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二手樓市有回暖勢頭不少人考慮換房
馬女士手頭只有一套自住房,看到樓市回暖,走了一步『險棋』,賣掉房子後以首付3成買到『第一套房』,再用貸款6成買了『第二套房』,成為兩套單位的業主。『其實只要能承擔月供,這種「換房」在理論上是可行的。』馬女士用事實證明了這個理論。
據滿堂紅最新數據,12月1日~24日,經其促成的二手住宅成交量(除南沙、蘿崗之外的所有區域)比11月同期減少近一成,但成交均價16647元/平方米比10月同期上昇4.5%。二手樓市呈現回暖之勢,是不是到了換房之時?
專家認為,賣一買二理論上可行,也有一定的利潤空間,但一定要注意風險和成本。
文、表:
記者林琳
案例一:
賣唯一住房買兩套
馬女士手頭上一套自住用房屬於早期購買的兩房物業,已還清銀行貸款。2012年下半年市場突然回暖,令她產生再買一套作為投資之用的想法。由於銀行限貸政策未完全放松,現在自住的一套雖然還清了貸款,但再買只能當第二套首付6成、貸款4成操作,動用資金較大。
最終,她聽從中介人員的建議,准備把手頭這套自住房出售,再計劃先買一套大面積物業,作為第一套,通過小型銀行貸款7成,隨後又計劃購買另一套小面積物業,作為第二套,通過小型銀行貸款4成。
馬女士說:『我覺得除了順利成交外,還要有承擔月供的能力,像我兩套房子的月供就達11000元。』不過,馬女士通過銀行判斷首套抑或二套房的『空子』去『節省』大面積物業的支出成本,被滿堂紅研究部高級經理周峰視為『高明的手法』,特別是第二套小面積物業即使要首付6成,其支出成本仍舊是相對較少的。
不過,這種『先賣唯一一套,再買兩套』的做法,也存在時間上的風險。『畢竟馬女士能順利在售出原有物業之後同時看中一大一小兩套物業,但以先大後小的順序將其購買下來的幾率非常小』。周峰說,一般來說,只要原來持有的物業未能售出,即使她看中其他兩套物業,都無法立即購買;又或者出售了原來持有的物業,但市面上還未有一套大面積物業可以符合馬女士的要求,而小面積物業剛好有合適的,她也無法通過『先買大再買小』節省支出成本。
況且,馬女士還要考慮原物業出售之後,而新的物業尚未購買之前的一段時間內,必須找合適的房子租住,租住的時間長短跟她看中並出手購買第一套物業的時間長短掛鉤,這個環節也需要考慮短租房的成本預算。因此,其他投資者要采取同樣的策略也要考慮周全。
案例二:
賣兩套房之一再買兩套
何先生在市區有兩套物業,其中一套是持有超過8年的房改房,用於出租,另一套是現在自住的商品房,持有時間不足4年。
今年他還想買多一套住宅,但一方面苦於限購政策沒放松跡象,另一方面是手頭資金尚未充裕,故僅僅停留在看房階段,一直拖到年底,纔在中介人員的游說下,准備先出售自己持有的一套物業,獲得購房指標再入市。與此同時,他想到另一種策略——賣了其中一套房子,獲得資金後購買一套市區房和一套處於不受限購區域的單位,這樣自己就可以分散投資,又可以擁有3套物業了。
在周峰看來,在目前的行情下,何先生通過賣一再買一的方式重新入市換房是可取的。不過他認為,假如他要購房的對象位於增城、從化這兩個不屬於廣州市限購的地域內,則沒必要先賣出原來持有的一套物業。但若要申請銀行貸款,銀行肯定會審核該客戶的借貸記錄及已擁有房產套數,因此為了保險起見,他建議何先生還是要事先籌集可支付至少6成的首期款。
而假如何先生購買的對象位於市區內,則肯定要先賣出其中一套持有的物業,纔能有機會再買新的物業。
『自住的商品房持有4年之內,估計是在2009年入市的,成本也比較高,再轉手要考慮至少翻一倍,纔有盈利空間。而房改房物業則超過8年持有時間,按現在的最新價格跟8年前相比,平均水平大約昇了3.2倍,且當年房改房的入市成本相當低,只要以現在的市場價出售,皆可獲得比較豐厚的利潤,也能湊足再購買對象的首期款。』周峰建議何先生在明年春節之後再放出該套房改房物業,皆因接下來的時間屬於春節淡季,同時可在春節前後留意市面是否有『合心水』的物業。