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『為什麼我們的人生和夢想,都要拴在房子上?我們所有的努力、期盼,僅僅是一處房子,這樣的人生是不是太悲催了?』當年的熱播劇《蝸居》中海清的一句長嘆,雖然說到了許多人的心坎上,但這話也對也不對。
是房子時而作為消費品,時而作為投資品的混亂屬性,讓人不斷產生出錯覺。包括『房奴』這個稱謂,也是某種錯覺的結果:你傾盡所有買了一件消費品,並背上了巨額的債務,要用幾十年時間來還債,這個『奴』字確實恰如其分。但如果你以低廉的利息,獲得一筆貸款,然後購買了一件不斷昇值的投資品,短短數年間,這個投資品給你帶來數倍收益,你還能算得上是『悲催的』奴隸嗎?
據分析,改革開放後第一代購房貸款者,目前已經大多還完貸款,幸福地解了套。而當年給他們帶來巨大壓力的房子,已經給他們帶來了巨大的收益。他們成了最幸福的房奴。
1998年,持續了40多年的福利分房制度宣告結束,『等國家建房,靠組織分房,要單位給房』的『三字訣』漸漸淡出北京人的生活。也是這年,銀行『開閘』居民住房貸款,習慣了今天錢明天花的國人,學習起明天錢今天花,從1999年到2002年,誕生出第一批住房貸款人。如今,十餘年過去了。有數據顯示,2012年,全國主要金融機構上半年的個人住房貸款餘額就達到了6.9萬億元。在『新科房奴』前赴後繼奔赴房市時,人們發現,第一批『房奴』早已『解套』上岸了,成了贏家。只不過,他們中的多數並沒摘掉『房奴』的帽子,而是重新下水,為更好、更大的房子奮斗著,這時的他們應該叫做不動產投資者了。
1000元月供『塌了天』
已過耳順之年的張惠,如今提起自己第一次貸款買房的經歷,仍覺頗具運氣:『誤打誤撞,我就成了北京市第一批「吃螃蟹」的人。』
張惠動起購買商品房的念頭,是在1998年年初,兒子大了,上了高中,一家三口擠在一居室裡生活越來越不方便。『可那個時候,商品房幾乎都是有錢人買的,像我們這樣的工薪家庭若想一次性付清房款,真有點承擔不了,也就作罷了。』
峰回路轉,這一年5月出臺的購房新政,重新燃起張惠買房的希望。為支持市民購買自用普通住房,1998年5月中國人民銀行頒布了《個人住房貸款管理辦法》。這是我國第一個關於個人住房貸款的相關政策,允許購房人在首付三成的基礎上辦理住房貸款。隨後,中國建設銀行在國內率先『開閘』個人住房貸款業務。
張惠恰巧有親戚在銀行工作。半推半就下,她貸款10萬元,在北二環積水潭附近的一個小區買了套商品房,三室一廳,成為北京第一批貸款購買商品房的買家。整棟樓的設計是當時剛剛興起的『蝶式』,一梯4戶,客廳較大。
『最開始,住房貸款的最長期限只有10年,我貸了10萬元,每個月月供1000元多點。』在那個人均工資只有2000來元的年代,每月背著1000元的『欠債』,讓張惠覺得『好像隨時天都會塌掉』,腦中時刻緊繃著一根弦。
『上世紀90年代,老百姓都崇尚勤儉持家,把餘錢存在銀行以備不時之需,很難接受把明天的錢提到今天花,總覺得欠錢很不踏實。』於是,只要攢下一筆錢,張惠就拿來償還貸款,父母也時時貼補支援。到了2002年,10萬元的貸款全部還清,提前了6年。
張惠回憶道,那時候是第一次買商品房,沒有任何經驗,房子連陽臺都沒有,只求面積夠大,以解決一家人擠在一起的窘境,『怎麼住得舒服、有品質都很少有人考慮,更別提投資買房了,壓根兒沒有這種想法。』
下海經商的弟弟,是她身邊的第一個投資客。『2003年,弟弟從深圳回到北京,說想買房投資,父親開始堅決不同意,說這是要做地主,現在想想挺好笑。』2004年,弟弟以每平方米5000元出頭的價格,買了東三環雙井一新盤兩套103平方米的兩居室,時隔4年後又以每平方米19000元的價格出手,『首次嘗到了投資的甜頭。』
2007年,張惠賣掉了積水潭的老房子,而賣房的價格比當初翻了近四倍。她又重新貸款買下北苑的萬科新園項目,房子終於有了陽臺。
『從「等國家建房,等組織分房,等單位給房」的「等字訣」,到銀行支持貸款買商品房,再到追求住房品質,這可是房地產發展帶來的進步。』張惠說,當年單位分房的景象至今都讓她心有餘悸:『只要有一點風吹草動,送禮的、遞條子的,甚至拿菜刀威脅的……』
1998年『學區房』就熱銷
和張惠半推半就成為北京市第一批『吃螃蟹』的買房人不同,在某大企業工作的蕭勁則是主動背起了房貸的負擔。
『那時候我有一套單位分的一居室,太小了,孩子出生後就不夠住了。後來北京又取消了福利分房,等著單位換房也不可能,所以我纔下決心買套商品房。』
蕭勁的第一套房子,是如今也很受追捧的『華清嘉園』,屬於能上中關村二小的學區房,目前的二手房房價至少達每平方米50000元。『1998年,華清嘉園首批期房入市,我花了近50萬元買了套90平方米的大房。』盡管那時候還沒有『學區房』的概念,項目也還沒引進中關村二小,但因為挨著海淀的大學區,很受歡迎,首期就很熱銷,不少購房人都是周邊大學的教師。
蕭勁當時的單位福利不錯,每月工資能拿到三四千元,還款壓力並不算大,可在選擇貸款額度時,他依然偏向於保守。『那時候買房都是為了自個兒住,壓根兒沒有利用貸款杠杆投資炒樓的概念,所以總覺得欠銀行錢不是什麼好事兒,能少貸款就少貸款。』
