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湘江兩岸正迎來建設高潮。徐暉銘攝
劉梅
曾亮
黃倩
黃丹丹
王海
主持人語城市的發展,其實質是一場中心的漂移運動,上海、深圳等一線城市無不沿襲著這一軌跡發展,長沙也不例外。向千萬級人口國際化大都市邁進的她,目前正處在擴容發展的路口。
新修訂的《長沙市城市商業網點布局規劃(2005-2020)》顯示,長沙將大力培養新興區域性商業中心,到2020年,除了市級商圈——五一廣場商業中心的影響力、輻射力更加強勁外,還將新崛起21個區域性商業中心。屆時,1個市級商圈+33個區域性商圈將令長沙城商業百花齊放。
城市商圈不斷湧現的同時,城市版圖也在快速擴展。
這一點很直觀地體現在土地市場上。10月長沙土地市場持續昇溫,一共出讓25塊土地,創下年內新高。其中,10月10日,備受關注的該片區B7地塊被萬科、保利的聯合體成功競得,兩宗地成交價總計為32.56億元。
上述這些,或許都還只是市場的表面。商圈規劃與土地昇溫的背後,是城市骨架的鋪開與城市活力的彰顯。未來五年,長沙將往哪個方向發展?哪些地方將成為城市新中心?本次會客廳,將圍繞這些問題展開交流。
一江兩岸正成為長沙新中心
主持人:新的城市商圈規劃顯示,到2020年,長沙將崛起34個商圈。哪些區域最有可能成為新的城市中心?
王海(通用時代國際社區營銷總監):從城市發展的角度來講,長沙真正的發展大潮,纔剛剛開始。現在長沙的人纔還存在外流,因為居住環境、購物環境還存在發展空間。
長沙政府明顯意識到這一點,於是地鐵規劃、商圈規劃等相繼出臺。有些規劃,現在來看,可能會覺得超前。但我的理解是,城市規劃者先把平臺建起來。交通便捷了,居住的人就會多起來,商圈也將隨之形成。各個地方都會有發展,但中心城區永遠是主流。
黃倩(香港恆基集團長沙公司營銷總監):長沙規劃34個商圈,有它的道理,畢竟這幾年發展還是比較快。而且長沙市這麼大,算下來,每個區域有自己的消費群體,34個商圈標准並不是一致的,要因地制宜去做商圈。
我覺得,原有的成熟商圈還是會保留的。新增的包括梅溪湖、濱江新城、開福區撈刀河等區域,都會發展很快。現在可能覺得相對偏遠的區域發展沒那麼快,實際上三五年後它們可能會以一個嶄新的面貌出現。
曾亮(長沙萬科營銷總監):任何一個商業規劃不僅代表城市的經濟發展水平,而且一定與城市地位掛鉤。機場、高鐵、輕軌、地鐵等交通渠道,正支橕著長沙快速生長,這意味著長沙不僅是湖南長沙,更是中國長沙。
我覺得商業更能帶來一個城市的變化。34只代表數字,不一定是34個點,應該是未來城市管理重點發力的方向。如果要說看好哪個片區,從開發商拿地應該就有判斷。政府在投入很多精力打通湘江兩岸的通道,所以纔會有開發企業進駐一江兩岸。
黃丹丹(中海國際社區營銷總監):以前高鐵車廂空空如也,現在餐車都是滿滿當當的,長沙已經成為中部的樞紐城市。同時,珠三角的產業轉移,也給湖南帶來了很多的機遇。
我作為廣州與長沙兩頭跑的人,消費習慣也在變化,去年每次回廣州,我要做的最重要一件事就是買衣服。現在我可以在河西步步高買一堆東西。有越來越多像我這樣的新長沙人,願意留在長沙,並帶來了他們的消費。
劉梅(北辰三角洲營銷總監):我非常認同前面各位同仁說的,商圈不是規劃出來的,它是自然生長的,政府要做好的事情是,順勢而為,把路修好,把公共交通做好,商圈就出現了。
以前長沙只有一個五一商圈。新的交通路網鋪開,意味著有很多新的交通節點出現,於是各種各樣的商圈就出現了。雖然我們的項目在濱江,但是我覺得,這個城市它的商圈發展會到處開花。
長沙需要獨特文化味道的城市名片
主持人:10月份房企在長沙頻頻拿地,濱江新城、梅溪湖、武廣片區等均有土地成交,未來長沙將呈現怎樣的城市發展格局?城市客廳在哪裡?
