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2010年11月,崔某因與妻子李某感情出現裂痕,瞞着妻子私自與魏某達成口頭賣房協議,約定將自己名下的一處房產以52萬元賣給魏某。魏某於當月分兩次支付了全部房款。崔某將房屋和產權證一併交付魏某,但沒有協助魏某至登記機關辦理過戶登記手續。後魏某要求辦理房屋過戶手續時,被李某發現。
由於遭到李某的埋怨和反對,崔某不僅拒絕辦理過戶手續,還要求魏某退房。魏某於2012年2月17日將崔某告上法庭,請求確認該房產歸自己所有。
2012年5月9日,法院判決房產歸崔某夫婦所有,崔某退還魏某支付的房款52萬元,並向魏某承擔損害賠償責任。
魏某認爲,崔某自願賣房,自己出於善意,以合理價格購買房產,且崔某已將房產實際交付,產權證書也已交付,只是沒有過戶,自己依法應當取得房產所有權,法院判決房產歸崔某夫婦所有是錯誤的,遂於2012年6月11日向檢察機關申請抗訴。檢察機關審查後,認爲法院判決正確,魏某應服判息訴。
首先,無處分權人訂立的合同效力待定。無處分權人是指沒有取得財產合法處分權的人。我國合同法第51條規定,無處分權人與他人訂立的合同效力待定:無處分權的人處分他人財產,經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的,該合同有效;否則合同無效。合同無效後,因該合同取得的財產應當予以返還,並承擔相應的賠償責任。物權法第106條對不動產或動產原所有人的權益作出了保護性規定:“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回。”本案中,崔某出售的房產系夫妻共同財產,依法應徵得其妻李某的同意。而崔某未取得李某同意,屬於無處分權人。合同簽訂後也未取得李某的追認,其與魏某訂立的合同應屬無效合同。所有權人之一的李某有權追回該房產。
其次,善意取得須滿足三個要件。爲了鼓勵交易、保護善意購買人的合法權益,物權法設立了善意取得制度。該法第106條規定,無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規定外,“符合下列情形的,受讓人取得該不動產或者動產的所有權:(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。”受讓人構成善意取得的,原所有權人無權追回該不動產或動產,但有權向無處分權人請求賠償損失。本案中,由於房產登記在崔某名下,受讓人魏某有理由相信房產屬於崔某個人所有。可以認定其購買動機是善意的。而52萬元的房價也符合當時市場合理價格。但房屋屬於不動產,依照物權法第9條的規定,不動產物權轉讓必須經過登記才發生效力。雖然崔某已把房屋及產權證交付魏某,但因未向有權機關辦理產權過戶登記,依法不發生所有權轉讓效力。魏某的買房行爲僅滿足了善意取得的前兩個要件。
最後,合同無效後無處分權人應承擔締約過失責任。合同法第42條規定,當事人在訂立合同過程中故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況等違背誠實信用原則,給對方造成損失的,應當承擔損害賠償責任。此即締約過失責任。本案中,崔某明知房產屬於夫妻共同所有,買賣房屋需要徵得妻子的同意,卻向買房人魏某隱瞞了這一重要事實,致合同無效,主觀上存在過錯。由於崔某這一過錯,使買受人魏某在支付房款後不能過戶到自己名下,即不能取得房屋所有權。對此,崔某應承擔締約過失責任,包括:當事人爲締約支出的合理費用、違反先合同義務而受到的損失(如房款利息)、因喪失與第三人締約機會而產生的損失等。本案中魏某的損失主要是因喪失與第三人締約機會而產生的損失,即建築材料價格上漲而造成的購買同類房屋差價損失。
綜上,魏某的買房行爲不構成善意取得,法院判決魏某敗訴符合法律規定。當事人雙方因合同無效應當相互返還財產;同時,過錯方應當向對方承擔相應的締約過失責任。
檢察官提醒廣大公民,在訂立房產交易合同時,一定要遵守誠實信用原則,否則,會給自己和他人造成不必要的損失。
(作者單位:河南省確山縣人民檢察院)