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10月即將過完,今年的『金九銀十』樓市行情就要走到尾聲。在近兩個月傳統的樓市銷售旺季中,9月、10月樓市都表現得比較平穩。據網易房產監控陽光家緣的成交數據顯示,截至10月23日,『金九銀十』期間廣州網簽成交一手住宅15756套,其中9月成交8898套,保持了環比的穩定增長,但相比同樣是旺季的今年五一節點卻略有遜色。而受到十一黃金周成交欠佳的影響,『銀十』截至發稿前,在網簽數據上表現仍不太如意。但隨著最後一周數據的出爐,10月廣州一手樓市成交預計也會以平穩收場。從成交數據上看,今年的『金九銀十』總成交量同比去年有了較大幅度的增長,但相比於今年下半年逐漸回暖的行情,9、10兩月的表現並不突出,傳統旺季的光環已經在褪卻。
『以價換量』提前完成任務
從今年第二季度開始,廣州的樓市在開發商以價換量銷售策略的刺激下,成交量再次走回了上漲通道。直至8月,樓市基本都處於回暖狀態當中。這使得人們對於今年的『金九銀十』業績抱有相當大的期望。然而,從9月伊始,一手住宅成交就並不突出。
數據顯示,整個9月份,廣州一手住宅共成交8898套,環比8月僅增長了96套。而相比於今年的另一個重要的傳統銷售節點『五一假期』,則略有遜色。從數據上看,今年5月,廣州一手住宅共網簽成交了9057套,比9月要多出59套。
10月的行情則更不能令人滿意。由於受到高速公路免費的刺激,不少購房者選擇提前出游,這使得今年十一黃金周的行情遭遇滑鐵盧。數據統計顯示,截止9月30日至10月6日數據,廣州十區二縣7天內僅成交907套(純住宅)單位,盡管同比去年國慶成交量增長了33.6%,但環比上一周成交量2767套卻大跌67.2%。而在節後,一手住宅成交量略有回漲,但卻沒有出現業內預計中的大幅飆長。記者得到的數據顯示,從10月1日截至23日,一手住宅的網簽數為6858套。盡管比去年同期的4676套有超過46%的漲幅,但相比9月的整體成交還相差甚遠。而相比五一長假時的9057套,差距則更大。
從成交上看,今年『金九銀十』的傳統旺季光環正在褪卻。而開發商推貨態度也反映出這一點。記者在市場中發現,今年的十一假期前後並沒有出現樓盤瘋狂搶閘推貨的現象。以往各大樓盤都會將10月作為一年中衝刺年終銷售任務的關鍵時期。但在今年,除了個別樓盤以外,在十一假期開新盤的數量比較少。即使是推新也較為謹慎。有分析認為,今年不少大的開發商都在前幾個月的『以價換量』策略中基本完成了銷售任務。在第四季度開始更注重價格的平穩,而並不急於低價促銷。
低價盤推動成交
『金九銀十』行情平淡只是整體表現,在區域上,則表現出冷熱不均的現象。『並不是沒有人買房,而是看價格低不低。』記者發現,9、10兩月成交平淡很大程度上與樓盤促銷優惠力度減弱有關。而在花都、番禺、增城這些近郊區域,樓盤有低價銷售的力度不減,仍然支橕著較大的成交量。
據數據顯示,整個9月份花都區是廣州成交量最大的區域,網簽量達到2014套。而增城也有1435套的成交,番禺有1374套成交。僅這三個區域,總成交就達到了4823套,是9月份廣州十區二市總成交的一半以上。其中,低價樓盤的一手住宅大量成交是支橕上述三個地區成交走旺的主要原因。記者發現,花都區在9月份僅雅居樂錦城一個項目就成交達到了413套,而該樓盤的網簽均價僅為8550元/平方米。