最終他首付近六成,辦理了15年期限、20萬元的貸款,每月月供2000元多點。『我記得,辦完貸款手續,想著身上背那麼大一筆債,我就如坐針氈。』所以,一有餘錢他就還款,兩年半的時間就還請了15年的貸款。『現在銀行會嚴格約定提前還款,可那時候他們基於風險的隱懮,對我這樣的客戶很歡迎。』
2008年,蕭勁以約每平方米13000元的價格賣掉了華清嘉園,在北四環買了個品質更好的樓盤。『賣掉華清嘉園時,我心裡可美了,房價翻了兩倍,但按現在看,這價格就太便宜了。』
伴隨著商品房進程走過了15年,蕭勁告訴記者,現在的市場景象完全超出預想,『15年前誰要是告訴我,中關村的房子有一天能賣過每平方米50000元還「一房難求」,我肯定會說他是個瘋子。如今普通工薪家庭供房太難。』
令他高興的是,他2008年出手買北四環項目時,算『抄』了個市場低價,『兩套房,我都是在低點入手,沒有背負過多的貸款,安安心心地住著,挺好挺好。』
住房貸款大事記
1.1998年5月,中國人民銀行正式頒布《個人住房貸款管理辦法》,成為我國第一個關於個人住房貸款的政策。隨後,中國建設銀行率先在國內開辦個人住房貸款業務。
2.1999年,建行北京分行個人住房貸款門檻進一步放寬,首付款比例由原來的30%降到10%,貸款期限最長可達25年,單筆貸款最高額度上限也由原來的30萬元上浮到39萬元。
3.2000年,繼四大國有銀行後,商業銀行相繼推出個人住房貸款業務。也是在這個時候,北京纔慢慢敞開二手住房個人貸款的口子。
4.2001年,溫州炒房團誕生。央行發布《關於規范住房金融業務的通知》,規定未取得四證的項目,不得發放任何形式的貸款,且企業自有資金不能低於開發總投資的30%。
5.2003年,中國人民銀行發布『121號文件』,規定商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款。
6.2005年,國務院出臺八條意見穩定房價。
7.2006年,出現『房奴』一詞,『房奴』是指抵押貸款購房的城鎮居民,在生命黃金時期中的20到30年,每年需用佔可支配收入的40%至50%甚至更高的比例償還貸款本息。這年5月,國務院出臺六項措施調控房地產業,兩個月後針對外資投資房地產的『限外令』出臺。
8.2008年,樓市低迷,央行擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度以刺激樓市,首套住房和改善型住房貸款利率下限可擴大為貸款基准利率的0.7倍。
9.2009年12月至今,國家啟動樓市調控,先後出臺『國四條』、『國十一條』、新『國八條』等,限制投資投機購房需求,抑制房價過快增長。其中關於住房貸款方面,二套房貸款收緊為首付六成、基准利率1.1倍,停止第三套房貸款。
文並圖J201
貸完款房產證押給了銀行
相比商品房,北京的二手房貸市場起步要晚些,直到2000年,銀行纔逐步放開二手住房貸款。2001年夏天,市民邵先生貸款買了名下第一套房,成為京城首批二手房『房奴』。
『我和妻子纔工作3年,手上存款不多,夠不上新房,就想買套便宜點的二手房。』當時可供選擇的市區房源不多,邵先生最終買下勁松農光裡小區一套82平方米的兩居室,單價每平方米4200元。
『那會兒二手房買賣可困難了。』有過三次購房經歷的邵先生,每當講起買農光裡小區的折騰,就會贊嘆『社會進步了真好。』
折騰之一是公證書。『房主的愛人在美國,雖然只是房屋共有人,房管部門也要求出具一份本人簽名的共有財產同意出售公證書。那會兒可不像現在,往來美國這麼方便。』邵先生記得,房主的愛人先是找到大使館,寫了份英文證明,然後翻譯成中文證明,又找到銀行,公證手寫簽名的有效性,『弄了三個月,纔算把公證書弄妥了。』
折騰之二是銀行貸款。『我那時找的是一家國有銀行,雖說開設了二手房個人貸款業務,可批貸很難,流程很繁瑣,評估值也做得較低,感覺就是你得求著它。』為了降低風險,銀行要求拿房產證作抵押,『還清房貸前,我手裡只有房產證的復印件。』
34萬元的房子,評估了26萬元,邵先生辦了15年期的18萬元貸款,每月月供約2500元。買完房後,一開始,邵先生和大多數貸款人一樣,總是想提前還款,盡量少欠債,父母每月也塞錢還月供,『這麼著大概2年後,我慢慢琢磨出不對勁,應該拿錢再買房增值纔對,便不再著急還款,到2004年年中還是償還了全部貸款。』
給他靈感的,是稍晚一年買房的一個同事,花35萬元買了套二手房,月供1800元,然後把房子出租,自己再出去租套小房,以房養房,月供和房租幾乎都有了著落。
2005年,他貸款在望京買了第二套房,總價58萬元;2009年,他又以88萬元美滋滋地賣掉了農光裡的房子,第三次在海淀買了套房,總價110萬元。
『我們夫妻屬於比較愛倒騰、愛換房的主兒。身邊不少朋友,同時期買了第一套房,一住就住個七八年,等想換套大房子時,發現房價已經漲上去了,經濟壓力很大。』不停地貸款、還款、解套、入套,邵先生說,當年看著瘋狂,如今卻成為朋友裡最明智的人。