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目前全國各地掀起一股商業地產熱潮,清遠也不例外,有業內人士提醒,慎防商業地產過熱帶來『泡沫』。
這兩年,清遠房地產飛速發展,除了住宅外,商業地產包括專業商場、綜合體、購物中心等多種形態的商用物業也開始步入規模增長時期。從舊城商圈改造昇級到新城商業綜合體規劃開發,一批商業項目陸續出現。目前全國各地掀起一股商業地產熱潮,清遠也不例外,有業內人士提醒,慎防商業地產過熱帶來『泡沫』。
清遠商業地產『大躍進』
從義烏商貿城、濱礦金五菱國際建材廣場、御金街到華南裝飾城,這些專業的商業地產項目陸續進入市民生活中。對於4年前進入清遠的外來人李先生來說,這一切是無法想象的。
來自深圳的李先生,從事房地產業,2008年踏足清遠。在他的印象中,清遠這個建市20多年的新興城市更像一個小縣城,沒有現代化的商業中心,最知名的只有舊城的城市廣場和新城的贏之城。
4年後,清遠商業地產項目迅猛增長,4年來增加的項目,超過過去20年的發展總和。舊城商圈正在改造昇級,除了城市廣場增添新翼外,閑置了多年的15萬平方米的錦繡清城也在大潤發進駐下得以復活;另外,還有昇級改造的商業項目紅場購物天堂,共三層約400套商鋪,8000平方米的銅鑼灣、匯祥商業街。
東城20萬平方米的樵順廣場也已經動工,據公開數據顯示,在該項目不遠處,還有一個定位於度假與商務休閑,總建築面積達80萬平方米的至德廣場。新城中心區現在建的商業項目有18萬平方米的臥龍廣場、9.5萬平方米的富榮農產品批發市場、位於鳳翔大道18萬平方米的商業綜合體勝利廣場、源河城市花園配套的40萬平方米商業綜合體新城廣場,還有未來規劃待建的位於銀泉路的10萬平方米的萬匯城、40萬平方米時代廣場,位於新城西人民四路的45萬平方米的工業博覽城。
另外,這些大體量的商業項目還不包括目前各樓盤自帶的臨街商鋪配套。如今的小區盤幾乎都帶有一定數量的臨街鋪,有的甚至達數萬平方米。
急速膨脹背後是漠視消化率
『商業地產的發展應當與城市規劃、人口規模、消費能力相協調,發展方式應從數量型向質量型轉變。』資深地產人士趙千河認為,當前清遠商業項目過熱,開發商忽略了商業規模與消化率的問題。
據了解,一個商業綜合體可輻射10-20萬人口,其租金定價是根據銷售額的一定佔比,而銷售額涉及到該商業項目輻射的人口、人流量、來往商場的頻率、消費水平等。如果同一區域內,商業項目太多,將會分流人流量,減少來往商場的頻率和消費,也就分攤了銷售額,租金價格難有昇幅。
例如,在現有的商業項目中,城市廣場一直以穩定的人氣成為清遠商業中心的標志。今年10月,錦繡清城大潤發開業,記者踩點發現,該項目品類豐富、人氣充足,同時間段相比,大潤發的人氣比城市廣場的人氣多了不少。舊城人口密度大尚且如此,要是換了新城,如此多的商業項目競爭會更殘酷。
或許是看到商業地產市場的紅火,許多企業正加速進入商業地產行業。在一些中小城市,甚至呈現出泡沫化傾向。對此,有專家撰文指出,雖然城鎮化進程加快、擴大內需政策不斷出臺、商業服務業創新發展,將支持商業地產基本面向好,但這並不意味著經營商業地產會只賺不賠。
『按照清遠目前的人口,就新城而言一個商業綜合體就能滿足需求了。』趙千河說,從目前已經透露出的商業項目情況來看,僅新城就有四五個大體量的商業綜合體,明顯是存在過剩,未來競爭可想而知了。
『搶跑』也逃不過投資者與經營者的矛盾
商業地產就像一場賽跑,要跑得快,還得堅持到最後。
面對如此大體量的商業項目,以清遠當前的居住人口,無疑是難以支橕的。對於這些投資開發商而言,當下誰搶得先機誰便能稱王。例如東城樵順廣場是目前東城較大的商業項目,能有效補充目前東城商業配套的不足。但位於東城大道與鳳翔北路交匯處的至德廣場也將是樵順廣場有力的競爭對手。所以,快速佔領現有市場空白能擁有一定的優勢。
盡管如此,在當前投資環境下,投資者的不理性與經營者的苦衷形成難以調解的矛盾,也是商業項目不得不面對的問題。
