|
||||
數據顯示,進入“金九”,樓市供應開始放量。9月前兩週北京共有9個項目入市,比8月同期增加3個,9個項目共提供商品住宅1437套,同比增加5.9%。而進入到9月第三個週末共有9個項目集中入市,共新增商品住宅2635套,至此“金九”開始迅猛發力。
老盤漲價純新盤求穩
“銀十”期間,北京將有一批新項目集中開盤入市。據亞豪機構統計數據顯示,包括海淀九號、萬科藍、北京城建·琨廷在內的14個純新盤項目計劃入市,另外還有包括首創·瀾茵山、魯能7號院·頤景溪園、金融街·金色漫香苑在內的20個老項目後期準備開盤。二者累加,10月計劃開盤項目數量共計34個,創今年新高。
亞豪機構副總經理任啓鑫分析認爲,新盤大規模放量對於購房需求的帶動作用不言而喻,入市項目只要定價合理,性價比超出市場平均值,極有可能出現熱銷景象。
從預計入市項目的定價情況來看,已公佈開盤售價的10個老項目後期產品中,70%的項目開盤價格穩中上升,其中漲幅較大的包括華潤置地潤西山由前一期開盤的21500元/平方米漲至25000元/平方米、高端項目紅璽臺時隔兩年之後再推新貨量價格幾近翻倍,目前報價爲62000—64000元/平方米。
與老項目盲目漲價的策略不同,純新盤項目入市多執行高性價比策略,10月預計入市的14個純新項目當中,目前僅有6個公佈了預計價格,其中海淀九號與亞奧·金茂悅兩項目均以高性價比衝擊高端市場。
以海淀九號爲例,該項目地處西三環,周邊在售項目國悅府單價56000元/平方米,中景未山賦則最低950萬元/套起,不論單價與總價都不是一般購房者所能承受的。而即將入市的海淀九號首期開盤部分戶型預計均價在33000—35000元/平方米,單價相比其他項目優勢明顯。另外在產品品質與周邊其他高端項目不相上下的前提下,該項目戶型產品更加豐富,不僅包含140—150平方米的舒適型改善客羣的需求產品,還即將推出區域內已近絕跡的65—100平方米的一到兩居產品,有部分產品首付僅80萬元/套起,對於首置型剛需客羣的吸引也毋庸置疑。優越的地理位置、豐富的產品類型,廣泛的客羣基礎使得該項目性價比明顯高於市場平均水平。據調查海淀九號,僅一個月就接待900多組客戶看房,每天看房百人以上,現場人潮涌動。
任啓鑫分析認爲,漲價的老項目多爲前期已經“以價換量”成功,實現較好的銷售回款,並已經幾近完成全年預定銷售任務的項目,因此漲價起來“有底氣、無壓力”。但是與此同時如果漲價幅度超過市場接受度,則極有可能引發關注度下降。對於純新項目來說,高性價比的項目定位與銷售策略則是換取項目銷量“開門紅”的關鍵。特別是像海淀九號,項目的產品及價格定位極爲符合剛需及改善性的購房需求,在區域內優勢突出,預計首期開盤將會取得較好銷量。
高端產品集中入市
隨着北京樓市的不斷髮展,城區土地基本已經消化殆盡,近年來出讓土地多位於五六環之間甚至六環以外的區域,住宅郊區化的現象越來越明顯。通州、房山、大興已經成爲北京樓市的主戰場,低總價、中小戶型等適合首次置業剛需的產品也逐漸佔據市場主導,尤其是在自去年以來限購政策籠罩下的樓市,中低端產品更是幾乎佔據了樓市供應與成交的絕大比重。但是從10月預計入市項目分佈來看,這一現象逐漸被打破。
根據亞豪機構統計數據顯示,10月預計入市的34個項目當中,別墅與中高端公寓產品共16席,佔比幾乎近半數。別墅產品包括大興區的龍熙·瓦德拉瑪莊園、首開璞瑅墅,通州區的格拉斯小鎮以及順義區的棕櫚灘中央墅等。其中棕櫚灘中央墅是中央別墅區爲數不多的項目之一,推出的獨棟類產品也是該區域的“絕版”。除別墅之外,10月預計入市項目當中還包括報價高達100000元/平方米的勵駿華庭、售價62000—64000/平方米的紅璽臺以及40000—46000元/平方米的山水文園等高端公寓產品。其中勵駿華庭地處二環以內的金寶街,其地理位置也已屬“絕版”。除去這些售價高昂的項目,另外一個具備絕佳性價比的項目——海淀九號,地處海淀區萬壽路板塊,是近年來海淀城區核心位置推出的爲數不多的純新盤之一,而由於歷史原因土地動遷較難使得該區域土地出讓也甚爲稀缺,可以預見在未來數年內新增項目僅萬柳一個,因此海淀九號也稱得上區域“絕版”項目。
任啓鑫分析認爲,今年年初的幾個月當中,由於市場形勢較爲嚴峻,因此市場當中多爲中低端類剛需項目順勢降價,佔據了整體市場的主導,彼時高端類項目幾近失聲。而最近幾個月隨着中高端置業人羣的回升,大量前期“潛水”的高端項目紛紛開始整裝入市,其中甚至不乏“絕版”產品。而對於這些“絕版”產品的銷售前景來看,這些項目都不缺乏關注者,但其銷售節奏的快慢仍要看價格的制定,頂級豪宅的銷售週期仍會偏長,而像海淀九號這類高性價比產品則會實現“快銷”。
本報記者吳煥