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●南方日報記者盧軼實習生穆暢
上周末召開的中央經濟工作會議定調2013年經濟工作,也關系到樓市調控政策的走向。此前不少業內人士指出,樓市政策會保持穩定,但也不太可能有更多更新更嚴的政策出臺。對現在的樓市來說,只要沒有壞消息就是好消息。
在這樣的心態之下,年底的樓市呈現出一股暖意,諸如任志強這樣的業界名人『明年3月房價暴漲』的聲音更是增強了市場預期。記者調查發現,年底如北京、廣州這樣的一線城市,的確出現了房價結構性上漲,成交量上昇的現象。但專家強調,目前房價並不具備大面積反彈的條件,購房者盲目追高存在風險。
-現象年底將近購房者下手果斷
案例1
12月14日上午9時,黃先生帶齊了所有的材料、證明,來到位於廣州珠江新城華就路31號的廣州市房地產交易中心。
黃先生正式開始看房是近兩三個月以來的事,但關注房地產市場已半年有餘。他即將買下來的這套房子在海珠區,總價120多萬,是一個面積80多平方米的兩居室。他准備在交房之後把房子改為三居室,因為父母、自己、老婆,還加上孩子,全家五口人都要一起住。由於是首套房,黃先生要付三成首付,其他的就靠全家人的工資、退休金合力還貸。黃先生還苦笑稱:『只希望家裡老人能身體健康,多活幾年,不然房貸也供不起了。』
『買房是出於多方面的考慮,我家一直租房住,但是近幾年來房租不斷上漲,去年每個月2000多(元)的房租,今年已經漲到了3000多(元),權衡了一下,買一個自己的房子供房貸反而要比租房子要劃算。』黃先生對記者說。
最近黃先生好不容易攢夠首付的錢,又看到了這個地段不錯的二手房,面積雖然比較小,但是總體來看也算合適,全家人一商量就趕緊買了下來。從看房到簽約前後不到一個月時間。『其實說真的,我根本沒有太多選擇的餘地,這個時候不趕緊下手,萬一明年房價越漲越快,我買不起了怎麼辦?』黃先生最後擔懮地說。
案例2
上周剛剛簽下廣州淘金片區一套兩居室的陳先生特別感慨年底樓市的瘋狂:『我原本看中的一套,房產證已經過了5年,業主實收170萬,當時覺得不錯就想簽約,誰知道業主臨時反悔說覺得房價會漲不賣了』。
買賣不成的陳先生又委托中介在同個小區繼續物色房子,後來找到一套同戶型的,同樣是170萬,但由於房產證沒有過5年,陳先生的購房成本一下子增加了近10萬元。
『本來還想砍砍價的,後來一看業主非但不肯讓步,似乎還有點猶猶豫豫,我當下急了,立即下了定金把協議簽了』。陳先生說,年底似乎突然看房、買房的人就開始變多了,一些熱點區域特別是學位房業主惜售、提價的現象也不少見。『就我買的那套房,現在已經有中介打電話問我185萬願不願意賣了。現在想來,幸好當時果斷,要是當時不簽,說不定第二天業主又反價了。』
與黃先生不同,陳先生這次買房其實已經是第二次,買房主要是出於投資的考慮。
陳先生說:『這幾年攢了點錢,放在銀行裡吧,現在物價漲得快,就感覺錢越來越不值錢;買股票吧,一是現在整個股市不景氣,好多朋友虧得一塌糊涂,二是自己也不是特別專業,感覺投資風險比較大;股市不好,很多銀行的投資理財產品也不理想;想來想去,買房還是資金避險的最好辦法』。
11月全國商品房銷售面積環比增25.82%
-動向
像年底的樓市,如黃先生、陳先生這樣表現出強烈購買意願甚至簽約成交的人不在少數。
當記者以購房者身份向一位中原地產中介人員諮詢時,他介紹說:『主要是最近一個月,登記預約看房、簽約買房的人都多了很多,我們幾乎每天都要帶好幾組客戶看房,尤其是周末,基本是從早忙到晚。大部分來看房的是准備買了自己住,不過搞投資的也不少,比如地中海大酒店最近把16到28層改為公寓出售,開售沒多久就賣得差不多了,購買者主要是出於投資需要。』
記者兩次前往廣州市房地產交易中心,都看到二樓業務受理大廳內人潮蜂擁:現場諮詢臺前排起了隊,同時,幾乎每個業務辦理窗口前都有十幾人在排號等候。
根據國家統計局最新公布的《2012年1-11月份全國房地產開發和銷售情況》,1-11月份,全國商品房銷售面積91705萬平方米,同比增長2.4%,商品房銷售額53526億元,增長9.1%,增速比1-10月份提高3.5個百分點。其中11月全國商品房銷售面積環比上漲25.82%,達12962萬平方米。
