|
||||
一直被譽爲“黃金週”的“十一”國慶七天,北京樓市遭遇了近五年來最爲低落的成交,成交量同、環比雙雙下跌。
價格成交量雙跌
偉業顧問市場部提供的數據顯示,10月1日—7日國慶長假期間,北京商品住宅(不含保障房)成交套數644套,同比2011年的764套下降15.7%,成交均價19145元/平方米,同比上漲14.0%;從環比情況看,“十一”七天環比上週(9月24日-9月30日)成交套數大幅下挫83.5%,成交均價環比下挫11.2%。
“十一”七天日均成交僅92套,相比國慶前一週(9月24日-9月30日)日均成交的607套,大幅下跌84.9%。數據顯示,從進入長假開始,成交量便陡然下挫,在長假即將結束的6日、7日成交量纔開始有所回升,但上升速度較爲緩慢。
數據顯示,9月北京新房成交量創三季度以來單月新低。
傳統的“金九”是樓市熱銷時期,開盤相對集中。據北京中原市場研究部統計監測結果顯示,9月共計35個新增供應項目,新增供應面積142.35萬平方米,環比漲130.07%,供應量達到2011年限購以來的最高峯。
但供應量增加的同時,並沒有帶來成交量的上漲。
根據偉業我愛我家市場研究院監測數據顯示,9月全市新建商品住宅(包含保障房)網籤量爲9710套,環比8月下跌了10.5%,創三季度以來單月新低。9月北京市6環以外僅僅成交2780套,環比上月下降30.4%,受此影響,成交量萎縮的同時,成交價格也出現小幅下跌,9月新建商品住宅(包含保障房)成交均價爲20793元/平方米,環比8月下跌了3.2%,同比去年8月下降8.0%。
“金九”成色不足
爲完成年底銷售業績,10月將成爲多數企業決戰的最後期限。據統計,10月計劃開盤項目達到34個左右。
“十一假期”北京住宅成交量觸底後,10月的第二週(10月8日—14日)住宅成交量開始穩健回升。
中原地產市場研究部統計數據顯示:10月上半月截至14日,新建住宅簽約套數爲3067套,同比上月同期的4561套下調了32.8%。但相比2011年同期的1776套依然上漲近一倍。二手房住宅簽約套數爲2514套同比上月同期的5365套下調了53%。但相比2011年同期的2248套依然有所上漲。
據中原地產統計,在10月上半月簽約佔據全市前100的住宅項目中,與9月簽約佔據前100的項目重合的合計有52個項目,這52個項目佔據了全市總簽約的接近一半,在52個項目中,簽約價格出現上漲的項目合計爲39個,佔據整體項目數的75%。雖上漲依然是主流,但漲價的幅度相比7月—8月均有明顯收窄。
房企決戰“銀十”
數據顯示,在9月、10月期間,剛需項目大量入市,樓市成交7成依然以20000元/平方米爲主,這部分剛需客戶對低價樓盤目標選擇明確。
按環線分佈來看,9月新建商品住宅成交依然以五環外爲主。9月,北京新建商品住宅成交套數最多的是位於門頭溝區的中國鐵建·梧桐苑項目,共成交1095套,成交均價爲13589元/平方米,總成交金額達14.24億元。
排名9月成績榜第二的是位於昌平區的住總萬科·金域華府,成交套數爲486套,成交均價23165元/平方米,總成交金額達10.65億元。
與此同時,二環內及二、三環間優質地段在此期間均有新增項目入市。面向剛需客戶的普宅項目及低密度項目入市量大幅提升,由於剛需項目以及高端住宅多選擇毛坯形式交房,因此從裝修情況來看,本期35個新增項目中,28個爲毛坯交房形式,7個精裝修項目,精裝修佔比較8月份明顯下滑。
