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羊城晚報記者鄭旭森
業主權益被物業公司明目張膽侵佔,卻因小區未成立業委會而遭遇維權難的困境;熱心業主主動帶頭欲籌備業委會,卻遭物業公司多方阻撓……
針對上述多種現象,廣州市法制辦制定了《廣州市物業管理辦法(徵求意見稿)》(以下簡稱《辦法》),以規範物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益。從11月20日起,市法制辦就《辦法》公開徵求公衆意見。
現象:小區業主大會成立難
對策:規範籌備組成員職責
據廣州市法制辦法規處處長李毅介紹,現階段,由於許多業主對本物業管理區域的民主管理意識不強,加上一些物業開發企業聘請的前期物業服務企業從中刁難,廣州市的大部分物業管理區域很難成立業主大會。
儘管《廣東省物業管理條例》規定建設單位和物業服務企業向籌備組提供相關資料,但目前仍存在部分建設單位和物業服務企業不按照規定向籌備組提供資料的情況,影響甚至拖延業主大會的成立。
爲此,《辦法》提出,建設單位在辦理房屋初始登記前,應當向街道辦事處、鎮人民政府提供物業管理區域備案回執、房屋及建築物面積清冊、業主名冊、建設工程設計方案總平面圖、物業服務用房配置證明、專項維修資金清冊以及其他有關的文件資料,爲成立業主大會提前做好相應準備。
同時,進一步規範籌備組成員的條件和業主代表的產生程序以及街道、鎮的具體指導職責,加大推動成立業主大會工作力度。《辦法》規定,籌備組由業主代表、建設單位代表、物業所在地街道辦事處或者鎮人民政府代表、居民委員會或者村民委員會代表組成。籌備組成員人數應爲7至15人單數,且業主代表人數所佔比例應當不低於籌備組總人數的60%。
現象:業主大會召開難投票難
對策:建立決策電子投票系統
即使成功召開了業主大會,仍有可能因爲沒有足夠多的業主參會而無法投票情況;就算業主大會投票環節順利通過,也面臨着業主表決結果能否公正和公開的問題。
對此,《辦法》提出,儘快建立業主共有和共同管理事項公共決策平臺,業主可以通過網絡、手機短信等現代科技手段,對業主共有和共同管理事項投票表決。
具體規定爲:建立業主決策電子投票系統,提倡業主通過電子投票系統進行決策。市房地產行政主管部門負責業主決策電子投票系統的統籌建設管理,制定電子投票具體操作細則,
據瞭解,目前北京已初步建立“業主決定共同事項公共決策平臺”,深圳前後耗時將近7年、初步建立了“電子投票系統”,目前也正處在試點運行階段。廣州市房管局物管處相關負責人介紹,廣州何時能建成該系統尚未有具體時間表,目前只能是立法先行,下一步再做推進。
現象:物業公司收費不透明
對策:每季度公開收支情況
據統計,2009年至2011年,廣州市法院審結物業糾紛上訴案件914宗,其中涉及物業服務費的糾紛共856宗,佔總數的93.65%。引發此類糾紛的主要原因是物業服務成本剛性增長與服務價格缺乏調節的矛盾突出,物業服務收費透明度不高,且缺乏監督。
對此,《辦法》規定,在經專有部分佔建築總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主書面同意的情況下,物業服務企業可以在業主大會成立之前調整物業服務收費標準;對新建住宅(不含別墅)的前期物業服務收費實行酬金制。
同時,建立物業服務信息公開制度,規定物業服務企業應當將物業服務內容、標準、收費項目、收費標準等內容在收費地點的顯著位置公開,實行物業服務收費酬金制的,物業服務企業還應當每季度公佈物業服務資金的收支情況並接受業主的質詢和專業機構的審計,以方便業主監督;同時,對未公開物業服務信息的違規行爲規定了相應的處理措施。
針對目前部分物業服務企業亂收費、形象差、物業服務不規範、新舊物業服務企業交接引發矛盾等問題,《辦法》規定,市房地產行政管理部門應當加強對物業服務企業及其從業人員的信用評價和監管,建立誠信檔案。
現象:物業擅自開發共用物業
對策:在售房合同中明確權屬
屬於業主共有的綠地、活動場所等物業共用部位、共用設施設備,卻被部分開發商或者物業服務企業擅自改作其他用途或者用於經營,這樣的情況時有發生。
對此,《辦法》明確規定新建物業出售時,建設單位應當在商品房買賣合同中明示屬於業主的共有部分,包括屬於業主共有的道路、綠地、公共場所、共用部位及共用設施設備等的位置、面積等信息,避免在物業出售後發生業主共有物業使用收益方面的糾紛。同時,規定物業管理區域內屬業主共有的物業服務用房等配套建築,由建設單位負責申請房屋權屬登記。房地產登記簿中應當對屬業主共有的物業服務用房等配套建築予以記載,業主有權查詢。若公共服務設施屬於建設單位所有的,建設單位應當繳納物業服務費用,並優先滿足業主需要。
鄭旭森