土地市場11月份以來的昇溫也非常明顯。據統計,11月27日至12月12日這16天裡,北京、上海、深圳、南京、成都、長沙以及蘇州七城的總價和單價『地王』紀錄就不斷刷新。中國指數研究院統計數據則顯示,截至12月6日,萬科、保利、中海、恆大四家『千億級』實力房企拿地面積為4697.65萬平方米,購地支出總額超千億,達到1040.86億元。
樓市的暖冬不僅體現在商品房銷售和土地市場上,還直接體現在貸款增速的回昇上。據了解,11月末,廣東中外資銀行業機構本外幣各項貸款餘額66699億元,同比增長15.0%;11月增加554億元,同比多增158億元,按可比口徑比年初增加8236億元,同比多增1897億元,11月累計增量均居全國首位,累計增量已比去年全年多1313億元。其中,11月廣東個人中長期住房貸款增加131億元,為去年以來單月最高增量。
從最新公開的網簽數據中也可以看出房地產市場的基本情況。以廣州的二手房市場為例,陽光家緣二手住宅網簽數據顯示,2012年11月廣州二手住宅成交2881套,較10月份增加21.2%,較去年同期增加1.7倍。合富置業數據顯示,11月廣州二手住宅價格指數為1547點,環比上漲0.7%,較去年同期上漲3.7%;11月廣州二手住宅成交均價首次突破1.8萬元/㎡,環比10月上漲7.7%。
合富置業首席市場分析師龍斌博士分析,11月份廣州二手樓價保持高位企穩,小幅走高的態勢,主要受高價盤成交增多的結構性因素影響較大;另外,年底中心區新房大戶型供應增加,二手房凸顯一定優勢,二手買家以期望春節前入住的迫切性首置剛需為主,改善型買家也有所增多,整體交投節奏有所加快。
知名地產專家胡廣東認為,造成目前房地產市場昇溫的原因很多,最主要就是政策面沒有更差,經濟上又有企穩向上的勢頭,這對市場預期的影響是明顯加強的。『在這種情況下,企業不缺錢,買地的時候願意出高價,也帶給市場一種價格上漲的信號。在各方面因素的輔助之下,市場信心有了進一步的回昇,最終導致近期相對高位的水平。』他說。
不過,廣州社科院研究員彭澎認為,近期房地產市場的熱鬧並不完全是剛性需求推動起來的,反而投資需求在不斷湧現,其中不乏投機者。『我了解到的,比如開發商和中介打政策擦邊球,用先簽合同暫時不做網簽等手法幫助受限購者規避限購限售,類似的情況是存在的。』
加強樓市調控和住房保障
-政策分析
在經歷了兩年調控之後,樓市是否真的就開始大面積回暖,房價就真的開始反彈了嗎?業內人士提醒,宏觀來看,房價不具備大面積反彈的條件,樓市調控也將持續,購房者切勿盲目追高入市,還是依據自身的實際需求權衡利弊。
今年以來,監管層針對房地產市場就頻繁表態,傳遞了清晰的信號。人民日報在11月19日撰文《房價走勢將趨於穩定》,特別從政策面強調了房價反彈的底氣不足以穩定市場預期。文中提到,8月底以來,有關部門多次表態,要按照國務院對房地產市場調控工作的總體部署,繼續堅定不移地貫徹執行房地產市場調控政策,並采取了相關措施。國家發改委在9月、10月專項檢查商品房銷售明碼標價情況;國土資源部指出,下一階段要嚴格監控各地的房地產調控政策變化,避免部分地方政府重新陷入以刺激房地產拉動經濟的模式;住建部表示繼續指導督促限購城市嚴格執行住房限購措施,並根據督查結果,適時對執行調控政策不力、放松調控政策,造成房價過快上漲的地區進行問責。
實際上,不止是相關部委,不少地方政府近期也紛紛出臺政策措施,強化、細化調控樓市。如廣州即將出臺土地出讓采取『限地價、競配建保障性住房』的方式決定歸屬,上海嚴格檢查住房限購政策執行情況,北京加強限購審核、要求京籍居民購房須持二代身份證,杭州調整土地招拍掛方式,陝西出臺政策規定地產項目利潤率控制在10%以內等。
同時,黨的十八大報告中明確了加強保障房建設是大勢所趨,保障人民『有所居』。銀監會主席尚福林出席十八大中央金融系統代表團討論時表示將繼續要求銀行業貫徹房地產調控政策。住建部部長姜偉新接受采訪時也表示,目前正在積極研究擴大房產稅試點,房地產市場調控政策現在還沒想放松。
特別是上周末,中央經濟工作會議在北京召開。雖然截至記者發稿時,本次會議對2013年經濟工作的定調尚未公布,但從本月4日召開中共中央政治局會議來看,其實有關樓市政策的定調已經呼之欲出。會議再次強調,要加強房地產市場調控和住房保障工作。