7成成交爲剛需
業內分析
假期“出行潮”降低樓市關注度
偉業我愛我家一手事業集團市場發展部總經理袁陽表示,十一長假“出行潮”降低了樓市關注度,9月房價的上漲苗頭也在一定程度上影響了購房者對後市的預期。
袁陽認爲,十一長假樓市成交量大幅下挫,直接原因是由於人們在長假期間多選擇出行,減少了購房行爲和對樓市的關注度;同時,由於在第二季度購房需求集中釋放後,有效需求多已透支,後續的購房需求在價格有上漲苗頭的影響下,多被壓抑,購房者選擇繼續觀望。
袁陽還表示,通過其所在機構對購房者的調研顯示,仍有九成以上購房者認爲房價高於合理水平。
袁陽預計,從9月份的量價環比齊跌可以看出,開發商庫存壓力再度增加,預計第四季度開發商仍以走量爲主,價格會保持穩定。同時,長假後樓市“冷熱”與否重新成爲人們關注的焦點。9月後半月累積的客戶簽約會在10月中旬後有所體現,預計10月後半月將可能集中籤約,市場依然有短期升溫的可能性。但是10月以及第四季度是否會在長假低迷後有明顯好轉,還取決於開發商在今年最後三個月的價格策略和營銷策略。
土地市場
土地交易迎來真“金九銀十”
近期住宅、商業用地交易都出現近兩年來少有的火爆局面。 9月份北京共成交土地25宗,其中住宅用地13宗,規劃建築面積達220萬平方米,接近前8月總和238萬平方米,交易額達158億元。
9月24日,備受矚目的月壇商業地塊最終被金融街以34.25億元的價格中標,刷新了今年商業地塊的總價紀錄。26日,保利(北京)公司和北京首都聯合體以13.8萬元競得北京市大興區生物醫藥基地地塊,溢價率爲38.6%,北京龍湖以147000萬元競得朝陽區孫河鄉地塊。
9月29日,雙節長假放假前的最後一個工作日,北京8宗住宅地塊集中成交,交易金額達86.04億元。由於當前土地交易現場競價激烈,推出土地成交率爲100%。
不過,節前最後一天的突擊出讓後,熱點地塊的交易被集中叫停。
北京中原市場研究部認爲,目前樓市調控處於敏感期,爲了穩定市場預期,避免高價地王的出現再次引發樓市失控,政府在9月21日暫停了10宗即將在10月出讓的土地。雖然因爲大量土地被推遲出讓,但從目前開發商拿地的積極性來看,整體土地市場的升溫已經出現,而且預計在第四季度土地市場可能會出現新高峯。
高端市場
紅璽臺9月成交1.79億元
10月18日,“中國豪宅價值新趨勢”論壇在紅璽臺售樓處舉行,9月,紅璽臺以1.79億元成交總價再次登臨豪宅銷售榜首。
對於即將結束的“金九銀十”,與會業內人士均認爲,在這段傳統熱銷時段內,房價維持穩定,但全國房地產市場仍會處於膠着狀態。豪宅市場向來是樓市中的特殊領地,宏觀經濟對其影響不會太明顯。特別是在中國豪宅市場經過多年的發展,高端客羣消費觀念已相當成熟。豪宅比拼的是真正細節化的生活品質,價格的高低不是促成購買行爲的重要因素。
與會專家還認爲,地段因素對豪宅影響方式已有所不同。近幾年,世界豪宅的發展更多地趨向於迴歸生活需求,強調爲精英階層工作與生活所需定製純粹的生活居所,而不再是單純的度假或社交性住宅。
紅璽臺地處的太陽宮地塊是北京四環內僅存的大規模豪宅地塊,區域內公園、商圈、名校、交通等配套設施完備,同時該板塊坐擁三大公園,享受近百萬平方米的城市綠洲,是目前北京市場稀有的還有豪宅發售的城市核心區。與會專家一致認爲,紅璽臺的升值空間極爲可觀,目前6萬元/平方米的價格恐怕將很快成爲歷史。隨着地塊成熟度的提升,以及絕版豪宅特性的突顯,都會助推此價格。本報記者陳靜思