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地產評論員馮燕大戶型成交上揚
近日,位於徐匯濱江的某樓盤開盤,現場購房者絡繹不絕。據介紹,該樓盤此次加推的精裝房源,大面積的戶型佔比頗高。
事實上,在剛需產品成為市場主力之時,大戶型也一直有著強勁的表現。
克爾瑞數據顯示,2012年前三季度,上海住宅總成交6306290平方米,其中120平方米以上戶型成交3029792平方米,佔比近5成,與通常認為是中小戶型的120平方米以下戶型成交勢均力敵。而與2011年前三季度的成交數據相比較,2012年前三季度大戶型成交呈同比上揚之態。
在今年前三季度的成交中,讓市場為之側目的是位於徐匯濱江的綠地海珀旭暉,以及長風板塊的中海紫御豪庭,而以上項目無一不是以大戶型為主。
大戶型的不俗表現與旺盛的需求有關。
『有資金基礎的三口之家、三代同堂的大家庭,包括一些擁有兩個孩子以上的海歸、外籍人士等,人們對於居住空間會需要更舒適,而一些Soho一族,更要求有獨立的辦公區域、會客空間……每個家庭、人群不一樣,對於空間的要求不同。』寶華企業集團副總裁楊健如是稱。
而在限購市場下,除了剛需客群,剛改客群也被視為市場不可或缺的一大主力需求。中華企業市場部經理戴正芳就表示,『限購之下,持一步到位思想的購房者越來越多,也在一定程度上支持了大戶型的成交。』
需求的旺盛在二手房市場也得到了充分的體現。據了解,目前,二手房市場的『連環案』逐漸增多。德佑地產餘姚店經理丁韋表示:『連環案』指的是二手房交易的買家因為限購,需要售出原有的房產,再買進中意的房源,這樣的交易往往會牽涉到多個業主。這種『連環案』在改善置換需求集中的區域尤為突出。
剛改樓盤四季度發力
不僅需求旺盛,大戶型的庫存在上海住宅總庫存量中也佔比頗高。
筆者根據網上房地產數據進行統計發現,截至10月19日,上海一手房住宅總庫存為70557套,其中120平方米以下戶型有32780套,120平方米以上戶型佔比超過一半。
今年上半年大戶型去化曾經經歷了一個高潮期,在經過近兩個月的積累、儲備後,大戶型剛改樓盤有望再度衝擊市場。
數據顯示,上周末(10.20-10.21)上海市內有7個住宅項目開盤或加推,較前一周末的實際推房量相比大漲超過140%。上海搜房數據監控中心分析師曲鵬表示,上周末的開盤均價達到了約32500元/平方米,自『金九銀十』以來開盤均價首次突破30000元/平方米。
從10月開始。周末開盤均價連續3周以30%左右的增幅增長,可以看出,改善型房源在10月份裡逐漸加大了推盤的力度。由於剛需產品幾乎壟斷了9月上海樓市的推盤市場,加劇了剛需項目相互間競爭的激烈程度。在承受較為巨大的銷售壓力之下,大部分剛需項目不會選擇繼續推盤,而改善類產品雖然在9月份的供應相對少了很多,但卻擁有較大的接納新盤入市的空間。
部分改善型項目寄希望於在這個剛需供應趨於平淡的時期,搶佔當前的供應市場。業內人士表示,上周中高端樓盤的一波推盤潮,只是個開始。大戶型改善型樓盤在10月、11月還會繼續推盤,衝擊市場成交。
『買大不買小』觀念難改
綿延幾千年的傳統,即使到了現代社會,在能力范圍內,『買大不買小』的置業行為邏輯普遍存在,並在市場中屢屢得以證實。
對此,錦和投資集團品牌總監沙立松認為,未來相當長一段時間內這一情況都將持續。房地產市場化十多年來,早期剛需客群的改善需求非常強烈,這也將是支橕一線市場未來大戶型市場繁榮的最主要力量。
事實上,即使購買小戶型的購房者,也更多是為了『過渡』,多期待以後經濟條件好轉後再換大房子,而隨著『限購令』等政策的出臺,『一步到位』的想法使大戶型擁躉更多。
在浦東金橋板塊,部分中介門店的新房源掛牌增加10-20%,成交類型多以置換為主。據21世紀不動產上海銳豐五蓮路店經理王磊介紹,現在大多客戶以置換為目的,賣掉原有較舊房子(東陸新村、滬新小區等動遷房)置換至附近的商品住宅(證大花園等),多數是以小換大,以舊換新,以普通品質換較優品質,在改善同時,也為上班、生活出行方便作考慮。
對此,戴正芳表示,『中國人大多喜歡大房子,由此出現舉全家之力買大戶型的現象。而這樣的現狀並不容易改變。』