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上海市場新房總價段趨勢圖(數據匯總時間點:金九銀十) 數據來源:漢宇地產市場研究部
今年的『金九銀十』已經結束,樓市成交量同比止跌回昇,200萬元以下的低總價樓盤依然是市場主角,但其絕對主力地位已有被稀釋傾向。樓市顯築底特征
今年新房市場的金九銀十並未體現預期傳統銷售旺季的局面,截至筆者發稿,10月成交尚未塵埃落定,但21世紀不動產上海區域分析師羅寅申表示,『10月應能持續保持在月均成交80萬平方米以上。』
這樣的表現雖然較6月份的高位略有回落,但與去年同期樓市『銅九鐵十』的低迷交投行情已不可同日而語,羅寅申同時表示,『這間接反映了當前樓市已初步築底,走出去年多月低迷成交的氛圍。』
從相關成交數據可以清晰地看到,盡管今年的金九銀十沒有呈現預期的銷售局面,但是相比去年,其成交情況確實有了明顯的改善,9月和10月的同比增長率分別達到42%和75%?86%(預測)。與此同時,相比2009、2010年的成交數據看,依舊存在近4成的差距。
由此,漢宇地產市場研究部經理付偉表示,『根據歷年同時期成交走勢看,今年「金九銀十,的新房成交體量處於止跌回昇的態勢。』
成交均價同比下滑
從金九銀十期間的房價來看,受此前樓市回暖影響,部分新建商品項目保價策略進一步流露,樓市價格較年初有所提昇。
據21世紀不動產上海區域市場研究部統計顯示,截至10月25日,本市9、10月份期間成交套數在20套以上、且於2012年上半年有成交體現的項目共計140個,其中價格較上半年有上漲的共計103個,佔比為73.5%;而仍保持跌勢的項目數佔比則僅約為總量的四分之一。
但值得注意的是今年『金九銀十』新房成交均價在21464元(數據截至10月25日),與去年同期相比,卻略有下滑。
從歷年金九銀十的新房價格趨勢看,2008年至2010年是新房價格上漲趨勢最快的時間,同比增長達到了25?28%,而進人2011年之後,價格的上漲步伐明顯放慢。
而今年金九銀十期間的價格同比下滑,付偉認為,『主要原因是今年個別項目(尤其是高端市場)的促銷幅度相比去年較大,進而拉低了整個新房價格的成交均價。』
低總價樓盤仍是主角
從本月新房成交排行前10名的樓盤來看(截至10月25日),除兩個樓盤均價略高於2萬元/平方米之外,其它八個樓盤均價都在2萬元/平方米以下。
而數據也顯示,2012年金九銀十期間總價200萬元以下的剛需低總價產品成交比重達到60.13%,是新房市場內的主角,但分析人士表示,剛需低總價產品絕對主力的定義已經逐漸被稀釋。
根據漢宇地產提供的歷年金九銀十期成交總價段變化趨勢來看,撇開貨幣通脹和房價上漲的主要因素,可以看到總價200萬元以下的剛性需求比例正在逐年減少。到今年『金九銀十』的總價段成交比例看,200萬以上的改善型和豪宅的需求已經達到近四成。付偉稱,『相比幾年之前,剛性置業佔絕對主力的格局已經被打破。』