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圖/司徒敏琪
《羊城晚報·樓市周刊》特別策劃
樓市下半場·20年未有之變局
文/羊城晚報記者詹青
在號稱『史上最嚴厲的調控』背景下,房地產商正不斷嘗試尋找新的蛋糕。最近,退休年齡延遲引發的激烈爭議,催生了公眾對養老問題的擔懮。嗅覺敏銳的開發商,也從這個引起群體性焦慮的問題中嗅到新的商機,不少『大佬』更表示將會大舉進軍養老地產,包括萬科、保利、綠地、復地、富力等龍頭房企近年均拋出了養老地產發展計劃,統計顯示,現已有超過25%的品牌房企進入或宣布進入養老地產行業。保險資金也不甘落後。9月下旬,中國平安集團投資170億元在浙江桐鄉打造養老綜合服務社區;2010年6月,『泰康養老股權投資計劃』獲保監會批准試點,有消息稱,泰康人壽已在北京昌平小湯山溫泉鄉購置了2000畝地,斥資40億元,擬建新型健康養老院『泰康之家』,預計2013年建成;此外,中國人壽、新華保險、中國太保均紛紛殺入養老地產業。
盡管各界幾乎一致看好養老地產的發展前景,但目前養老地產市場仍處於魚龍混雜的起步階段,養老地產的有效盈利模式至今仍未找到。現實中,開發商往往以養老地產為名頭去拿地,在土地市場價格日益走高的市場背景下,養老地產或成為部分房企進行『圈地運動』的工具。而養老地產,便在這樣的困境與顧慮中蹣跚起步。
土地的瓶頸
中國第六次人口普查結果顯示,60歲及以上人口佔比13.26%,比2000年人口普查時上昇2.93個百分點;其中,65歲及以上人口佔8.87%,比2000年人口普查時上昇1.91個百分點。中國已經處在老齡化社會進程中,且人口老齡化的速度正在加快。老年人口規模大,消費潛力大,養老地產發展前景廣闊。
然而,這可見的蛋糕,在當前未必就意味著巨大的商機。首先,是土地瓶頸的問題。
近年來,地價漲幅驚人,而商業型養老項目基本都建在國有出讓土地上,由於在城市規劃領域中沒有『養老產業用地』這一土地用途,多數養老項目的土地只能以招拍掛方式獲得,導致前期投入中的土地成本非常高。富力地產董事長、總裁李思廉認為,土地的價格是養老地產發展的瓶頸,『若政府在這方面沒有表現出一定的傾向性,我覺得養老地產的發展暫時會有一定難度』。
朱文俊,中國房地產協會老年住區專家委員會執行主任,研究養老地產多年,他指出,用地成本高、用地性質不明確是社會資本進入養老地產業的一道高門檻。朱文俊介紹,養老地產的用地性質一直沒有明確規定,開發企業通常以住宅用地、醫療衛生用地或工業用地形式拿地,但不論是哪種形式,都要通過正常的招拍掛程序獲取土地,成本與普通商業用地沒有區別,可是養老地產的投資回報周期一般都要7至10年,是商業地產的兩倍,投資高、回報低讓很多投資企業心有餘而力不足。
高土地成本的養老項目是不能與普通住宅相比的,普通住宅可以全部銷售,而做養老地產的企業要做醫院,還要做養老的配套設施,且價錢不能太高,導致經營壓力加大,持續發展也面臨問題。對此,中國城市規劃協會副秘書長趙雲偉博士表示:『由於缺乏足夠的政府支持,養老項目的土地優惠政策又尚未明確,目前投資機構運作養老地產的過程較為艱辛,有如在叢林中摸索前進。』
『目前,很多政府都在大肆宣揚鼓勵、支持養老產業,但多停留在口號上,由於當前養老行業的困惑尚未真正影響到中國經濟、社會的發展,所以還沒有到不得不制定相關政策的階段。』一位研究養老產業發展的人士指出。
政府的顧慮
由於目前沒有養老產業用地政策,一直以來,業內人士不斷呼吁制定養老機構拿地的相關優惠政策。然而,因擔心養老項目成為拿地的幌子,政府的養老產業用地政策一直停滯不前。
『目前,政府制定拿地政策尚有所顧慮,一方面要鼓勵民間資本進入養老行業,一方面又要預防企業以養老的幌子拿地搞商業地產。』國內某養老雜志的人士表示,一些開發商以養老產業為由獲取土地,卻以商業地產的模式營運,將建好的房屋出售的情況也確實存在。
記者了解得知,一些頗具實力與品牌的地產商已高調宣布進軍養老地產,但事實上,在已經規劃開工的項目中,有的只是在社區內配建一兩棟養老住宅,有的甚至純粹以養老住宅的名義銷售一般樓盤。政府的擔心並非沒有道理。
『老年公寓用地一般很便宜,而老年公寓本身多數是承擔著帶動項目土地昇值的任務,並非為了發展養老產業。所以養老地產不過是開發商的一種噱頭。』某開發商透露。
目前,與開發商一樣對養老地產有興趣的還有保險業。據統計,直至去年年底,單是保險業以『養老社區』為名獲得的土地,就已超過2萬畝。但對養老社區的建設,卻並未有實質性動作。
『正因為養老項目一度淪為開發商拿地的噱頭,再加上政府對養老項目的監管、認證制度不健全,所以很多地方政府沒有明確養老項目拿地的優惠措施。』上述研究養老產業發展的人士指出。
此外,政府的顧慮還有部分私人原因。某地產公司職員曾轉述一位官員的話稱:『不是我不給面子,你得想想,我任期3年,需要拿出政績,土地批給房地產企業,馬上就有一大筆收入;批成工業用地,馬上就有稅收;批成養老院,什麼現成的好處我都看不到。』
詹青