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2012年長沙樓市基調為『平穩』。 餘志雄 攝
2012年1-11月長沙市內六區各類產品供銷情況
整理/陳勇谷底反彈,淡旺顛覆,博弈中前行,可謂是2012年長沙樓市最真實寫照。2012年,是中國樓市經歷了十年四輪調控效果漸顯的一年;是中央與地方兩級政府持續博弈的一年;是凍結半年的土地和商品房市場復蘇、回暖的一年;是在2011年全面調控中被誤傷的剛性和改善性需求重新釋放的一年。這一年,長沙樓市歷經寒冷、趨暖和上漲。
上半年,經濟環境一度趨冷,樓市環境相對放松迎來轉機。長沙市土地市場在長達一年的冰封期後,9月開始解凍,10月登頂,品牌房企紮堆搶駐熱點區域。商品房市場,供銷3月低至冰點,4月之後略微放寬的信貸和貨幣環境為樓市迎來一絲喘息之機,下半年一路走高,七八月份供銷兩旺,年底熱度依舊不減,開發商推貨積極,新盤面市量增加。在買賣雙方互相考驗過程中,客戶更趨理性,開發商定價日趨誠懇。
土地市場:先抑後揚,供需觸底回昇
在持續兩年的房產調控壓力下,2012年上半年,長沙市土地市場供需持續低迷,底價成交宗地數增多。9月份,隨著住宅銷量回昇以及整體融資環境好轉,土地市場再度活躍,但溢價率始終保持低位。整體來看,2012年長沙市土地市場呈現出先冷後熱,供需觸底回昇態勢。
2012年1-11月,長沙市內五區非工業用地供應宗地面積296.35萬平方米,成交243.24萬平方米,建築面積932.85萬平方米,相比於2011年全年,分別上漲48.17% 、57.95%和69.3% 。前11月共成交59宗,其中7-11月成交37宗,佔比63% 。2012年,土地成交有望回至2010年全年水平。
岳麓、雨花兩區為供求熱點區域。供應方面,前11月,岳麓區和雨花區共供應土地61宗,宗地面積270.42萬平方米,佔比分別為86%和88% 。成交方面,兩區共成交53宗,宗地面積226.95萬平方米,建築面積869.81萬平方米,總佔比均在95%左右。
2012年前11月,純住宅和商住用地成交量較去年全年均出現上漲。純住宅和商住用地成交宗數同比上漲12.5%和1.375倍;成交面積同比上漲11.86%和98.28% 。純商業用地相比去年有較大幅度下滑,成交宗數和面積分別下跌20%和75%。整體來看,商住混合用地成為長沙土地市場『香餑餑』,成交一路飆高。
2013年長沙樓市展望
供應方面:從城市化進程加速、經濟快速發展和得天獨厚的土地資源優勢方面考慮,長沙市未來商品房供應量依舊充足。基於灰色關聯度和項目施工進度兩個角度預測,2013年,內六區商品房新增供應量有20%的上浮空間,約1685萬平方米。分區來看,雨花區和岳麓區依舊將成為供應市場主力軍,分別突破450萬平方米,350萬平方米。
價格方面,與中部六省省會城市相比,長沙樓價依然有較大上昇空間。從城市自身發展來看,隨著軌道交通逐步完善,品牌房企搶先進駐,高品質樓盤如雨後春筍,未來城市商品房價格上漲動力較足,或有4%-10%上浮。
產品結構:2013年依舊以中小戶型的剛需產品為主,緊湊型的兩房兩廳和實用型的三房兩廳將繼續成為供銷市場主流產品。從成交土地類型來看,近兩年,長沙樓市正從純住宅和純商業單一物業向商住混合開發方向快速發展。從產品品質來看,在各種趨勢利導下,購房者對精裝修產品的接受度依舊有提昇空間。此外,中高收入潛力消費群增加,將激發市場對改善型產品需求。剛需和改善共同發力,未來市場產品將更趨多樣化、個性化,產品品質整體提昇的同時,層次將逐步鮮明。
區域發展:綜合來看,雨花區和岳麓區發展優勢較明顯。區域內重點打造的熱點板塊對品牌開發商、綜合型企業和高精尖人纔形成強大吸引力。岳麓區濱江新城、梅溪湖、洋湖垸和雨花區武廣片區一度成為土地市場和商品房市場『寵兒』。2012年,梅溪湖、洋湖垸和濱江新城三片區成交土地宗數佔比41% ,且多為商住用地。商品房方面,金茂梅溪湖開盤熱銷,刷新梅溪湖乃至河西房價和產品新標杆。
開發房企:2012年,入駐長沙房企呈現兩大明顯趨勢。龍湖、合能、楷林、和泓、億豐等首次搶灘長沙。此外,萬科、保利、中鐵、佳兆業、華潤、恆大等迅速擴張,加快熱點區域拿地步伐。城市較強綜合競爭力及區域良好發展前景是長沙市房地產分布格局形成的決定性因素。隨著專攻專業寫字樓、高端物業和大型商業的開發商紛紛進入,未來整體市場將走精細化發展之路。
新房市場:樓市探底回昇,市場顯著分化
2012年,長沙市新房住宅市場整體呈現先抑後揚態勢。從年初開始,長沙市新建商品住宅銷量出現同比負增長。6月份,在寬松的貨幣政策和信貸政策刺激下,成交量逐步回昇,9月,銷售面積同比止跌回昇。
2012年1-11月,內六區新建商品住宅新增917萬平方米,同比下滑14%。近半年來,月度住宅供應保持穩步增長,各項目依舊隨市而變,適時調整推量。4月份以來持續收窄的跌幅表明,相比於去年同期,開發商入市積極性有所提高。2012年11月,內六區住宅供應同比增長58.3% 。
今年以來,隨著政策環境變化,樓市成交市場走出底端,顯現回暖跡象。6-10月份市場成交量保持較高位。截至2012年12月22日,內六區住宅網簽成交量1038萬平方米,同比上漲27% ;總套數接近10萬套,同比上漲三成;均價5966元/平方米,同比下滑8個百分點。成交價格方面,6000-7000元/平方米依然是當前主力價格水平。從1-11月累計價位結構來看,6000-7000元/平方米成交備案比例達到26.68%,略有縮小;5000-6000元/平米價位段成交備案比例居第二位,達到2.81%。8000元/平方米以上價位段成交備案比例為9.73%,較前10月累積量提昇0.44%。
成交結構方面,2012年1-11月,長沙市內六區新建商品房住宅供應套均面積為103.45平方米,同比縮小3.55% 。從整體供銷比來看,內六區供銷比為1.22,住宅新增供應量連續8個月高於同期備案量,連續3個月有擴大趨勢。從供銷比分項數據來看,所有戶型供銷比均大於1,小於60㎡套型超過1.7。從供銷具體數據來看,前11月90-120㎡套型供銷佔比均超過31% ,60-90㎡供銷佔比超過27%,兩套型供銷總佔比接近60% 。