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地產大亨潘石屹,首次談到與妻子張欣的愛情之路和矛盾衝突、『萬通六君子』當年一起奮斗的往事等,展現了他獨特的價值觀。
潘石屹著
江蘇文藝出版社
草長得再快也成不了材
這些年房地產公司圍繞土地問題出現了很多怪現象。
幾年前,有兩家開發商在同一地段各拿了一塊土地:一家開發商建了房子銷售出去,沒有賺多少錢;另一家開發商,囤著地,什麼事也沒有乾,最後把土地轉讓給了別人,賺了許多錢,比前一家開發商賺的錢多許多倍。
還有一個例子,在北京,一個開發商在一塊土地上把其中一部分開發了,建了房子,沒有賺多少錢;而同一土地上的另一部分沒有開發,過了幾年轉讓給了別人,賺的錢是開發那部分的好幾倍。這些故事在房地產界太多了,每人都可以舉出幾例來。
我的老家甘肅的農民流傳著這樣一句話:『養雞的不如倒蛋的。』現在中國房地產行業,建房子的不如囤地的、倒地的。這是不正常的,不僅對行業的長遠發展有害,更是對土地這種寶貴資源的極大浪費。
大多數房地產商認為中國『人多地少』,土地資源奇缺,政府又有必保的18億畝耕地的政策,土地市場上一定是『物以稀為貴』,誰擁有了土地誰就擁有了未來,就有了公司持續發展的空間,所以許多房地產商不顧法律和政策的限制大規模圈地。而我們的觀點是,在中國房地產開發過程中,最重要的是擁有市場,要不斷去開拓新的市場,讓自己的產品適應市場的需要。只是用大規模的土地儲備去迎合資本市場,不是一個房地產企業最根本的問題,最根本的問題是要為社會創造價值,並讓這些價值轉化成公司的銷售收入和利潤。
上市的房地產公司熱衷圈地是資本市場的評價和導向出了問題,其對『土地儲備』的鍾愛引導一些注重短期利益的房地產公司走向了歧路。房地產屬於不動產,土地與工業產品的原材料是完全不同的,圈下這些土地大部分都是為了財務報表上好看的數字,真正要開發時又因地理環境不理想,在荒郊野外缺少城市配套等原因,建起房子來也沒有市場。所以,這些圈地的公司從報表上看有大量土地儲備,但還需要資金要去搶真正有開發價值的土地。那些荒郊野外的土地雖然價值不是很高,但佔用了這些房地產公司最寶貴的資金,使其有效資金沒有成為為社會和公司創造價值的手段和工具。我們不會盲目迎合資本市場的喜好,佔用大量資金、冒著經濟風險去圈地。
大規模圈地還存在著法律風險。早在1995年,《中華人民共和國城市房地產管理法》就規定『兩年不開發的土地無償收回』;1999年4月國土資源部公布的《閑置土地處置辦法》中規定,土地閑置時間超過兩年,將被有關部門收回;1999年,《中華人民共和國土地管理法》則明確規定『兩年不開發的土地逾期無償收回』。在中國土地管理方面,有兩條年年都在講,但一直沒有真正實行的法規,其中一條就是『兩年不開發的土地要無償收回』(另一條是關於『小產權房』的),但不執行不等於以後不會執行。『狼來了』的故事就是最好的教訓。
近幾年來,上述兩項違法行為越來越突出——一些城市甚至有十幾萬套違法的『小產權房』,也有些房地產商圈了二十年、三十年,甚至近百年可供開發的土地——引起的矛盾越來越尖銳。政府每年都反復重申和強調,國土資源部也不時發出警告,如『8·31大限』等,猶如懸在頭上的一把利劍,隨時有可能掉下來。一旦國土資源部出手根治房地產公司大量儲備土地的現象,就會讓資本市場對房地產上市公司土地儲備的評價標准發生改變,這纔是本,其他都是末。
此外,盲目圈地、閑置不開發,是對公司資金的浪費,更是對社會的土地資源的浪費,與其圈了地讓保安看著曬太陽,還不如讓農民在土地上種植糧食、蔬菜或水果呢!
當然,可能一段時間內仍會存在『養雞的不如倒蛋的』這種不合理現象,但存在不等於合理,要從長遠發展的眼光來看。一個公司正確的商業模式就如同選好了一棵樹苗,在夏天,我們看到草長得總比樹快,但最後成材的還是樹,而不是草。
因此,盡管這兩項法規並沒得到認真執行,但無論如何我們絕不應冒法律上的任何風險,公司的所有行為只有在法律的保護下纔是安全的,否則,將存在著巨大風險。
商業模式是商業的體制,是商業中靈魂的東西。多年來在學習和考察別的公司時,商業模式是我們學習的重要內容之一。
在我個人的人生經驗中,思想上第一次受到巨大的衝擊就是農村的包產到戶。在人民公社所有制的體制下,同樣的天,同樣的地,同樣的人,大家卻都沒有飯吃,農村許多人逃荒到外面要飯。包產到戶了,把土地分給農戶了,天沒有變,地沒有變,人也沒有變,但糧食越來越多,最後多到吃不完的地步。這就是體制的力量。
一個公司的失敗,原因可能有許多,但一個公司的成功一定是它的體制,即商業模式的成功。在商業模式上千萬不要好高騖遠,也不要人雲亦雲。好高騖遠就是到國外去轉一圈,看了一些皮毛,就盲目地去簡單模仿。中國的市場與發達國家相比,人均收入低,但人口基數大。商業模式一定要適合這兩個特點,我們做每件事都不能忘記這兩個特點。人雲亦雲的事在房地產界太多了,一會兒小戶型,一會兒土地銀行,一會兒造城運動……一定要自己想明白了再去做。