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1從降價跑量到提前上岸年初,政策持續且不放松的信號放出,開發商融資渠道收窄,對後市的樂觀希望徹底破滅。
數據顯示,彼時披露年報的37家上市房企的負債水平明顯上漲,總負債額度達到了5216億元,比之前一年上漲了37.8%。負債率也有明顯上漲,2011年平均負債率達到72.3%,為近10年來最高。
資金鏈緊繃,庫存卻依然高企,2月末上海商品住宅可售餘量為936.17萬平方米,處於高位運行。
通過項目去化回籠資金,成為保護房企脆弱資金鏈最有效的方法,唯有通過『以價換量』來填補資金缺口。由此,降價走量從年初開始成為市場共識,降價打折從剛需項目向高端產品蔓延。
而在經歷市場的先抑後揚後,目前房企的境遇已經有所改善,業內人士紛紛表示『行業最困難的時期已經過去』。
上半年的市場表現為房企贏得了喘息的時機。在上海,濱江豪宅的集體表現,剛需產品的以價換量,都解釋著房企資金鏈狀況緩解的過程。
在企業層面,年終的收官成績也與市場狀況呈正比表現。上市房企中,大多數都提前一個月完成全年銷售目標,並取得了比往年更為耀眼的成績。
截至目前,全年銷售金額超過千億的房企多了一個保利地產,這是萬科獨自站在千億之上兩年後,終於又有房企達到這一成績。
除了保利,綠地在今年的銷售非常接近千億,而恆大和中海則將達到900億,如無意外,2013年將有更多房企躋身千億陣營。
2從2月冰封到價值暖冬
繼2011年底的過冬氛圍後,在2012年年初,樓市繼續經受寒流。春節黃金周,上海7天合計成交面積1749平方米,同比2011年春節下降了28%,與2010年相比,下降幅度更是達到6成以上,2012年春節的16套房源成交量創下了有數據監測以來的新低。
2月,上海樓市成交有所提昇,最終住宅成交量達到40萬平方米以上,但依然給人清冷之感。之後3月迎來了2012年的第一個小陽春,並在6月形成了本年度成交最高峰。
在經過持續的深度調控後,市場已進入政策消化期,投資性需求徹底被擠出市場,剛需以及改善性需求成為市場主力軍。
『在股市大盤走低、通脹預期、人民幣昇值壓力,資金缺乏投資渠道的市場之下,勢必會導致房產成為資產保值昇值的首選投資項之一,這一定程度上也會助推房地產市場成交量的持續回昇。』同策諮詢研究中心總監張宏偉如是稱。
『金九銀十』樓市的相對平淡,大量積壓的購房者趕在年底釋放,也加快催生了今年的樓市暖冬。
年末出現了眾多項目集中入市,年末搶收潮愈演愈烈的景象。新增開盤項目的增多極大地帶動了買方市場,不僅剛需項目延續其始終不錯的銷售業績,一些中高端改善型產品一經入市也掀起了區域內的一陣波瀾,如近期剛剛開盤的萬科海上傳奇,一經開盤就幾乎售罄,幾乎創下『日光』奇跡。
而上周(12.17-12.23)商品住宅成交2548套、30.2萬平方米,環比分別提昇25%、27%。樓市單周成交面積時隔24周再次突破30萬平方米,為年內次高。
21世紀不動產上海區域分析師黃河滔表示,樓市上一次出現單周30萬平方米的成交即是在6月末。目前在預期轉變下,樓市供需面雙雙表現良好,12月的新房市場交投大有復制6月高位的跡象。
3從怯怯觀望到應需入場
年初慘淡的成交,表現出的正是購房者對於市場的強烈觀望情緒。調控政策的持續,房企資金鏈的惡化,市場庫存量的高企,都讓購房者對於降價有所期待,但對於何時入市,更多的購房者無法對復雜的市場信息作出決斷。
在經歷長達多月的觀察和觀望之後,在樓市整體量價及政策預期的平穩背景下,目前,越來越多的購房者選擇年末集中入市。
『最擔心的就是明年房價繼續上漲』,在對房價下跌預期落空後,部分剛需開始結束觀望,加入買房大軍。
11月,上海商品住宅成交面積達到了98萬平方米,創下今年的第二高峰。不僅成交若此,在中國房地產數據研究院執行院長陳晟看來,『對於特剛性的需求,在今年6月底已經錯過最佳購房點位,但目前直至明年4月之前還是有比較好的選擇機會。』
6月前被視為開發商資金鏈最困難的時候,年度最佳購房點在彼時出現。但由於政策的抑制力尚在,依然會有效實現價格壓制,陳晟認為目前依然是入市機會。
於是,目前背景下,購房者抓緊房企由於企業年度銷售業績指標、短期拿地資金需求、回籠資金采購原材料及資金面短期內確實較為緊張等策略性的降價時機,進行購房,而不再持續觀望。
一方面充足的供應量在起著刺激銷量的效果,另一方面市場預期逐漸形成,以至有買房需求的置業者應需入市。全年最後一個月,這種狀態延續。
4從退房退地到理性擇機
2012年初,樓市的供應量與成交量雙雙下滑。房企負債高企,資金鏈緊繃,受樓市調控政策影響,各地推地節奏明顯放緩。土地市場的成交量持續冷清,上海、北京等一線城市的土地成交量不斷走低,各地的土地出讓金也大幅縮水。
2月,真如副中心一地塊17億底價成交,雖然之前有多家企業對這塊地感興趣,但最終參與競買的僅一家。該幅地塊以底價出讓,粗略估算,每平方米的樓板價在8000元/平方米左右。
但在經歷了年初漫長的『寒冬』之後,土地市場開始逐漸昇溫。隨著房企『以價換量、回籠資金』政策的進行,剛需人群的逐漸入市,房企去庫存成效的顯現,拿地補倉在四季度開始成為眾多品牌房企的一致動作。
而在上半年土地出讓完成率較差的背景下,為完成年度目標,四季度開始出現集中推地,其中不乏核心地段的優質地塊,對此,房企自然不會放棄機會。
於是,年度後半段地產大佬紛紛現身各地土地市場積極拿地。中原集團研究中心統計數據顯示,11月前22天萬科、綠城、招商、保利、富力和金地等企業合計拿地權益支付價達到110.45億元。
在銷售回款的增加、財務狀況的好轉中,品牌房企已開始頻頻拿地,以期在後市競爭中搶奪更有利市場。