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隨着樓市的回暖,改善型購房者置業的腳步也有所加快。不過,改善型住房的市場表現並不如剛需和高端住宅表現搶眼。
樓市回暖時期,市場呈現“兩頭熱”的現象。一方面,是定位首次置業和婚房需求的中低價位、中小戶型項目仍成爲市場的主流,成交量反彈;另一方面,城市核心區域單價高、面加大、總價高的豪宅項目的銷售業績也十分顯著。反倒是處於這兩者之間的改善型住宅項目,無論從供應量、成交套數還是價格回升上,都比不上剛需和豪宅兩種住宅類型。
今年下半年開始,剛需購買力經過三四個月的釋放,有些後勁不足。而改善型需求購房者,由於受到限購、限貸的影響,又難以托起樓市下半程的市場。因此,從北京樓市整體成交量可以看出,在經歷了一段時間的成交高位後,近一個月以來成交量開始下滑,再現滯銷現象,也是此原因。
觀點PK
改善型成交極爲低迷
亞豪機構副總經理任啓鑫
改善型樓盤的戶型多爲三居以上,面積在100平方米—300平方米之間。改善型房源的購買者均具有一定的經濟實力,與剛需羣體相比,對價格的敏感度要稍弱一些。但是,豪宅的價位又高出他們的承受能力。改善型住宅的購買者多是由於家庭人員的增多、子女就學等需要。
根據亞豪經紀提供的數據,今年3月以來樓市回暖時期,成交價在20000元/平方米—40000元/平方米之間的房源成交量持續走高,但近12個月以來,這類房源成交量最高的6月份,也只不過成交了4285套,僅約爲當月成交價在20000元/平方米以下剛需房成交量的一半。而在近12個月中,成交最爲低迷的2012年1月份,成交價在20000元/平方米—40000元/平方米之間的房源成交量僅爲367套,成交極爲低迷。
合理的改善需求也是剛需
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認爲,合理的改善型購房需求也是剛需,能否放鬆對主流的改善型購房需求的限制仍存很大變數。
胡景暉分析表示,合理的改善型購房需求不存在投資炒作因素,不存在哄擡房價的可能,也是剛需。受二套房限購、限貸的限制,改善類需求會繼續猶豫不定。所以在下半年購房需求量不足、樓市成交或將再度陷入谷底的情況下,通過合理的政策設計引導這部分需求平穩有序釋放,非常必要。
在這種情況下,一些地方政府也在嘗試通過政策微調釋放改善型需求,但6月底,河南改“認房又認貸”爲“只認房不認貸”的嘗試被中央封殺後,也使得各地放鬆對改善型購房需求限制的動作擱淺。
胡景暉判斷,在改善型購房需求暫時無法入場的情況下,接下來樓市購房的需求量將繼續萎縮,成交量或將再度陷入谷底。據調查,下半年各大房企的銷售任務普遍要高於上半年,在完成業績的壓力下,面對不斷萎縮的購房需求,“降價走量”依舊是絕大多數房企的主要策略。
本報記者陳靜思