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貸款買房是當下十分普遍的經濟活動,如果收入穩定、按時還貸,對購房人的日常生活一般沒有太大影響。然而,受宏觀經濟形勢大環境的影響,因無法及時還房貸而遭到銀行起訴的購房人越來越多。據統計,今年1至8月,江蘇省無錫市兩級法院共受理因購房人延期還貸而引發的金融借款合同糾紛案件447件,爲去年同期160件的2.79倍,已達去年全年此類案件總數279件的1.6倍,增長勢頭迅猛。
經營生變錢房兩失
王某夫婦幾年前從外地到無錫做鋼材貿易,爲了方便經營,便準備在無錫買房安家落戶。2010年,他們經過四處比較後看中了惠山區繁華地段的一套商品房,由於交通方便,又是某重點學校的學區房,且當時房價僅爲每平方米7000元左右,王某夫婦覺得還貸壓力不大,很快定下了一套79平方米的房子。
2010年8月,王某夫婦和開發商簽訂了《商品房買賣合同》,以55萬元買下這套房子,並支付了購房首付款11萬元。同日,王某夫婦和銀行、開發商三方簽訂《個人一手房屋貸款合同》,向銀行貸款44萬元,借款期限爲30年,以貸款所購房屋提供抵押擔保,開發商提供連帶責任保證。
原本每月近2000元的房貸毫無壓力,然而,王某買下房子沒多久,鋼材市場變得越來越不景氣,隨着生意的冷清和收入的銳減,王某夫婦逐漸不能按時還款。剛開始幾個月,王某夫妻四處籌錢申請延期還款,盡力把貸款補上。
2012年1月,王某的鋼材生意資金鍊斷裂,不僅血本無歸,還欠下大量外債,無力再還房貸。“房子怎麼辦?怎樣才能保住房子?”經過激烈的思想掙扎,夫妻倆最終決定先拖着。銀行在催貸無果後訴至法院,要求王某立即歸還本息共45萬元。
無錫市惠山區法院受理此案後,組織雙方當事人協商。當法官問王某的妻子是否願意繼續履行還款義務,她無奈地表示:“只要還有一點辦法,我們也想要保住這套房子。但是現在生意失敗,我失業在家,全靠丈夫一個人打零工維持生計,真的一點錢也拿不出來了。”
在交談中,法官發現,王某對自身的還款能力預期不足是導致斷供的主要原因,選擇按揭的方式買房對收入來源的穩定性要求較高,而王某在買房時顯然沒有意識到做生意存在的潛在風險,“早知道在收入好的時候就把房款付清了,現在只有把房子交給銀行抵債。”
最終,法院判決王某夫婦向銀行返還借款本金及利息45萬元,開發商對王某的上述債務承擔連帶責任。開發商承擔保證責任後,有權向王某追償。
判決後,王某舉家遷出了該套房屋,開始了租房生活。以夫婦倆目前的經濟狀況,買房安家似乎又成了遙不可及的夢想。由於王某無法履行判決,案件進入到執行程序,銀行申請將該套房屋拍賣,用於償還貸款。但是,事情並沒有就此結束。法官表示,如果拍賣款還不足以抵償借款,按照法律規定,銀行有權繼續向王某追討剩餘部分的借款。
盲目炒房親友“替罪”
2006年3月,吳某在某小區購買了兩套商品房,總面積100.24平方米,總金額47.8萬元,吳某與開發商簽訂《商品房買賣合同》,並支付購房首付款14.4萬元。同日,吳某與銀行、開發商共同簽訂《樓宇按揭(抵押)貸款合同》一份,合同約定:吳某向銀行申請樓宇按揭貸款,借款人民幣33.4萬元,借款期限爲25年,還款方式爲按月等額本息還款;如吳某未按時足額償還本息,銀行有權宣佈尚未償還的貸款本息提前到期。開發商、投資擔保公司爲吳某提供了連帶責任擔保。簽訂合同後,銀行向吳某發放了貸款。
從2011年5月開始,吳某就斷斷續續未按月歸還借款,銀行催繳後,吳某才補交了幾期的借款本息。2011年8月之後,吳某未再還款。銀行多次催討無果,於2012年3月向惠山法院起訴,要求吳某立即歸還剩餘本息共計30萬元,開發商和擔保公司承擔連帶責任。
案件受理後,法官與吳某多次聯繫,吳某卻始終沒有露面。法官根據銀行提供的聯繫地址查找,發現吳某早已不居住在該地,只能進行公告送達。在電話聯繫中,吳某坦承自己已無力還貸,反正房子不要了,無論法院怎麼判決,都無意見。但吳某始終未出庭應訴,也不作任何答辯。法院依法進行缺席審理後支持了銀行的訴求。
判決生效後,吳某仍未償還借款,開發商代爲償還借款,並收回吳某所購房屋進行處理。隨後,法院又相繼受理了多起金融借款合同糾紛,並發現雖然被告名字都不同,但被告一致反映這些房子的實際購房人都是吳某,他們都是吳某的親戚或朋友,吳某借用他們的名義在本地購買多處房產,意在“炒房”。
