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地產評論員馮燕
低總價樓盤成為樓市成交的絕對主力,給人帶來了『價格決定論』的錯覺。
《新民樓市》調查了多個市場上頗受歡迎的樓盤後卻發現,熱銷絕不止低價那麼簡單。
現象一
潛力剛需成交火爆
10月,成為市場焦點的是位於青浦北部區域的恆文星尚灣,開盤至今僅三周,供銷比就達到了50%以上。相關業內人士表示,該樓盤熱銷的主要原因,在於銷售價格較為低廉,目前其成交均價僅在11943元/平方米。
對此,恆文地產副總經理張禎健卻表示,恆文星尚灣的熱銷是綜合因素所致。除了價格優勢,華新板塊的發展潛力、價格窪地特征也非常明顯。在他看來,隨著大虹橋區域開發建設進入實質性發展階段,其核心區域的輻射效應將使華新板塊直接受益。
也就是說,如果簡單用低總價來描述恆文星尚灣的熱銷,說服力並不充分。板塊的發展潛力令其目前的價格顯示出窪地特征。解讀:
在目前的市場中,低價並非一定引發熱銷。金山板塊價格長期處於萬元以下,但也並未吸引更多購買力。而地鐵通車的消息,卻使金山樓盤一時成為熱點。
即使是對於有資金掣肘的剛需而言,低總價還需有板塊優勢。10月,除了恆文星尚灣,位於閔行浦江板塊的浦江頤城成交也排名居前。在前灘規劃出臺後,浦江板塊的熱度一直沒有消解。
現象二
中心區稀缺樓盤熱銷
來自五角場板塊的江灣翰林在10月中旬開盤後即引來熱銷,推出的240套大平層以及疊加產品,在開盤期間就已售出一半左右。
該項目南面即是財大小區,東面和淞滬路相隔便是市光新村、國和新村等上世紀90年代的公房,居住人氣相當足,項目最大的優勢就是步行即能享受五角場繁華商圈,又緊靠新江灣城濕地公園。目前,板塊內只有該樓盤一個住宅項目在售,稀缺度可見一斑。
江灣翰林的熱銷,顯示出市中心稀缺產品的成交有時與低總價並不一定關系密切。中華企業市場部經理戴正芳就表示,『不同客群的著重點不同』,『剛需對價格敏感,因為有限的資金只能在允許范圍內選擇樓盤,而中高端客群選擇樓盤更強調地段,會考慮綜合條件、保值增值、居住檔次等因素,所以地段更重要。』解讀:
單純從成交表現來看,有分析人士稱,剛性的低總價樓盤相對比擁有好地段的產品在今年的金九銀十中確實更有市場表現,這裡除了價格和需求量的因素之外,還與好地段產品的新增供應和存量不足有關。但好地段產品的稀缺性也成為其熱銷的籌碼。
現象三
總價給力凸顯優越感
雖然對於中高端產品而言,地段因素非常重要,但中高端產品也有低總價優勢。
據了解,慧芝湖花園三期嘉悅軒項目於10月12日開盤,當日推出126套,最低價28000元/平方米,戶型為78-85平方米一房,95平方米兩房,10月第三周該項目成交均價僅32105元/平方米,分析人士稱,這一價格基本回到了兩年前的項目價格。
在大寧板塊內多個競爭樓盤集中推盤的情況下,慧芝湖花園給力的價格以及小戶型設計,使總價處於很多購房者的心理價位之內,有消息稱,項目開盤竟出現了樓市久違的通宵排隊現象。
對於地段與價格的關系,三湘股份副總裁張濤也表示,『雖然目前是剛需為主的市場,但地段是永久話題,地段內總有低總價,只是區位不同,低總價標准並不一致,而同區域中總價低的樓盤自然受歡迎。』解讀:
目前的政策背景使得中高端物業面臨比較嚴峻的局勢,正因如此,其在價格上也會進行適當的調整,就像近期較為熱銷的尚海灣豪庭,大寧慧芝湖項目,能夠取得開門紅也來自於其較為理性的價格。
對於購房者而言,在支付能力允許的情況下,往往會選擇自己喜歡的地段,選擇地段中總價低的產品。張濤認為低總價和好地段兩者之間是相輔相成的。『很多擁有300萬元的購房者,會選擇在中環買公寓而不會去選擇外環的別墅產品』,道理正在於此。