例如,新城某個商業項目賣得不錯,投資者在購買了商鋪後,希望能盡快有回報,3年培育期剛過去便提出要漲租金。此時,作為該商場裡的經營者則認為,剛剛熬過市場培育期,還沒賺到幾個錢就面臨漲租了,心懷不滿,由此矛盾產生。
趙千河認為,這種矛盾產生的根源是投資者不夠成熟,同時也沒得到理性的引導。開發商在資金鏈的壓力下不得不先賣鋪,為了讓鋪銷售得更快更好,輕易向投資者承諾3年內有回報,而商業經營三年內就能盈利的比較少,這樣,投資者不理性與經營者形成矛盾。
據了解,今年全國百貨營業狀況比去年同期有下降,這也說明了當前國家經濟疲軟,對零售有影響,其更深層次原因是商業經營環境不成熟,開發商在資金壓力下,只能先賣再經營。
另外,趙千河還提到商業項目的售後問題。我國商業同質化太嚴重,從主力商家,無論是什麼名字的大超市,裡面的產品都差不多,沒有太多差別,百貨也一樣,品牌重復較多,這就容易造成各個商業體惡性競爭,像電商一樣陷入價格戰中。
商業地產拼的是持久力
專業人士認為,宏觀機遇並不等於微觀機遇,商業地產對開發企業的經營水平要求更高,這是商業地產與住宅地產的一大區別。那些冒失闖到商業地產裡的新玩家或許會發現,在這裡賺錢,比住宅地產更困難。
『商業地產比住宅開發要復雜很多。』趙千河說,商業地產有著比住宅地產更復雜的操作流程,涉及政府、投資人、運營商、零售商、商家、消費者,從選擇、建築設計、招商、運營、後續服務支橕,都需要專業的團隊。與住宅相比,商業地產投資回報周期更長,對資金更渴求。在信貸方面,商業地產的待遇遠不如住宅,貸款額度最高五成,期限最多10年,而住宅分別為七成和30年。這表示商業地產的開發商必須有更高的資金自由比例,否則可能對公司運營造成致命衝擊。
中坤集團董事長黃怒波也曾表達了相同的看法:『輕易進入商業房地產,是件很危險的事情。住宅市場如果不好,可以打折出售,因為其存在居住價值。商業地產卻不同,即便蓋的房子和萬達集團一模一樣,沒有經營能力,一切就等於零。』
此外,商業地產講究的是長期回報,不僅是拼資本,更要拼持久力,需要開發商把眼光拉長到10年、20年甚至更長時間。趙千河指出,『商業項目的本質就是金融,要追求長期回報,不僅是拼資本,更要拼持久力,需要開發商把眼光拉長到10年、20年甚至更長時間。可是眼下,很多項目存在業態搭配不成熟、先賣後經營、到後期不重視經營、也不願意投入等問題。
『熱』商業下的
『冷』思考
?記者觀察
在房地產高壓政策調控下,住宅市場的投機行為不斷遭受打擊,投資空間也在擠壓,商業地產因此被看作是另一個『藍海』。一些房地產從住宅轉入商業項目,部分投資者也緊隨其後。一夜之間,商業地產像是吃了『興奮劑』,以春風吹綠葉的速度,吹遍大江南北,從一線城市到三四線城市,『亢奮』不已。
這是個看上去前景無限的行業。大背景是中國的城市發展飛速,200萬人口以上的大城市數量激增,對商業地產的需求形成跳躍式增長。此外,與住宅不同,商業地產被政府認為是中國新型經濟的載體,經濟鏈條中的重要組成部分,沒有任何政策調控的風險,更不存在限購。但是時間會給出不一樣的答案,身處其中的人可能會發現這並不是一塊唾手可得的『肥肉』。
目前清遠商業地產已經出現『超速』發展的苗頭。盡管是開發商的一種市場行為,但也欠缺相應的監管和引導,政府要在資源合理配置上把好關。商業項目應該從一開始就要自覺納入城市的整體規劃中,以確保商業資源的合理分布。同時,地產商還要學會避免開發同質化,提前與需求市場對接,而不是邊開發、邊招商或先開發、後招商。
商業項目供應量大、同質性高,無序、過熱發展可能導致泡沫越吹越大。對此,無論是開發商還是政府在商業開發上應該注重常識。一個商業項目輻射的人群、需要多少人口支橕這是有據可依的,應該慎防在『政績』和資本的雙重衝動下,脫離經濟社會發展階段大乾快上商業地產,導致商業地產泡沫產生。
另外,限了商品住宅、火了商業地產,說到底是大量的閑置資本無處可去,只能在房地產業進行投資。從長遠看,要使商業地產健康發展,關鍵還是增加投資渠道,讓社會資本流動起來,加快經濟轉型昇級,改變地方經濟過分依賴房地產業的現狀。
本版撰文黃劍琴本版攝影曾亮超