訴訟中,這些被告都不願意爲實際不屬於自己的房子埋單,“房子不是我買的,我只是幫他掛個名,讓銀行找他要錢!”“我也不知道他現在在哪裏,我不會替他還錢的。”……法官經過調查發現,這批房產登記的購房人和借款人雖然都是吳某的親戚朋友,但他們與吳某的協議屬於私人約定,沒有任何證據能夠證明吳某是實際借款人,所以親戚朋友們必須爲吳某盲目炒房的行爲付出沉重的代價。
-連線法官
貸款購房誠信體系亟待完善
“目前,購房延期還貸糾紛在審理中雖然事實比較容易查清,但卻遇到送達難、執行難等問題。”惠山法院法官介紹說,問題的難點主要集中在以下幾方面:
一是借款人查找困難。上述的447件案件涉及537名被告,其中外地戶籍的有185人,佔總人數的34.5%,法院公告送達的比例高達33.6%。由於銀行所提供的借款人聯繫地址多爲戶籍所在地而非經常居住地,也無法提供準確的電話、手機等其他聯繫方式,借款人難以查找,導致法律文書難以送達,法院大多隻能缺席審理。
二是擔保流於形式。雖然超半數涉案房產由房地產商及投資擔保公司爲貸款購房人提供擔保,此類案件一般判處借款人承擔逾期還款違約責任,涉及擔保的,由擔保公司承擔連帶責任。但是,擔保公司的擔保作用並不能得到真正的體現,既沒有對借款人的個人信息和還款能力進行審查,借款人停止還貸後也無法立即代償,擔保合同成爲一紙形式。
三是進入執行程序多。因不少被告都身陷經濟困境,加上三成以上被告無法找到,案件判決後進入執行程序的比例就相對較高。大批房源進行拍賣給目前低迷的房地產市場“雪上加霜”,進入拍賣程序的房產並不具備價格優勢,又因涉及訴訟,購房人顧忌牽涉糾紛,導致流拍現象較多,銀行利益實現困難,加大了金融風險。
法官還指出,購房人因經濟壓力貿然選擇停止還貸並不是明智之舉,如果被銀行起訴,購房人將面臨解除合同、承擔違約責任、償還全部貸款本金、利息、罰息、複利並承擔訴訟費等法律責任。即使扔下房子“一走了之”,也無法解決問題,如果涉案房產拍賣後尚不足償還銀行債務,銀行還有權申請執行購房人的其他房產、車輛或銀行賬戶等其他財產。同時,斷供還會嚴重影響個人信用。
對此,法官建議,購房人如果遇到資金困難問題無法按時還貸,首先應考慮向銀行申請適當延長自己的還款期限或合理變更還款方式等,與銀行協商達成延期還款協議,銀行也可在購房人能夠支付利息的前提下,考慮“放水養魚”,將雙方的損失降到最低。同時,銀行應進一步加強管理,完善銀行個人誠信體系、加強貸款資格審查、覈實抵押登記等制度,控制不良貸款的發放,防範金融風險。
-司法觀察
四大原因引發房貸斷供
惠山法院民二庭庭長萬錫林指出,按照銀行和貸款人簽訂的貸款協議,一般情況下貸款人連續3個月“斷供”或者累計6個月出現“斷供”情況,銀行考慮到貸款風險都會要求貸款人一次還清剩餘貸款本息,或者要求和貸款人解除貸款合同,收回所購房屋。目前,購房貸款的期限都是10年、20年或者更長,購房人貸款時大多無法預料到以後可能面臨的還貸風險,導致貸款壓力遠遠超出經濟承受力,不得不延期還貸。從無錫法院審理的案件情況來看,導致延期還貸的原因有很多,但主要是購房人的經濟原因或者家庭變故造成的。
首先,行業不景氣、投資失敗是主因。近年來受經濟環境影響,部分行業出現效益下滑甚至是資金鍊斷裂,部分從業者對經營風險預計不足,而陷入經濟困難。2012年1至8月,無錫地區由於被告所從事的行業不景氣、生意投資失敗而無力償還貸款的案件達298件,佔此類案件總數的66.7%。
其次,房市低迷導致炒房資金被套。447件延期還貸案件中有20餘件系職業炒房人因房地產市場低迷被“套牢”引發。因資金不足,職業炒房人大多采取先首付、後貸款的方式購買多套房屋,等房價上漲時拋售獲利。這些涉案房產大多購於2010年以前,約有70%的房產於2009至2010年房價飆升時期購買。但2011年以來,房地產市場持續低迷,房價走低,不少涉案房屋價格甚至低於購入價格,導致職業炒房人資金被套,只能選擇“斷供”甚至“銷聲匿跡”。
此外,有些是因家庭變故造成無人還貸。如有的案件中被告因離婚糾紛,擔心還貸後法院將夫妻關係存續期間的還貸資金視爲夫妻共同財產,導致寧可不要房子,也不願單獨償還房貸。
同時,銀行放貸門檻低、審查流於形式,讓不少經濟支付能力較弱的個人取得了房貸,也增加了無法按時收貸的風險。雖然銀行制定了一整套風險防範機制,如對貸款人資信審查、借款情況監管、借款及時清收等,但是爲了在激烈的市場競爭中擴大份額,一些銀行片面追求放貸利益,對貸款人的個人信息並不嚴格審查,有些銀行甚至只審查貸款人身份證,從而降低了貸款門檻,使得房貸更爲簡單易行。一旦貸款人無法還貸,欠款難以催討,銀行只能訴至法院。