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儘管銀川市近年來大量新建小區拔地而起,越來越多的市民開始享受正規的物業服務。但在銀川市三區範圍內,仍然有大量無物業小區。對於從事物業管理的企業來說,這無疑是一個巨大的富礦,然而,在很多業內人士看來,這卻是燙手的山芋,甚至是個“炸彈”。那麼,這座富礦到底有多少含金量,爲什麼物業公司吃不下去呢?
富礦有多富?
根據統計,在銀川市三區範圍內都有大量的無物業小區。其中西夏區有30個,建築面積超過50萬平方米,居住戶是6184戶;金鳳區有76個,共有7959戶。最多的是興慶區,共有681個,總建築面積384萬平方米,而整個興慶區共有901個小區,無物業小區佔比爲75%。
銀川市現行的物業管理費標準分爲四級,每個月的收費分別是一級0.8元每平米,二級0.55元每平米,三級0.35元每平米,四級0.25元每平米,並可上下浮動20%。如果按照最便宜的0.25元每平米計算,興慶區無物業小區每月可產生96萬元的產值,一年就是1152萬元。而這些標準還是在2006年時實施的,在銀川2012年交房的中檔小區中,物業費已經達到了每月每平米1.5元,是最低標準的6倍。
小黃大學畢業後進入了一家物業公司,到現在已經工作了5年。他說自己到現在都沒法忘記,“5年前公司大會上,領導說,銀川有太多沒有物業的小區,所以幹物業公司是非常賺錢的,是朝陽產業。”
5年之後,小黃當初的看法有了很大的改變,“其實很多物業公司都是勉強保本,賺不了太多的錢,尤其是管理老舊小區,基本上只能虧錢,所以纔會有很多物業公司退出小區的事情發生。”
山芋有多燙?
張強曾是一家物業公司的主管,辭職後自己開始創業。而他當初所在的物業公司,曾經被迫撤出過一個小區。“我們按照最低的標準收費,可繳費率只有40%,公司員工過節連桶油都發不下來,最後只能翻臉撤出。”
當時,被撤出物業的小區並非老舊,到現在爲止也才建成十來年時間。“問題是很多人沒有繳物業費的習慣,很多人都是從單位家屬院搬來的,在計劃經濟時代,根本沒有物業費這個概念,所以繳費率很低。”
事實上,在很多業內人士看來,物業管理就是一個走鋼絲的職業。一位不願透露姓名的業內人士說:“無論是暖氣不熱,還是小區裏失竊,甚至是樓道里打掃不乾淨,都會引發業主的不滿,進而成了拒繳物業費的理由。不過現在好了很多,但是老舊小區特別難,所以基本沒有成熟的物業公司願意接手。”
在無物業小區中,有很多都是興建於上世紀70年代到90年代的房子,基礎設施差,損壞也非常嚴重。上述業內人士稱,物業公司如果進駐這些小區,就要承擔很多維修成本,這肯定是入不敷出,所以沒有人願意幹。此外,“老舊小區裏的住戶也鬆散慣了,髒點亂點也能受得了,突然來個公司收物業費,百分之百繳不上來。”在他看來,“物業公司乾的都是看不見的活,所以讓沒有繳費意識的人去交錢,幾乎是不可能的。”
根源在何處
家住民族街一棟居民樓的徐大爺說:“我們這棟樓是當初單位蓋的,就這麼一棟,有錢的人都搬走了,留下的都是低保戶和老弱病殘。”而這棟緊鄰民族街的居民樓,經常會發生垃圾滿地,下水堵塞的情況。該樓的轄區居委會工作人員說:“這裏每月4塊錢的垃圾處理費都收不上來,我們到哪裏僱人拉垃圾呢?”
此外,很多無物業小區是原有廠礦企業的家屬區,由於企業破產倒閉等原因,小區無人管理,居民生活水平差,也很難有物業公司願意進駐。因此,在很多這樣的無物業小區內,像樣的綠地難以見到,卻有很多開闢出來的菜地,反而成了一道風景線。
爲了解決這些情況,許多居委會便發動社區內的業主代表和老黨員參與管理,一位社區工作者說:“大家都是用鄰里關係來管理,雖然不一定很管用,但實在是沒有辦法的辦法。”
處處得花錢
在三區政府的層面,解決這一痼疾最需要的就是錢。小區安保需要錢,陳舊設施改造也需要錢,環境治理更需要錢。但畢竟房子大多都屬於業主,無論是自己的房子,還是公攤的綠地,都有一份應盡的義務。因此,以興慶區爲例,一方面財政安排專項資金提高治安巡防力度,另一方面通過宣傳手段提高繳費意識和參與意識。
事實上,就管理這些無物業小區而言,本身也蘊含着很多的工作機會。比如自行車棚的看管,門衛保安,清掃保潔等,這都需要建立在一定程度的繳費率之上。
因此,基層政府建議要理清小區物業管理的權責體系,完善法律法規,對無物業小區的管理進行規範,並且將物業管理監督權下沉到街道和社區,以便更好地引進合適的物業公司。
本報記者皇甫世俊