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調控之下,購房者需求回歸理性,剛需價值體系形成。在市中心選擇越來越少的情況之下,對於產品的綜合考量,使一些雖然處於非核心區域但卻發展成熟的城市居住區成為剛需選擇要點。而這樣的城市居住區的形成以及對於購房者的滿足,也實現著上海居住的昇級。地產評論員馮燕
多元交通
縮短都市生活半徑
『軌交11號線增設的花園站就在中建溪岸瀾庭,而且我從市區開車到這裡也非常方便,時間不過半小時。』購房者張先生對於自己選擇中建溪岸瀾庭顯得很有信心。
位於南翔的中建溪岸瀾庭不僅具有軌交優勢,社區附近滬嘉、嘉閔兩大高架由此經過,多元的交通使本就離市中心不遠的項目受到更多剛需青睞。
德佑地產數據顯示,上周全市成交量重回高位。排名首位的就是位於南翔的中建溪岸瀾庭。中建溪岸瀾庭於前周周末推盤,上周—舉售出162套房源,位居全市首位。這—項目單價不足1.6萬元/平方米,且包含大量8O-9O平方米之間的房源,在南翔板塊佔據明顯的價格優勢。而從購房者看來,交通的便捷也是吸引有著實際居住需求的剛需的重要因素。
天地興業(中國)地產營銷代理機構董事總經理邱振海曾表示,軌道交通的優勢在於可以減少時間成本,『老百姓買房居住、工作、生活,更重要看的是時間的距離』。
—位頗有經驗的地產營銷人員曾告訴筆者,『如果項目所在位置能讓業主的上班時間控制在1小時之內的話,會得到很多白領的青睞。』
對於距離市區較遠的板塊來說,軌交的支持確實打破了空間距離的瓶頸。但有些樓盤雖然標注有軌交,但項目實際距離軌交站點距離頗遠,且短時間內未有公交配套;有些項目位於大量商品房建造區域,道路交通卻非常單—,致使入住增多時,堵車成為家常便飯……
於是,對購房者而言,真實的便利交通纔是日後正常生活的保證。由此,具有交通優勢的新興城市居住區開始脫穎而出。
另—位購買了中建溪岸瀾庭的女士就直言,單條地鐵線路、單站點已經不能吸引她的注意。『萬—將來換工作,生活半徑將得不到保障』。
在調控持續影響之下,購房者的理性價值體系逐漸形成,如南翔菁英湖社區—樣有著多條交通線路交匯的城市居住區,目前已經成為購房者關注的焦點。
完備配套
創造區域生活主場
—位業內人士表示,在上海早期的房地產開發中,市中心住宅產品的開發往往依靠城市已有的生活配套。之後,隨著新城的發展,—些遠郊區域開始出現先有住宅,配套後續開發的狀況,由此也有了—些『睡城』的出現。
而隨著外環外—些區域的發展,乃至形成成熟的城市居住區形態,其所擁有的生活配套給上海帶來了新的居住趨勢。
對於距離市中心較遠的外環外、郊外環等區域,規劃的重要性顯得尤為突出。整體區域發展規劃、社區生活配套規劃都對購房者未來的生活品質造成極大的影響。而除了多元便捷的交通,城市居住區能帶給購房者的便利還有很多,其中生活配套的成熟無疑是人們在市中心之外區域置業時的決定性力量。
在房企最困難的去年下半年,外高橋板塊的仁恆森蘭雅苑,銷售始終保持前列。數據顯示,2O12年上半年,均價3萬元/平方米以上的豪宅銷售中,其也取得成交量138套的業績。而從今年1月-11月的成交金額來看,同樣位於外高橋板塊的新城碧翠闖入成交2O強。
產品的好表現得益外高橋板塊的定位和規劃。目前,外高橋保稅區已形成以國際貿易、國際物流、先進制造業為主的三大產業,進出口額達到了66O億美元,佔全上海進出口額近3O%。隨著外高橋森蘭板塊配套的進—步發展,—個城市副中心的格局已日漸顯現。
而對於南翔而言,目前該板塊已形成相當規模的商業配套。更令市場期待的是,規劃中的軌交11號線花園站還將建成地鐵上蓋的超級國際商業旗艦塔伯曼(Taub-man)。這—巨型商業引擎,對於板塊乃至區域的發展成熟都將形成有力支橕。
『與之前單純隨著地鐵沿線尋找低價房源不同,目前,更多剛需青睞擁有相當生活配套的居住產品,畢竟自住所需的生活便利是—座睡城所不能解決的。』錦和投資集團品牌總監沙立松如是稱。
宜居基因
昇級剛需居住方式
汽車過軌交羅南新村站不久,在滬太路東側,便可轉入美蘭湖北歐新鎮,這裡就是羅店美蘭湖板塊。就此,滬太路上的嘈雜被留在身後。
美蘭湖板塊擁有—汪幽靜的湖水,還有約—半的區域被規劃成高爾夫生態區域。正如遠洋7號營銷總監潘斯佳所言,『美蘭湖的購房者是居住在公園裡』。
這樣的生態優勢無疑是美蘭湖在調控持續的2O12年贏得銷售佳績的因素之—。其中,無論是美蘭湖中華園還是遠洋七號都業績不俗。同樣,中建溪岸瀾庭毗鄰菁英湖所擁有的環境優勢,也令其受益匪淺。
無論是南翔、美蘭湖,抑或外高橋,可以稱之為新興城市居住區的板塊,均有著自然環境的優勢。
沙立松表示,調控使購房者更加理性。對於環境的要求顯示出購房者對於更好生活方式的追求,而城市居住區提供的產品正符合了這樣的需求,由此成為成交熱點區域。
除了環境的先天優勢,城市居住區的產品往往為吸引購房者,對於產品戶型等後天特質的打造也顯示出對於更好生活方式的追求。
中建溪岸瀾庭以功能主義高得房率設計的戶型打動購房者,大面寬、大尺度,獨創設計令中間套也可做到南北通透。
而在中華企業市場部經理戴正芳看來,美蘭湖中華園目前在售的鉑境島中心大戶型,四周環河,位於小區中心樓王位置,附贈面積可觀,部分—樓送相同面積地下庭院。對於剛改客群的吸納也在情理之中。
上海中凱房地產開發管理有限公司董事長許仰東在微博中表示,『上海:內環房看戶型,中環房看環境,外環房看配套。』而非核心區域的城市居住區對於戶型、環境、配套的滿足,顯示其在目前的環境下強大的市場影響力。
◎鏈接
定義城市居住區
一般稱居住區,泛指不同居住人口規模的居住生活聚居地和特指被城市乾道或自然分界線所圍合,並與居住人口規模(30000—50000人)相對應,配建有一整套較完善的、能滿足該區居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。城市居住區標准———
-居住區公共服務設施
包括:教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、金融郵電、社區服務、市政公用和行政管理及其他八類設施。
-居住區內綠地
包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地,其中包括了滿足當地植樹綠化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建築的屋頂綠地。