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聚焦熱點理性透視
日前,一名自稱廣州市海珠區某小區業主的網友@dragon5snow發布長微博,痛陳自己在不知情的情況下,月繳400元的露天車位卻遭物業強行轉讓。在與物業公司理論的過程中,還發生了被紮輪胎、砸車窗等惡性事件。保安更『口出狂言,要滅業主全家』,起因則是業主所在小區物業和保安人員頻繁更換。
文/記者楊洋
業主吐槽:
糾紛各種各樣維權基本無果
這條微博引起了不少街坊關注。不斷有網友吐槽,尤其是廣大有車業主,紛紛講述自己在小區停車的各種遭遇。在這些遭遇中,最主要有三個方面的糾紛:搶車位、被刮擦、物業收了停車費該歸誰。
據了解,最容易引起糾紛的都是小區的露天車位,地下車庫因只售不租,產權雖分散但明晰穩定,引發爭搶糾紛的都是小區道路等公共用地的車位。這些車位由物業公司進行劃分,以臨保、月保的形式租用給業主。一方面,隨著私家車數量的增長,臨保車位先到先得,看誰『下班早,搶得快』,而月保車位即使像@dragon5snow這樣每個月按時繳納400元的,也面臨被其他業主盯上的可能。
另一方面,業主還要和社會車輛競爭。家住某鬧市地段小區的林小姐表示,自己的小區一直都會開放車位給社會車輛,即使是自己的月保車位在白天自己不在家的時候也被開放,而自己如果中午回家休息還得到處找地方停車。多次嘗試跟保安交涉,對方都表示沒辦法。
同樣常見的還有『刮碰糾紛』,居住在南國奧園的喬先生說:『刮擦的事情太多了。如果保安看見了還好,那種看不見的時候根本沒辦法。』一些車主表示,如果是車碰車有現場,找保險公司就能解決大部分問題,但是如果是不知情被刮碰,則只能是吃啞巴虧。
此外,還有一部分車主提出了關於物業收取的停車費應該歸誰所有的疑問。鄧先生一直是租用月保車位,他不解的是:『既然是公共用地的車位,就歸業主共有,那這些收益怎麼我們沒份呢?』
物業公司:
停車位收入用於補償運營虧損
對於上述糾紛,大部分業主的第一指向就是物業管理公司,認為物管車位劃分有問題、車位管理有問題、車位收費也有問題。記者采訪了市區某物業公司執行董事潘國璠。
他解釋道,從物業公司的角度來說,保安都不會希望得罪業主,所以車位也會盡量優先滿足業主的需求。而對於小區內的刮碰糾紛,他認為保安並沒有責任。
對於停車費的收入,潘國璠說:『以月保的400元為例,其中280元為公共用地的租金,120元為停車費、管理費,前者應是屬於業主的。但現在一般的做法都是統一用於補償物業公司的虧損。』
他表示此前也未遇到業主對此有意見,但如果真的有業主要求分得這部分收益,也是不現實的。『如果業主要求得到這些公共收益,那各種公共支出部分也都需要付出,很多老舊小區維修很費錢,我們的支出很高,很多業主卻只要收錢不要出錢。』
潘國璠透露物業公司是勉強維持收支平衡:『我們其中一個300戶的樓盤,每月的收支只能保持平衡,都是在8萬元左右。收入就是管理費和停車費這些,支出則包括維修費、公共水電、人員工資,這幾方面的費用都是只增不減,管理費卻基本不變。』
律師聲音:
法律雖有規定要告很難成功
廣東法制盛邦律師事務所律師林子俊告訴記者,對於目前小區停車位的常見糾紛,其實相關的法律是相對完善的,業主都可以依法主張自己的權利,但在執行的過程中,業主維權的成功率卻很低。
他進一步介紹道,直接規定這個問題的法律條文主要有《物權法》:『第七十四條【車位、車庫的規定】建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位,屬於業主共有。』所以車位爭搶問題應是有法可依的,而小區停車安全問題,物業公司是否要承擔責任,關鍵在於發生的問題『物業公司有沒有能力去管』,如果沒有,則物業公司也沒有過錯。而公共收益,業主作為產權人也可以要求獲得,但現實中很少有人這麼做。
『法律實踐與規定相距甚遠,相關法律的執行力還不夠,成功的案例幾乎沒有。』林子俊律師說。
主管部門:尊重物業與業主約定
主管部門之一廣州市國土資源和房屋管理局房屋和物業管理處相關負責人表示,目前小區停車的糾紛上訴到房管局層面的不多,基本都是由當事方個別調解。停車位的劃分和收益尊重物業公司和業主大會之間的約定。
該部門相關負責人指出,目前《廣東省物業管理條例》和《廣州市房地產開發項目車位和車庫租售管理規定》及其補充通知都對小區車位的使用、管理等有明確具體的規定。如果有違反上述規定的都可以向房管局方面反映。
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