金九銀十』選擇面大政策利好或刺激需求

　　顯然，8月的不錯表現，讓各方對『金九銀十』充滿期待。

　　李興旺表示，『金九銀十』已經到來。面對洶湧而來的全國7月房地產數據，上漲城市數量成倍上昇，如此猛勢不得不令管理層擔懮。在『鞏固房地產調控成果』的大方針下，如果8月全國數據『持續惡化』，9—10月管理層出臺房地產打壓政策也不是沒有可能。但即便政策加碼，預計仍然以微調為主。正是由於9—10月政策存變數的可能性，所以開發商不過分執著於在『金九銀十』推盤，而在7—8月積極推貨搶市場。『但綜合多種因素，今年「金九銀十」仍然大有可為。』

　　在東莞中原地產研究部高級研究員韋天使看來，新的普通住房標准實施時間是從2012年9月1日起實施的，有效期為一年。『對開發商而言，普通住房標准的上調，意味著在政策面出現利好，能提高開發商的樓市預期，增強對後市的信心。對購房者來說，普通住房標准的上調，此前一些「被豪宅」的住宅物業將回歸普通住房，按照東莞市現行相關政策，能夠減免部分契稅，一定程度上減輕購房者的經濟負擔，會在一定程度上小幅的刺激需求。』

　　『本次普通住房標准調整的公布時間，選擇在「金九」前夕的8月底。從東莞市場情況來看，本次普通住房標准的上調，受益面超過25%。由於9月份是傳統樓市旺季，普通住房標准的上調，能提高購房者的入市意願。』韋天使說，9月借助普通住宅調整利好，開發商推貨欲望高漲。雖然近期樓市節節回暖，開發商出貨欲望不斷增強，但由於前期工程進度的滯後，2012年東莞不少開發商的營銷計劃都不得不延後，大規模的上市要到9月份以後，預計9月東莞樓市將有38個左右的樓盤加推或全新上市，顯然，經過8月底的明星預熱、積極蓄客之後，開發商開盤將變得更加信心十足。

　　從目前看，接下來重點產品仍然是公寓、兩房、三房，但大戶型、別墅也來湊熱鬧，當中尤其以御花苑·天珺灣、松湖春天、碧桂園·天麓山為代表；從推售價格策略來說，開發商所以為了保證開盤銷售率，保證集團任務的完成，價格策略不會有根本性的扭轉，借助普通住宅調整的利好，實現快速銷售仍然是不二選擇。

　　整體而言，從9—10月東莞樓市的供應規模、產品分布來觀察，將給予購房者更多的選擇空間，不少上半年供應斷檔的區域，缺乏的戶型產品將陸續上市，刺激持幣待購的客戶群。『可見8月份持續預熱後，無論是對於開發商還是購房者，都會將接下來的兩個月作為年內最好的交投節點，快速出貨、擇機購房仍然是買賣雙方的最好的結果。』韋天使表示。

　　剛需釋放不缺購買力蓄勢待發將穩中求進

　　年復一年，『金九銀十』或許並非每年都能讓開發商賺得盆滿缽滿，但無論開發商抑或購房者，對於『金九銀十』的樓市期待已經成為心理慣性，各方都盼望著一場『大戲』的上演。

　　李興旺認為，2009年以來，東莞樓市處於供應偏緊態勢，表現為部分片區樓市嚴重『供不應求』；剛需產品嚴重『供不應求』，如70—120平方米需求長期受到壓抑；品牌開發商產品供應不足，或其它亮點產品供應不足等。『總而言之，2012年東莞面臨的是一個長期受壓抑的供求市場，尤其剛需受壓較嚴重。因此，在扶持剛需的政策環境下，以及在產品和價格配合下，在全國樓市回暖大背景下，最終導致東莞經濟即使深陷於增速大減緩，東莞樓市成交卻逆市保持熱銷。』

　　其實，縱觀往年，『金九銀十』也並非每年都供需兩旺，量價齊跌的狀況也時有發生。然而，長久的壓抑也勢必會迎來轉折，業界普遍預計，接下來一段時期，如果『金九銀十』沒有進一步的政策出臺的話，東莞樓市將呈現穩中有昇的格局，特別是成交量迅速放量，畢竟東莞絕大部分的開發商還是需要最後幾個月的走量，纔能完成年度的銷售目標，當中尤其以萬科、中信、光大為代表，價格方面就不可能采取太過激進的方式。

　　『對比來講，推盤量從8月到9月會有個平穩的推昇，市場也還有一定容量，目前來講還是比較樂觀的。但總的來說，今年「金九銀十」應在穩中求進。』李興旺表示。

　　東莞中原地產研究部總監車德銳分析，對開發商來說，假如『金九銀十』期間出現提高預售條件或門檻的政策，那無疑會減慢很多開發商的推盤動作。對置業者來說，如果近期出現限購政策的變動，也必將使不少人的置業計劃在一段時間內被擱置。

　　事實上，從目前來看，全國和各地的相關政策不斷傳出變動，政策走勢將會成為影響『金九銀十』的重要因素。『種種跡象顯示，近期將很可能成為新政出臺的重要窗口。政策將成為「金九銀十」的主要不穩定因素。但如果宏觀政策上沒有太大的變化，「金九銀十」還是會出現，但市場不會有太大波動。』車德銳建議開發商應該從現在開始，能動則動，能多出貨則多出，否則市場容量飽和，壓到年底的話日子將會很難過。