而在10月,截至23日的數據統計當中,花都、增城、番禺仍然是主力的成交區域。上述三區分別網簽了1430套、1265套和1202套。低價盤的旺銷也是最大的因素。番禺的莊士映蝶藍灣項目,在10月份就成交了244套,成交均價僅在8080元/平方米左右。而花都區的雅居樂錦城以及南華時代城也分別有208套和189套成交,其中南華時代城的均價更是低到6字頭。
今年以來,廣州的樓市基本都是處於『無優惠不成交』的狀態。由於限購等政策的制約,以自住為需求的買家已經主導了市場的成交行情。相比於近郊低價樓盤,廣州市中心六區的一手住宅在成交上仍然是難以走高。在10月,廣州中心六區總成交僅為1286套,六區成交總和仍比不上花都一個區域的成交量。
中心區域推新節奏變快
『金九銀十』接近尾聲,行情以『平淡』結束。而接下來,廣州一手住宅的熱點有可能再度轉到中心區域。但由於優惠空間有限,未來市場仍將以平穩為主。
據搜房網的監控顯示,在11月,廣州預計將會有56個樓盤進行推新。盡管在數量上比10月的63個略有減少。但中心六區推新樓盤數量卻有較大幅度的增加。包括天河、海珠在內的多個中心城區都會有全新盤推出,整個六區的新盤數量預計將有10個,佔到了全市新盤量的一半。
新盤量不少,推新力度不弱,但在折扣優惠上空間仍然不大。據了解,不少開發商在全年業績無懮的情況下,仍將進一步縮減優惠的力度。中地行的分析認為,十月成交以剛需盤為主,但折扣明顯減少。『個盤情況反映出,十月期間縱然提供優惠,市場項目仍以微幅漲價多於降價。預計未來在市場需求推動下,漲價壓力增大。』文/圖南方日報記者蔣勁勁
全國樓市旺季不旺
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傳統旺季『金九銀十』銷售答卷究竟怎樣?根據統計局9月份房地產數據顯示,9月全國商品房銷售出現『量價齊跌』,新開工數量也再度出現回落,房地產投資增速放緩,全國住宅銷售市場總體『旺季不旺』。業內人士分析,『旺季不旺』的主要原因在於房地產調控政策的堅持實行,行業長期走勢的方向充滿變數,影響了購房者和開發商的信心。
根據統計局最新房地產數據顯示,9月全國商品房銷售面積單月同比在連續兩個月保持高增速之後有所回落,從上個月的12.9%降至-3.6%,9月單月商品房銷售面積季調之後的絕對值從8月的9730萬平方米下降至9020萬平方米,環比下降7.3%。分區域看,9月單月東部地區銷售面積仍然保持了8.2%的同比增長,銷售情況尚可,而中、西部地區則分別同比下降0.5%、11.9%,對比8月份中部同比增長7.0%和西部同比下滑1.7%的銷售數據,說明旺季不旺的現象在中西部、三四線城市更為嚴重。
房價方面,環比繼續下降,9月單月售價為5753元/平方米,同比增長8.8%,環比下降4.5%;其中9月單月東部區域均價7064元/平方米,環比下降5.3%;中部環比下降4.9%;西部環比下降0.4%,這也是自7月份見頂以來,成交均價單月環比連續兩個月出現下降。業內人士分析,房價快速上漲壓力已經得到緩解,政策壓力已經得到一定程度的釋放。
另一方面,房地產投資增速下滑,1-9月房地產開發投資額名義同比增速15.4%,較前8個月下降0.2個百分點,9月單月同比增速14.2%,較上月回落2.8個百分點,1-9月累計新開工面積同比下跌8.6%,單月新開工面積同比大幅下滑24.0%。數據顯示,在銷售市場走淡的大背景下,市場走勢仍不明朗,開發商加大新開工的意願並不強烈。
中金公司分析,從房價的走勢來看,目前政策調控已經初見成效,政策壓力趨緩,但從大趨勢上說,行業走出底部仍需要時間。
南方日報記者蔣哲