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根據北京住建委的網籤數據統計,第43周(10月22日—28日)北京住宅(新建商品住宅和二手住宅)網籤總量爲6192套,環比前一週的網籤量上漲了2.2%,與上月同期相比下跌了13%,比去年同期大幅上漲了48.5%。
其中,北京全市新建商品住宅網籤總量爲2654套,環比前一週的網籤量下跌了9.9%,與上月同期相比下跌了24.2%,比去年同期上漲了45.5%。二手住宅網籤總量爲3538套,環比前一週的網籤量上漲了13.7%,與上月同期相比下跌了2.3%,比去年同期則上漲了50.9%。
開盤
僅有5盤入市
上週末(10月27日—28日)是10月的最後一個週末,據統計,上週末兩天北京共有5個項目入市,此前頗受期待的“銀十”已經進入尾聲。
上週末開盤的項目有朝陽區的廣渠金茂府19號樓悅公館精裝小戶型產品、亞奧·金茂悅、遠洋·新悅,大興區的金第萬科·朗潤園,以及海淀區的北京城建·世華龍樾5個項目。其中,純新盤項目2個,老推新項目3個。此次開盤項目中,以高端改善類項目爲主,且多爲區域內的明星項目。
“金九銀十”即將收尾,而整個10月份不但沒有迎來真“銀十”,10月份每週的推盤數量也開始逐漸萎縮。據統計,國慶黃金週北京有8個項目開盤,10月第二、第三個週末均僅有4個項目入市,而剛剛過去的10月最後一個週末,也僅有5個項目開盤。開發商推盤意願明顯減弱,推盤量一直在低位徘徊。
區域
大興
高成交高庫存
從上週北京住宅市場各區域成交狀況來看,大興區成爲成交大區。上週大興區網籤套數達到506套,網籤均價爲16100元/平方米,網籤均價環比和同比均出現了小幅下降,環比下降0.2%,同比下降6.1%。
目前,大興是北京炙手可熱的樓市區域之一,其區域內的熱點板塊已從黃村南移至天宮院地區。在天宮院區域,目前有多達五六個項目在售,包括金融街·融匯、中國水電·雲立方等,競爭相當激烈。
在近幾周的成交量排行榜中,大興的多個在售項目均表現搶眼。位於大興的金融街·融匯項目多次佔據周成交榜的前幾名位置,上週成交套數排名第二。位於大興的東亞五環國際項目爲商住項目,不限購,上週成交76套,排名成交榜第六位。
不過,雖然大興區上週總成交量排名第一,但從區域庫存套數來說,大興區的待售住宅套數也相當之高。數據顯示,上週大興區待售住宅套數高達18339套,位居各區縣第二位。上週庫存量最多的是朝陽區,爲19115套。
通州
成交量同比多三倍
上週,通州區網籤套數達到431套,成交環比上漲13.1%,同比則大漲302.8%,網籤均價爲16684元/平方米。從各個區域的成交套數來看,通州區是少有的成交環比、同比均上漲,且上漲幅度較大的區域之一。
去年的此時,正是嚴厲的樓市調控政策剛剛顯現其威力之時,通州樓市由此跌入低谷。今年樓市“金九銀十”的預期落空後,供應量大幅萎縮,樓市又似乎隨着天氣的變冷進入“冬眠期”。不過,近幾周以來,通州樓市的表現卻恰恰與此相反。不但接下來的兩個月有約10個項目計劃入市,區域產品類型也不斷豐富——除了傳統的剛需型產品以外,低密度高端別墅類產品也相繼亮相市場。
亞豪機構營銷總監郭毅認爲,經過本輪調控之後,通州樓市猛漲的可能性不大,但通州整體房價有望恢復到調控前水平。
成交榜
北京華貿城居首位
無論從總成交套數還是從總成交額來說,上週,位於朝陽區北苑的北京華貿城均佔據排行榜首位。成交量爲181套,總成交金額達到44100萬元。
記者瞭解到,北京華貿城五期於9月29日開盤,共推出567套房源,主力戶型爲60平方米—90平方米一居—三居,起價22800元/平方米。開盤當日熱銷500餘套房源,銷售額逾12億元。可以看出,該項目成交客戶於上週集中網籤,並使得該項目佔據了成交榜首位。
北京華貿城總佔地40萬平方米,規劃建築面積55萬平方米,由疊拼別墅、高級公寓、時尚商街、百貨、超市、會所、廣場及園林景觀等組成。華貿城整體分南北兩區,以清河營中街爲分界線,北區靜謐,南區繁華。南區的27號—29號樓已經入住,還包括7萬平方米的大型商業街,也主要分佈在南區;而北區主要是以會所、別墅、住宅爲主。
此外,金融街·融匯、合生·濱江帝景兩項目成交套數也超過了百套。
從總成交額來說,北京華貿城成交量最高,總成交額達到44100萬元,第二次蟬聯周成交排行榜冠軍,成交均價25580元/平方米。通州新盤合生·濱江帝景緊隨其後,以31000萬元名列第二。大興區新盤金融街·融匯則以20700萬元排名第三。上週包括海淀九號、遠洋萬和公館、大苑·海淀名著、金隅·觀瀾時代、太陽公元、京禧閣等諸多盤成交額均突破億元。
二手房
價格小幅回落
10月份北京二手住宅市場房價的小幅回落,促使了成交量的緩慢回升。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認爲,目前市場上願意主動降價出售的業主,大多爲需要通過“先賣後買”來實現置業升級、住房改善的購房者。尤其是那些想改善,但名下房產有超過了限購令套數限制,或資金短缺的購房者,迅速出售舊房,不僅可以重獲購房資格,還可以快速回款,解決置業升級的資金壓力,所以這部分改善型購房者爲了儘快出售舊房,而採取了降價出售的方式。這類需要通過“先賣後買”來實現置業升級、住房改善的購房者逐步增多,也促使了10月份以來北京二手房價格的小幅回落。
預測
11月或迎成交小高峯
10月份北京新增新建商品住宅期房開盤項目僅14個,推出房源共4028套,推盤量518891.7平方米。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認爲,從過往的歷史經驗來看,如果9月、10月份交易平淡的話,11月份很可能有一輪交易的小高潮。胡景暉分析:從供應來看,部分面臨較大資金壓力的開發商會在11月份“以價換量”,回籠現金;而部分二手房小業主在年底也會面臨各種資金壓力而降價出房。從需求來看,部分需要在元旦和春節期間結婚的年輕人會在11月份的市場上尋找精裝修的現房或裝修基本可用二手次新房,而部分有一定首付能力且需要在年底前續租房屋的租房客,也會因權衡“付租金”和“還月供”的關係而轉向購房。因此,11月份高性價比的精裝修現房和二手次新房會更多地贏得購房人的青睞。儘管如此,胡景暉預測,11月份的交易量反彈幅度將是有限的,不可能超過7、8月份的單月交易量。
本報記者陳靜思