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新聞緣起
“今年最佳購房時機已過”、“2012年樓市已將落下大幕”……近來,類似的新聞不斷見諸報端。部分專家、市場機構和開發商認爲,目前樓市供應量正以可見的速度遞減,開發商年度銷售計劃多已完成、價格卻沒有明顯回落,因此2012年的最佳購房時機已經過去。
對於這種觀點,記者從價格、產品和區域等角度展開了調查分析。調查顯示,主力購房季節的落幕和個人最佳購房時機的消逝並不能直接等同,消費者在今年剩下的時間仍有機會出手。
價格
已錯過一年價格最低點
如果單純從價格來看,今年第四季度顯然不是一年中最好的季節。從目前公開的信息來看,11月預計開盤項目中,價格上漲趨勢十分明顯。
一般來說,老項目推新的供應的價格會較新項目高,原因是項目已經取得了一些市場認可和積累了一些客戶資源。記者發現,在11月在已公佈開盤價格的老項目後期中,絕大多數都出現了價格上揚。
漲幅比較明顯的項目如朝陽區北三環外的太陽公元,該項目11月份的預計開盤價格已達65000元/平方米,相比去年同期,每平方米上漲了7000元。
一位早已相中北苑附近的中國鐵建·花語城項目的購房人告訴記者,自己一直在等該項目的開盤信息,但最近了解到, 11月的預計開盤均價爲38000元/平方米,比今年的上一次開盤上漲了1成多。對此,這位購房人告訴記者,“看來是錯過了今年的時機,雖說此次推出的是樓王產品,但價格還是超了預期。
地處順義的魯能7號院項目,今年曾經一度以價格策略奪得區域銷冠,但目前顯然已經放棄了單純的以價換量策略,價格從最初的10900元/平方米,歷經多次上調,已漲至14000元/平方米。
回顧今年的第一季度,在北京16區縣中,海淀區、石景山區、大興區、通州區、昌平區、順義區、房山區、平谷區8個區縣在2月份的房價水平跌破了2011年同期的價格,有的媒體甚至喊出了“2011年一年的房價漲幅已經被抹平”的聲音。
由此可見,僅從價格對比來看,今年11月的樓市確實不是一個理想的出手區間;但這種價格趨勢在12月甚至來年1月能否保持,還有待調查。
產品
產品供應同比大增
如果從產品維度來對比第一季度和第四季度,會發現市場雖然整體仍以剛需爲主體,但區間層次已經發生了明顯的變化。另外,如果從價格角度來看,改善型產品和高端產品的供應增加,而剛需產品則不變或減少。
亞豪機構副總經理任啓鑫分析認爲,從目前來看,市場需求量大的中低端剛需樓盤長期處於供不應求的狀態,因此開盤項目具備了漲價的基礎。
仍然以今年二季度的情況作爲對比,在2月份,北京住宅市場成交主體以單價15000元以下的項目爲主。其中,2月份成交價格低於15000元/平方米的項目佔當月純商品住宅銷量的46.05%,成交套數前十位的項目當中,有五個項目位於這一區間。
在即將到來的11月份,市場機構預測的新建商品房的銷售均價爲21269元/平方米,顯然大大高於一季度。
但是,如果僅僅從產品供應的角度來看,11月預計開盤22個住宅項目和6個別墅項目,比去年同期增長了86.67%;而比今年1季度中1月份的7個新項目入市和2月份的11個新項目入市而言,全不可同日而語。加上9月份高峯推盤的48盤和10月入市的項目,目前市場上從產品選擇的餘地,遠遠超過一季度。
區域
剛需減少改善增多
在今年初的市場上,曾經上演了一出成熟區域價格跳水的大戲。如在2月份,通州部分純新盤的項目均價甚至已經與2010年2月的價格水平極爲接近。
通州是在2011年的樓市調控中首當其衝的區域,當時作爲京城樓市風向標的通州區,在2011年同比成交量下跌了44.4%,而在2012年的第一季度,這一頹勢也未緩解多少。
今年一季度,通州有多個項目報價已經接近或低於13000元/平米的水平,如東亞逸品閣僅爲11100元/平方米、華業東方玫瑰折後均價14000元/平方米。
然而,隨着今年二、三季度的樓市回暖,通州的低價區間已經白駒過隙,在今年10.1黃金週期間,東亞逸品閣的成交均價爲13601元/平方米,華業東方玫瑰的價格爲16612元/平方米,較之一季度已經不可同日而語。
大興的情況也與通州類似。例如大興區的海悅公館項目目前報價爲16000元/平方米,相比去年底該區域第一盤龍湖時代天街的價格已高出30%,並且與目前售價最高的精裝項目金融街融匯齊平。
對於想在這兩個區域置業的消費者來說,年內的最佳性價比時間確已錯過。
在第四季度的市場上,在今年一整年都以“價格窪地”、“以價換量”而在樓市銷售中以剛需爲主的房山區,在第四季度的供應收縮也十分明顯,僅有萬科長陽半島、世界名園兩個老項目後期入市。
相反,在22個項目中,朝陽區以5個新項目居首,其中單價3600萬以上的九章別墅和均價65000元/平方米的太陽公元都是年內價格最高的新盤之一。
從其他的一些區域來看,11月計劃入市的純新盤也相當高調,紛紛看齊區域最高價。
從新增項目的部分來看,第四季度的新盤供應中,剛需供應減少、房源吃緊和價格隨漲的趨勢明顯,而改善和高端型產品的入市趨勢明顯。本報記者胡喆
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