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今年以來,在限購、限貸和加大保障性住房建設等一系列政策措施的作用下,銀川市商品住房價格漲幅逐步趨緩,房地產投資和住房消費逐步趨於理性。回顧前三季度,銀川市房地產呈現出新建住宅價格微漲,二手住宅環比價格呈平穩上漲態勢。
新建住宅銷售回暖價格微漲
前三季度銀川新建住宅剛性需求釋放,成交量增加。從國家統計局銀川調查隊得到的網簽數據顯示,1~9月份,銀川市新建住宅成交量總體呈現逐月增加態勢。其中,從6月份起新建住宅成交量超過千套,7月份成交1787套,為前三季度最高。
國家統計局銀川調查隊隊長魏建萍分析說,成交量增加的主要原因:一是房地產企業宣傳力度加大。二是剛性需求增強,尤其是新婚或者正在創業的年輕人,傾向於購買距離市中心稍遠一些的中小戶型住宅;再者改善型需求顧客,對於住房品質要求較高,選擇樓盤品質高、社區環境好、面積較大的住宅。因此,銀川市90㎡以下,90~144㎡住宅成為銷售主體。
此外,新建住宅成交價格微漲。前三季度銀川市新建商品住宅銷售價格同比均有小幅上漲,但漲幅比去年同月有所下降。
二手住宅環比價格平穩上漲
在新建住宅市場回暖的同時,銀川市二手住宅市場交易情況也略有好轉,從環比價格指數看,1~9月份,銀川市二手住宅價格由降轉昇,價格指數分別為99.8%、99.4%、99.5%、99.9%、99.9%、100.0%、100.1%、100.2%和100.1%。
對價格上漲的主要原因,魏建萍分析說,一是地理優勢。與多數位於市中心周邊的新建住宅相比,二手住宅地段相對優越,配套設施較為完善,並且具有一定的議價空間,有特定的剛性購房者。二是學區房價格居高不下。部分購房者考慮9月份中小學開學,為了孩子上學方便,會選擇學校周邊的學區房。需求增加,致使二手房價格居高不下。三是銀行信貸額度相對放松。今年以來,銀川市各大銀行將首套房貸利率恢復到基准利率,銀行信貸額度相對寬松。此外,外地二手房市場回暖的輿論報道,對銀川市二手住宅銷售也產生一定影響。
新房價格不松動
在全國70個大中城市中,前三季度銀川市新建商品住宅價格同比指數排名均處於全國70個大中城市前段,集中在第2位至第9位。
對此有業內人士分析,新建商品住宅價格不松動有以下幾個原因:首先,周邊市縣來銀購房者有增無減。兩宜城市的建設使得銀川市成為較理想的居住地,吸引著周邊市縣的購房者來銀置業買房;其次,建房成本不斷上漲。土地成本、房屋造價成本不斷提高,建築材料、人工工資等成本不斷增加,一些環保、節能等新技術、新材料的使用,使房屋品質不斷提昇,增加了建房成本投入。此外,銀川市購房需求基本以自住及改善性需求為主,炒房投機成分較少。房地產調控政策對剛需和投資需求都起到了打壓的作用,尤其是投資和投機性需求基本被擠出市場。
不過,有房地產業內人士認為,雖然新建商品住宅價格不松動,但是房價也很難反彈,樓市『以價換量』格局短期難改,四季度樓市將進入僵持階段。截至9月底,寧夏商品房待售面積達到452萬平方米,比上年同期增長54%,其中,住宅待售面積增長90%。在高庫存待消、調控高壓和保障房建設穩步推進的多重因素影響下,房價反彈預期將進一步減弱,房價趨穩將是大概率事件。
本報記者錢莉/文通訊員羅軍/攝