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這已經是記者這個月以來采訪的第二起類似案件了。同樣的起訴原因:原告發現相鄰地塊調整了控規和容積率,要求撤銷規劃許可;同樣的被告:規劃部門;同樣的判決結果:原告方勝訴。只不過,這一次起訴的主角是杭州運新花苑的43位業主。他們告的是小區旁邊的杭房·江南御府容積率不符合控規。
究竟是拿地之後開發商調整了容積率,還是開發商壓根就不知道這回事?
擔心新樓遮擋陽光,一查資料發現容積率被提高了
運新花苑是位於三堡的一個小區,2010年初左右,陸先生(化名)和鄰居們拿到了新房的鑰匙並陸續入住。就在2010年7月份左右,杭州市規劃局在小區裡貼了公示,說緊鄰運新花苑三區的東南地塊要造房子,總高100米,容積率3.2。
“當時很多業主不同意,覺得對面的房子太高了,以後肯定要影響采光和通風。”陸先生說,根據大家的要求,杭州市規劃局又召開了聽證會。直到2011年10月份左右,又出了一張公告,“跟2010年的公示內容差不多,說批准建設。”
在看到了公告內容後,小區業主們還了解到,這個地塊上要建的江南御府樓盤,已經拿到了建設工程規劃許可證,這就意味著,馬上就能施工了。
“到了這樣的地步,就只能走司法途徑了。”陸先生說,業主們原來的出發點是,不想讓對面的房子造得太高以影響自己這個小區的采光,可後來在查閱了一系列的文件之後,他們驚訝地發現,事實比他們看到的更驚人,因為江南御府這塊地的容積率發生了變化,從2.5變成了3.2!這意味著,這塊出讓面積32745平方米的地,至少要多建約23000平方米的房子!
“調整容積率是個大事情,不僅意味著開發商的房子會造得更高,而且可售的面積也會增加不少。”陸先生和其他的業主很氣憤,2012年7月4日,共43位業主將核發建築工程規劃許可證的杭州市規劃局,告上了法庭。
土地出讓時容積率已做調整,開發商覺得自己很冤
但是,這起官司中的第三人,事件主角之一的江南御府,其實不是更改容積率的始作俑者。
江南御府所在的這塊地,在土地市場中標號為(2009)22號。2009年7月,在經過40輪報價,用時一個小時的對決之後,由杭州房地產開發有限公司競得,當時樓面地價9545元/平方米,總價突破10億元。
地塊公開資料信息顯示,該地塊坐落在江乾區三堡R21-11地塊,東、西、北都至運新花苑,南至景御路,出讓面積32745平方米,容積率3.2。
也就是說,當時土地出讓的時候,容積率就已經是3.2了。
江南御府的開發商,杭州和祥房地產有限公司是當初的拿地方,是杭州房地產開發有限公司(以下簡稱杭房)的子公司,記者致電並短信給杭房董事長樊文興,不過並沒有得到回復。
後來,記者從一位知情人士X先生處了解到,杭房在這件事上也覺得很吃虧,“拿地的時候公開資料上就是這個容積率,調整是在拿地之前,開發商哪裡知道之前數字已被調整過呢?”X先生說,據他所知,運新花苑屬於經濟適用房用地,容積率調整,可能是由於當時建設時出現資金缺口,於是將原本屬於運新花苑的三堡D地塊容積率調高,並拿出來進行土地拍賣。
“聽說這塊地的土地款已經全部付清了,一般來說,拿地一年左右就能開工建設,兩年應該可以進入銷售,不過從2009年7月份到現在,已經兩年半過去了,這塊地不僅沒進入銷售,工程纔剛剛要出地面。”X先生認為,開發商在這件事情上也當了冤大頭,“10個多億的土地款付出去了,地基也是按照3.2的容積率造的,這個成本真不好說。”
一張意見書,更改了容積率
那麼從2.5調整到3.2究竟是發生在什麼時候?
“這個事情說來話長,江南御府這塊地,和運新花苑原來都是在一起的,容積率都應該是2.5。”陸先生說,根據2006年的《杭州市三堡單元控制性詳細規劃》,江南御府地塊屬於三堡D地塊(三堡單元R21-13),當時的容積率是2.5。不過在2008年,杭州市規劃局的《建設項目選址意見書》上,三堡D地塊被改名為“三堡單元R21-11”,容積率改為3.2。
而2009年的那場土地拍賣,正是依據了這次的相關數據。
簡單點說,就是江南御府這塊地在出讓的時候就不符合控規。
為什麼要調整容積率,在杭州市規劃局發給記者的采訪回復中說:(2009)22號地塊容積率調整的依據是經審查後的選址論證報告。除此之外,並沒有更多的解釋。
相關規劃部門究竟能不能根據一份《建設項目選址意見書》就違反控規上的相關規定?
在杭州市西湖區人民法院10月22日對此事的判決書上,記者看到法院是如此判決的:根據2008年1月1日起施行的《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十八條第一款規定,“修改控制性詳細規劃的,組織編制機關應當對修改的必要性進行論證,征求規劃地段內利害關系人的意見,並向原審批機關提出專題報告,經原審批機關同意後,方可編制修改方案。”被告於2008年6月10日作出公文處理簡復單,將涉案地塊容積率修改為3.2,未依上述條件和程序。