有專家提到,盡管房地產市場調控的基調始終未變,但當前仍有觀點認為房地產市場會迎來新的黃金時期,尤其是『城鎮化』的提出,給房地產市場提供了發展機遇,在這個機遇下,房價反彈是趨勢。
針對這種觀點,合富輝煌集團首席市場分析師黎文江反復強調:房價不具備大面積反彈的條件。『以廣州來說,最近的成交量大以及價格昇高,其實是熱銷產品也就是豪宅成交量拉動的,是結構性上漲』,從今後的走勢來看,市場仍以穩定為主,調控政策會有效遏制房價大面積反彈上漲的趨勢。
『千萬不要盲目追高』
-投資提醒
雖然年底市場呈現昇溫跡象,但政策層面始終保持穩定的基調,而社科院最新發布的《住房綠皮書》則提供了政策的可能走向。
12月13日,中國社科院發布《住房綠皮書》,其中提到2013年的調控原則:在價格上,要確保穩定,力爭理性回歸,價格較低城市的房價增幅不得超過經濟增長率,較高城市的房價應下降;在銷售上,力爭穩步增長,尤其是保障房和普通商品房銷售比例上昇;在投資上,總體適度減緩投資,保障房和普通商品房投資穩步快速增加。『房地產調控應打持久戰,持之以恆,毫不動搖』。
綠皮書還針對房地產市場調控提出了一些建議,包括:取消期房預售制度;將擴大房地產稅試點作為穩定當前預期和深化住房綜合配套改革的突破口;制定土地調控的目標,探索建立抑制地價過度上漲的機制;空間管理方面,根據對不同城市采取不同調控措施,針對一些城市可能出現的房地產泡沫破滅的情勢,建立房地產調控的應急機制,避免市場『硬著陸』等等。
在這種情況下,對於房地產市場此後的走勢,彭澎提醒說:『對於購房者來說,千萬不要盲目追高。自住的剛需性購房要根據自己的經濟條件和需求來購買;而對於投資者來說,一定要考慮價格的支橕因素,比如是不是交通便利,路段好不好,或者有沒有特殊的利好因素等等。』
他還強調應當密切關注政府政策變化中的『三個不確定因素』:『第一個是房產稅的推行,怎麼推和在哪裡推都是不確定因素;第二個是反腐對房價的影響,「房叔」「房嬸」被調查、公開,政府肯定會進一步加強反腐監督,會不會影響房價也是一個不確定因素;第三個是保障房建設的推進力度,尤其是目前保障房對非本地戶籍人口開放。』
三類人不必
提前還房貸
-提醒新年月供將減少
新華社電臨近年末,各銀行又迎來一批提前還貸族。不過記者近日采訪的多名銀行理財專家表示,三類人不必急著還清貸款。
2012年6月和7月,央行連續兩次降息,5年期以上貸款基准利率從7.05%降到6.55%。由於絕大多數購房者與銀行簽訂個人房貸合同時,均與銀行約定貸款基准利率的調整時間為『次年1月1日』。也就是說,在一年當中,即使央行多次加息或減息,個人房貸都要在次年的1月1日纔執行新的基准利率。
對於很多老房貸客戶來說,從2013年1月1日起月供款就減少。以一筆50萬元30年期的貸款為例,如果2012年執行7.05%的貸款基准利率,選擇等額本息方式償還,每月還款金額為3343元。而從2013年起,每月償還金額為3177元,減少了166元。
臨近年末,拿到了年終獎,以及平時的積累,有一定積蓄的購房者會想著提前把房貸還掉,以減輕每月的房貸壓力,因此,到銀行諮詢提前還款的客戶也多了起來。但提前還款未必劃算,中國銀行、工商銀行、交通銀行在遼寧省鞍山市分支機構的理財師表示,三類人不適合提前還貸。
一是購房較早,采用公積金貸款或者獲得7折或8折優惠利率的業主。2009年、2010年時銀根放松,不少購房者享受到了7折利率,減息後,利率更低,低於目前5年以上的定存利率,更低於一些理財產品的利率。這種情況下,提前還款還不如拿去存款,或者購買理財產品。
二是使用等額本息還款法且已進入還款階段中期的業主。這類人前幾年還的錢絕大部分都是利息,本金所佔還款金額的比例非常低,如果此時提前償還貸款,節省的利息並不多。
三是未來有較大支出的客戶,比如近期有生小孩、買車等計劃的,提前還款會大量擠佔資金。
理財師提醒市民,提前還款還要支付一筆違約手續費。目前各家銀行的違約手續費差異較大,有的銀行可以不收手續費,而有的銀行則需要收實際還款額1-3個月的利息,甚至有的銀行需要收取實際還款額3%的手續費。