曾亮:五一商圈顯然不像客廳,人流密集,各方面規劃不足以支橕未來長沙。長沙的客廳,一定要出現在一個新的地方。
我比較看好兩個片區,武廣片區和濱江片區。武廣是基於長沙這個城市太需要一個城市的名片。大家都需要在城市名片上面做一些動作,武廣片區首當其衝。說到洋湖垸,從過去到現在,長沙沒有一個真正意義上的後花園,洋湖垸應該是優於梅溪湖的一個地方。
劉梅:我當年來長沙工作,就是奔著尺度適合的這麼一個城市來的。長沙讓你有生活的味道,你覺得生活和工作還是可以很享受的。
但是商業確實是長沙的短板,長沙的商業不缺網點,但缺名片。這個名片不是說單靠幾個商場累加在一起,就能夠成為名片,一定要有獨特的味道、獨特的文化、獨特的審美、獨特的城市信息在裡面。有了這樣的名片以後,圍繞著這些名片,就會慢慢延伸出一系列的商業。
王海:我覺得整個城市要更大氣一點,做事的風格,包括建築格局,哪怕有些地方可能不太完善,都沒有關系,先建起來再說,有些東西是靠後面自然形成的。把城市架構打好了,大家纔能夠進來。
除了中心城區外,像星沙的發展潛力很大,那邊應該後勁很足,居住環境也不錯。往南,長株潭融城,形成商圈也是勢在必行。在長沙二環線以外,應該會出現七八個次一級的商業中心。
黃丹丹:我9月份在紐約待了一個星期,專門抽了半天找了一個人力車,帶著我在紐約的中央公園裡面轉了一下,在國內經常做公園地產,到那裡纔發現真正的公園地產是這樣的。
對所有人來說,生存的環境太重要了。你所居住的小區,周邊有一個公園有一條江有一個湖有一片山,對你的生活品質是很重要的。我覺得,洋湖垸區域是一個非常有魅力的地方。
黃倩:城市客廳,我覺得可能跟一個城市的名片有相同的地方,也有不同的地方。作為正在打造國際文化名城的長沙,需要有一個標志性的東西向外展示。
我個人覺得,星沙這一塊可能是以通程廣場、易初蓮花作為比較集中的區域向外發展。這一帶近幾年來發展非常快,以前在那邊坐項目,打個車要走很遠,但現在要講通程廣場、易初蓮花,出租車司機都能帶過去。
年底供應量會有所增加
優惠也會加大
主持人:年底是比較適合的置業機會嗎?如果是純粹居住,你會買哪裡的房子?如果買投資型物業,你又將選擇哪個區域?
黃倩:年底對於各個發展商來說,是衝刺的階段,特別是大的公司,回款的壓力,年底供應量會有所增加,優惠也會加大,總體成交價格不會有很明顯的回落。但是,置業者在年底可能會篩選到一些比較合適的物業。
曾亮:我個人覺得,包括在座的各位,年底肯定要有優惠手段,為了完成任務,這是不能回避的話題。
到了這個時候,大的品牌開發商,能夠讓門檻降低一點,讓剛需購房者早點擁有房子,讓他們的月供壓力不那麼大。有些人確實是想買,可能就差個三五萬元就錯過這個機會了。開發企業能幫他們解決這個問題,也是一種方式。
劉梅:買房子一定要根據家庭所需。如果是年輕人,建議你在離學校或單位近的地方,選一個兩居室的房子。這樣,至少你在40歲之前不用考慮換房子的事。如果不行,你乾脆存一點錢,過一兩年再出手買房子,這樣換房沒有成本。
如果已經功成名就,有錢了,那就挑地段、挑戶型、挑品牌,所有決定權都在你手裡。處在一個發展中國家,任何時候買房子都不虧。
黃丹丹:如果純粹居住的話,我會考慮三個因素:第一是大社區,第二是環境好,第三周邊的配套比較完善。如果純粹做投資,我覺得選擇大社區商鋪很好,同時城市中心投資型公寓也不錯。
年底是不是合適的機會?我覺得跟上市公司的年度考核會有一些關系,也許我們在年底還有任務,而且比較艱巨的話,會選擇一些物業做一些讓利。
王海:至少在目前這個階段,長沙主要的生活半徑還在中心城區。純粹從居住角度講,如果在城市中心,有比較大的社區配置比較大的園林,整個樓盤品質不錯的話,這樣就比較適合居住。
年底適不適合置業?目前在長沙,口袋裡只要有錢,我覺得沒有什麼大關系。哪個樓盤價格高一點、低一點,其實也不是最重要考慮的,主要是你自己,你覺得應該買什麼樣的物業。